Que los magnates inmobiliarios chinos suelan cargar con enormes deudas, de cientos de miles de millones e incluso billones de yuanes, se debe al modelo de negocio del sector inmobiliario, al entorno financiero, a sus estrategias de expansión y a los cambios en las políticas macroeconómicas.
En realidad, antes se lo pasaron demasiado bien jugando y, cuando cambió el mercado, todo se les fue de las manos.
▶️ Se engancharon al juego de las «tres altas»
Antes, los promotores inmobiliarios dependían por completo de un alto endeudamiento, un elevado apalancamiento y una alta rotación. Ponían una pequeña cantidad de dinero como capital inicial y financiaban el resto con préstamos bancarios, emisión de bonos y anticipos de los compradores. Antes incluso de terminar de construir las viviendas, usaban el dinero que recuperaban para competir por nuevos terrenos, contraían nuevas deudas para pagar las antiguas y la burbuja no dejaba de crecer.
▶️ Un caos de canales de financiación
Además de los préstamos bancarios, emitían a gran escala bonos en dólares en el extranjero con altos intereses, recurrían a fideicomisos, pagaban a proveedores con pagarés comerciales e incluso montaban planes internos de inversión. También se expandían a ciegas hacia otros sectores: invertían en fabricar coches, desarrollar proyectos turísticos y culturales o comprar hoteles. Pero esos negocios no daban beneficios y acababan convirtiéndose en auténticos pozos sin fondo.
▶️ El mercado y las políticas cambiaron por completo
Más tarde, el Gobierno introdujo las «tres líneas rojas», que cerraron de golpe la vía de contraer nuevas deudas para pagar las antiguas. A esto se sumó el principio de que «las viviendas son para vivir, no para especular». Las casas dejaron de venderse y, al cortarse los ingresos por ventas, la cadena de financiación, que dependía por completo de los préstamos, se derrumbó de inmediato.
Cuando todo iba viento en popa, el apalancamiento era una máquina de hacer dinero. Pero, cuando el viento dejó de soplar, el alto apalancamiento se convirtió en una deuda gigantesca que acabó aplastándolos.
En realidad, antes se lo pasaron demasiado bien jugando y, cuando cambió el mercado, todo se les fue de las manos.
▶️ Se engancharon al juego de las «tres altas»
Antes, los promotores inmobiliarios dependían por completo de un alto endeudamiento, un elevado apalancamiento y una alta rotación. Ponían una pequeña cantidad de dinero como capital inicial y financiaban el resto con préstamos bancarios, emisión de bonos y anticipos de los compradores. Antes incluso de terminar de construir las viviendas, usaban el dinero que recuperaban para competir por nuevos terrenos, contraían nuevas deudas para pagar las antiguas y la burbuja no dejaba de crecer.
▶️ Un caos de canales de financiación
Además de los préstamos bancarios, emitían a gran escala bonos en dólares en el extranjero con altos intereses, recurrían a fideicomisos, pagaban a proveedores con pagarés comerciales e incluso montaban planes internos de inversión. También se expandían a ciegas hacia otros sectores: invertían en fabricar coches, desarrollar proyectos turísticos y culturales o comprar hoteles. Pero esos negocios no daban beneficios y acababan convirtiéndose en auténticos pozos sin fondo.
▶️ El mercado y las políticas cambiaron por completo
Más tarde, el Gobierno introdujo las «tres líneas rojas», que cerraron de golpe la vía de contraer nuevas deudas para pagar las antiguas. A esto se sumó el principio de que «las viviendas son para vivir, no para especular». Las casas dejaron de venderse y, al cortarse los ingresos por ventas, la cadena de financiación, que dependía por completo de los préstamos, se derrumbó de inmediato.
Cuando todo iba viento en popa, el apalancamiento era una máquina de hacer dinero. Pero, cuando el viento dejó de soplar, el alto apalancamiento se convirtió en una deuda gigantesca que acabó aplastándolos.