Огромные долги китайских девелоперов — порой в сотни миллиардов и даже триллионы юаней — стали результатом бизнес-модели рынка недвижимости, условий финансирования, стратегии экспансии и перемен в макроэкономической политике
По сути, раньше они слишком заигрались, а когда рынок изменился — всё пошло прахом
▶️ Подсели на игру с «тремя высокими показателями»
Раньше девелоперы полагались на высокую долговую нагрузку, высокий финансовый рычаг и высокую оборачиваемость. Вкладывали небольшую сумму в качестве стартового капитала, а всё остальное брали в банках, привлекали за счёт выпуска облигаций и авансовых платежей покупателей. Дом ещё не достроен, а возвращённые средства уже идут на покупку новых участков; новые долги берут, чтобы погасить старые, и пузырь раздувается всё сильнее
▶️ Финансирование из самых разных источников
Помимо банковских кредитов, они массово выпускали высокодоходные долларовые облигации за рубежом, обращались к трастовым компаниям, расплачивались с поставщиками коммерческими векселями и даже запускали внутренние программы по привлечению инвестиций. Кроме того, бездумно расширяли бизнес в другие отрасли: вкладывались в производство автомобилей, туризм и культурные проекты, покупали отели. Но эти направления не приносили прибыли и, наоборот, становились бездонной ямой
▶️ Рынок и политика полностью изменились
Затем государство ввело «три красные линии», фактически перекрыв возможность брать новые займы для погашения старых. На фоне политики «жильё — для жизни, а не для спекуляций» дома перестали продаваться. Как только прекратились поступления от продаж, финансовая цепочка, державшаяся исключительно на займах, тут же рухнула
Раньше, когда ветер дул в паруса, финансовый рычаг был волшебным средством обогащения. Но стоило ветру стихнуть, как огромные долги, накопленные из-за высокого финансового рычага, стали для них непосильным грузом
По сути, раньше они слишком заигрались, а когда рынок изменился — всё пошло прахом
▶️ Подсели на игру с «тремя высокими показателями»
Раньше девелоперы полагались на высокую долговую нагрузку, высокий финансовый рычаг и высокую оборачиваемость. Вкладывали небольшую сумму в качестве стартового капитала, а всё остальное брали в банках, привлекали за счёт выпуска облигаций и авансовых платежей покупателей. Дом ещё не достроен, а возвращённые средства уже идут на покупку новых участков; новые долги берут, чтобы погасить старые, и пузырь раздувается всё сильнее
▶️ Финансирование из самых разных источников
Помимо банковских кредитов, они массово выпускали высокодоходные долларовые облигации за рубежом, обращались к трастовым компаниям, расплачивались с поставщиками коммерческими векселями и даже запускали внутренние программы по привлечению инвестиций. Кроме того, бездумно расширяли бизнес в другие отрасли: вкладывались в производство автомобилей, туризм и культурные проекты, покупали отели. Но эти направления не приносили прибыли и, наоборот, становились бездонной ямой
▶️ Рынок и политика полностью изменились
Затем государство ввело «три красные линии», фактически перекрыв возможность брать новые займы для погашения старых. На фоне политики «жильё — для жизни, а не для спекуляций» дома перестали продаваться. Как только прекратились поступления от продаж, финансовая цепочка, державшаяся исключительно на займах, тут же рухнула
Раньше, когда ветер дул в паруса, финансовый рычаг был волшебным средством обогащения. Но стоило ветру стихнуть, как огромные долги, накопленные из-за высокого финансового рычага, стали для них непосильным грузом