Một căn nhà view biển rộng 98 m², mua đứt với giá 1,1 triệu, giờ rao bán 150 nghìn. Năm năm rồi, chưa có ai trả giá.
Bãi biển Thập Lý Ngân Than, Huệ Châu. Cùng tháng đó, theo số liệu của Cục Thống kê, giá nhà ở đã qua sử dụng tại Huệ Châu giảm 5% so với cùng kỳ.
Đặt hai câu này cạnh nhau. Chênh lệch đến khó tin. Tôi đọc vài bài báo, hóa ra cả hai đều không sai.
Chỉ số chỉ thống kê những giao dịch đã hoàn tất. Nhà bán không được thì không được tính vào mẫu. Mức giảm 5% đo lường một nhóm nhà đã giao dịch; mức giảm 85% đo lường nhóm còn nằm trong tay chủ nhà. Cùng một dải bờ biển. Hai nhóm nhà. Hai mức giá.
Thập Lý Ngân Than cộng với Song Nguyệt Loan có gần 90.000 căn. Chu kỳ tiêu thụ nhà ở tại Huệ Đông là 53 tháng. Nghĩa là nếu không xây thêm căn nhà mới nào, chỉ bán hết số hàng tồn kho hiện có thôi cũng mất bốn năm rưỡi.
Tỷ lệ nhà bỏ trống ở Đại Á Loan vượt 70%, ban đêm chưa đến 30% căn hộ sáng đèn. Mỗi năm, dân số thường trú tại Huệ Đông tăng thêm khoảng 3.000 người.
Nói đi cũng phải nói lại, lấy một căn nhà mất giá 85% để khái quát cả dải bờ biển thì cũng không công bằng. Giá giao dịch phổ biến tại cùng nhóm dự án là 3.000 đến 4.500 mỗi mét vuông; phần lớn giảm 70% đến 80%. Những căn giảm đến mức chạm đáy thường là nhà cần bán gấp, tầng thấp hoặc những căn có mặt bằng xấu còn sót lại.
Mỗi năm, cư dân Hồng Kông và Ma Cao mua 4.865 căn nhà ở Huệ Châu, chiếm 5% đến 6% tổng số giao dịch toàn thành phố. Nghe thì không nhiều.
Nhưng tại những dự án ven biển như Thập Lý Ngân Than, người Hồng Kông có thể chiếm tới 60%. Phần lớn ở độ tuổi 50–60, mua căn hộ cải thiện chất lượng sống rộng 120 đến 144 m², chủ yếu vì vùng biển ấy có giá rẻ. Con số 53 tháng được tính dựa trên tốc độ mua nhà của họ.
Nhiều người nghĩ vấn đề là xây quá nhiều nhà. Trớ trêu thay, đó chỉ là bề nổi.
Vấn đề thực sự nằm ở phía sau. Ai sẽ mua lại? Thu nhập bình quân đầu người mỗi tháng của người dân Huệ Đông chưa đến 4.000. Bệnh viện hạng ba gần nhất cách 30 km; đi xe buýt rồi chuyển sang tàu điện ngầm vào Thâm Quyến mất hơn hai tiếng một chiều. Những nhu cầu thiết yếu hằng ngày đều chưa được đáp ứng. Dù cho không căn nhà như vậy, cũng chẳng có mấy người chịu chuyển vào ở lâu dài. Mười năm trước, những người đẩy giá vùng bờ biển này từ vài nghìn một mét vuông lên 15.000, 19.000 là người Thâm Quyến, Hồng Kông, Ôn Châu và cả nhóm người nghỉ hưu từ vùng Đông Bắc. Khi mua, họ đều đã tính một phép tính: người mua tiếp theo sẽ sẵn lòng trả bao nhiêu. Nhu cầu địa phương chưa từng được đưa vào bài toán định giá này.
Thứ sụt giá từ lâu đã không còn là căn nhà. Mà là giả định rằng sẽ có «người mua từ nơi khác». Khi giả định ấy biến mất, giá chẳng còn điểm tựa. Rao 3.000, 2.900 hay 1.800 đều chỉ là lời của người đăng bán.
Điều khó chịu hơn còn ở phía sau. Căn hộ 79 m² tốn 2.700 đến 3.000 tiền phí quản lý mỗi năm. Mùa cao điểm cho thuê được 800 mỗi tháng, mùa thấp điểm 500. Trừ thời gian bỏ trống và chi phí sửa chữa, lợi nhuận ròng là âm.
Nhà bán không được. Đến tận bây giờ, tiền vẫn tiếp tục chảy ra ngoài. Đó mới là cách tính cái giá của việc mắc kẹt: chẳng liên quan gì đến khoản lỗ trên sổ sách, mà là khoản tiền mặt phải bỏ ra mỗi năm, cộng với cánh cửa không thể thoát ra.
Cũng trong khoảng thời gian ấy, một căn hộ áp mái thông tầng rộng 97 m² ở Bãi biển Ngân Than, Nhũ Sơn, Sơn Đông đã trải qua 57 vòng đấu giá và chốt ở mức 15.688. Đơn giá 160 mỗi mét vuông.
Một căn nhà view biển hoàn thiện nội thất rộng 89 m², giá 88.888. Đúng là giá đó.
Thứ được định giá bằng con số ấy từ lâu đã không còn là căn nhà. Con số đó đo lường «ai sẵn lòng nhận lấy để xử lý nó».
Câu «giảm còn 1.800» lan truyền khắp nơi chỉ là đơn giá rao bán của một số căn. Giữa rao giá 1.800 và bán được với giá 1.800 là cả năm năm. Không thể tra được thông tin công khai về giá giao dịch thực tế của căn hộ 98 m² kia.
Trong giới tiền mã hóa cũng có cấu trúc tương tự. Vốn hóa của một đồng coin rác được tính bằng cách lấy giao dịch nhỏ lẻ cuối cùng nhân với tổng cung, trong khi số người dùng thực sự gần như bằng không. Bạn nhìn chằm chằm vào con số đó, nhưng thực ra đang nhìn một sổ lệnh rất mỏng. Bán được nhà phải mất năm năm, lại còn phải gặp đúng người thật lòng muốn ở. Trên chuỗi, thanh khoản có thể bị rút sạch chỉ trong một khối.
Căn nhà bạn đang nắm giữ và đồng coin trong ví ba tháng không có giao dịch đều là cùng một bài toán. Nó đáng giá bao nhiêu không quan trọng bằng việc bạn mất bao lâu để đổi nó thành tiền mặt, và trong lúc chờ đợi, mỗi năm nó lấy đi bao nhiêu tiền trong túi bạn.
Đến ngày thật sự muốn bán, chỉ cần hỏi một câu trước tiên: người mua tiếp theo ở đâu?
$BTC $ETH $COINB #比特币 #Quảng trường Binance
Bãi biển Thập Lý Ngân Than, Huệ Châu. Cùng tháng đó, theo số liệu của Cục Thống kê, giá nhà ở đã qua sử dụng tại Huệ Châu giảm 5% so với cùng kỳ.
Đặt hai câu này cạnh nhau. Chênh lệch đến khó tin. Tôi đọc vài bài báo, hóa ra cả hai đều không sai.
Chỉ số chỉ thống kê những giao dịch đã hoàn tất. Nhà bán không được thì không được tính vào mẫu. Mức giảm 5% đo lường một nhóm nhà đã giao dịch; mức giảm 85% đo lường nhóm còn nằm trong tay chủ nhà. Cùng một dải bờ biển. Hai nhóm nhà. Hai mức giá.
Thập Lý Ngân Than cộng với Song Nguyệt Loan có gần 90.000 căn. Chu kỳ tiêu thụ nhà ở tại Huệ Đông là 53 tháng. Nghĩa là nếu không xây thêm căn nhà mới nào, chỉ bán hết số hàng tồn kho hiện có thôi cũng mất bốn năm rưỡi.
Tỷ lệ nhà bỏ trống ở Đại Á Loan vượt 70%, ban đêm chưa đến 30% căn hộ sáng đèn. Mỗi năm, dân số thường trú tại Huệ Đông tăng thêm khoảng 3.000 người.
Nói đi cũng phải nói lại, lấy một căn nhà mất giá 85% để khái quát cả dải bờ biển thì cũng không công bằng. Giá giao dịch phổ biến tại cùng nhóm dự án là 3.000 đến 4.500 mỗi mét vuông; phần lớn giảm 70% đến 80%. Những căn giảm đến mức chạm đáy thường là nhà cần bán gấp, tầng thấp hoặc những căn có mặt bằng xấu còn sót lại.
Mỗi năm, cư dân Hồng Kông và Ma Cao mua 4.865 căn nhà ở Huệ Châu, chiếm 5% đến 6% tổng số giao dịch toàn thành phố. Nghe thì không nhiều.
Nhưng tại những dự án ven biển như Thập Lý Ngân Than, người Hồng Kông có thể chiếm tới 60%. Phần lớn ở độ tuổi 50–60, mua căn hộ cải thiện chất lượng sống rộng 120 đến 144 m², chủ yếu vì vùng biển ấy có giá rẻ. Con số 53 tháng được tính dựa trên tốc độ mua nhà của họ.
Nhiều người nghĩ vấn đề là xây quá nhiều nhà. Trớ trêu thay, đó chỉ là bề nổi.
Vấn đề thực sự nằm ở phía sau. Ai sẽ mua lại? Thu nhập bình quân đầu người mỗi tháng của người dân Huệ Đông chưa đến 4.000. Bệnh viện hạng ba gần nhất cách 30 km; đi xe buýt rồi chuyển sang tàu điện ngầm vào Thâm Quyến mất hơn hai tiếng một chiều. Những nhu cầu thiết yếu hằng ngày đều chưa được đáp ứng. Dù cho không căn nhà như vậy, cũng chẳng có mấy người chịu chuyển vào ở lâu dài. Mười năm trước, những người đẩy giá vùng bờ biển này từ vài nghìn một mét vuông lên 15.000, 19.000 là người Thâm Quyến, Hồng Kông, Ôn Châu và cả nhóm người nghỉ hưu từ vùng Đông Bắc. Khi mua, họ đều đã tính một phép tính: người mua tiếp theo sẽ sẵn lòng trả bao nhiêu. Nhu cầu địa phương chưa từng được đưa vào bài toán định giá này.
Thứ sụt giá từ lâu đã không còn là căn nhà. Mà là giả định rằng sẽ có «người mua từ nơi khác». Khi giả định ấy biến mất, giá chẳng còn điểm tựa. Rao 3.000, 2.900 hay 1.800 đều chỉ là lời của người đăng bán.
Điều khó chịu hơn còn ở phía sau. Căn hộ 79 m² tốn 2.700 đến 3.000 tiền phí quản lý mỗi năm. Mùa cao điểm cho thuê được 800 mỗi tháng, mùa thấp điểm 500. Trừ thời gian bỏ trống và chi phí sửa chữa, lợi nhuận ròng là âm.
Nhà bán không được. Đến tận bây giờ, tiền vẫn tiếp tục chảy ra ngoài. Đó mới là cách tính cái giá của việc mắc kẹt: chẳng liên quan gì đến khoản lỗ trên sổ sách, mà là khoản tiền mặt phải bỏ ra mỗi năm, cộng với cánh cửa không thể thoát ra.
Cũng trong khoảng thời gian ấy, một căn hộ áp mái thông tầng rộng 97 m² ở Bãi biển Ngân Than, Nhũ Sơn, Sơn Đông đã trải qua 57 vòng đấu giá và chốt ở mức 15.688. Đơn giá 160 mỗi mét vuông.
Một căn nhà view biển hoàn thiện nội thất rộng 89 m², giá 88.888. Đúng là giá đó.
Thứ được định giá bằng con số ấy từ lâu đã không còn là căn nhà. Con số đó đo lường «ai sẵn lòng nhận lấy để xử lý nó».
Câu «giảm còn 1.800» lan truyền khắp nơi chỉ là đơn giá rao bán của một số căn. Giữa rao giá 1.800 và bán được với giá 1.800 là cả năm năm. Không thể tra được thông tin công khai về giá giao dịch thực tế của căn hộ 98 m² kia.
Trong giới tiền mã hóa cũng có cấu trúc tương tự. Vốn hóa của một đồng coin rác được tính bằng cách lấy giao dịch nhỏ lẻ cuối cùng nhân với tổng cung, trong khi số người dùng thực sự gần như bằng không. Bạn nhìn chằm chằm vào con số đó, nhưng thực ra đang nhìn một sổ lệnh rất mỏng. Bán được nhà phải mất năm năm, lại còn phải gặp đúng người thật lòng muốn ở. Trên chuỗi, thanh khoản có thể bị rút sạch chỉ trong một khối.
Căn nhà bạn đang nắm giữ và đồng coin trong ví ba tháng không có giao dịch đều là cùng một bài toán. Nó đáng giá bao nhiêu không quan trọng bằng việc bạn mất bao lâu để đổi nó thành tiền mặt, và trong lúc chờ đợi, mỗi năm nó lấy đi bao nhiêu tiền trong túi bạn.
Đến ngày thật sự muốn bán, chỉ cần hỏi một câu trước tiên: người mua tiếp theo ở đâu?
$BTC $ETH $COINB #比特币 #Quảng trường Binance