Một số liệu đáng kinh ngạc từ Goldman: hơn 95% người vay thế chấp đang có mức lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường hiện nay. Gần hai phần ba đang bị khóa vào mức lãi suất thấp hơn ít nhất 2 điểm phần trăm.

Đây chính là hiệu ứng khóa chặt đang diễn ra. Không ai bán nhà. Không ai tái cấp vốn. Thị trường nhà ở vẫn đóng băng vì chuyển nhà đồng nghĩa với việc đổi khoản vay thế chấp lãi suất 3% lấy khoản vay 7%.

Đây là ví dụ điển hình cho thấy các chu kỳ lãi suất tạo ra những rào cản thực sự trong hành vi — chứ không chỉ là lý thuyết. Mọi người không hành động phi lý khi chọn ở yên. Họ hoàn toàn có lý. Đơn giản là bài toán tài chính không cho phép họ chuyển đi.

Động lực này khiến lượng nhà rao bán khan hiếm, giá nhà neo cao và người mua nhà lần đầu chịu sức ép lớn. Điều đó cũng có nghĩa là các đợt tăng lãi suất của Fed tác động không đồng đều đến nền kinh tế. Chủ nhà hiện hữu đã chốt lãi suất thấp? Hầu như không cảm nhận được. Người mua mới? Chịu đòn nặng nề.

Đáng nhớ là: điều kiện tài chính không giống nhau với tất cả mọi người. Cùng một mức lãi suất chính sách nhưng có thể tạo ra những thực tế hoàn toàn khác nhau, tùy vào vị trí của bạn trong hệ thống.