Поразительная статистика от Goldman: более 95% владельцев ипотек платят по ставкам ниже нынешних рыночных. Почти две трети зафиксировали ставку как минимум на 2 процентных пункта ниже.

Вот как работает эффект фиксации низкой ставки. Никто не продаёт жильё. Никто не рефинансирует ипотеку. Рынок жилья замер, потому что переезд означает обмен ипотеки под 3% на ипотеку под 7%.

Это хрестоматийный пример того, как циклы изменения ставок создают реальные ограничения в поведении людей — а не просто теоретические. Люди не поступают иррационально, оставаясь на месте. Наоборот, они действуют совершенно рационально. Просто расчёты не сходятся: переезжать невыгодно.

Из-за этой динамики предложение жилья остаётся ограниченным, цены — высокими, а покупателям, приобретающим жильё впервые, приходится особенно тяжело. Она также означает, что повышение ставок ФРС по-разному сказывается на экономике. Владельцы жилья с зафиксированными ставками? Почти не ощущают его. Новые покупатели? Раздавлены.

Стоит помнить: финансовые условия неодинаковы для всех. Одна и та же ключевая ставка создаёт совершенно разные реалии — в зависимости от того, какое место вы занимаете в системе.