Việc các ông chủ bất động sản Trung Quốc thường gánh những khoản nợ khổng lồ lên tới hàng trăm tỷ, thậm chí hàng nghìn tỷ nhân dân tệ, là hệ quả của mô hình kinh doanh, môi trường tài chính, chiến lược mở rộng của ngành bất động sản cũng như những thay đổi trong chính sách vĩ mô.
Nói đơn giản, trước đây họ chơi quá đà, đến khi thị trường đổi chiều thì mọi chuyện đổ bể.
▶️ Nghiện trò chơi “ba cao”
Trước đây, các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào nợ cao, đòn bẩy cao và vòng quay vốn nhanh. Họ chỉ bỏ ra một khoản vốn nhỏ để khởi động, còn lại đều dựa vào vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và tiền trả trước của người mua nhà. Nhà còn chưa xây xong, họ đã lấy tiền thu về đi giành đất mới, vay khoản mới để trả khoản cũ, khiến bong bóng ngày càng phình to.
▶️ Nguồn vốn đủ kiểu
Ngoài vay ngân hàng, họ còn ồ ạt phát hành trái phiếu USD lãi suất cao ở nước ngoài, tìm đến các quỹ tín thác, phát hành hối phiếu thương mại cho nhà cung cấp, thậm chí còn huy động vốn nội bộ. Họ còn mù quáng đa dạng hóa, lấn sân sang các lĩnh vực khác, mang tiền đi sản xuất ô tô, phát triển du lịch văn hóa, mua khách sạn. Kết quả là những mảng kinh doanh này chẳng kiếm được tiền, trái lại còn trở thành những cái hố không đáy.
▶️ Thị trường và chính sách thay đổi hoàn toàn
Sau đó, nhà nước ban hành “ba lằn ranh đỏ”, trực tiếp chặn con đường vay mới để trả nợ cũ. Cộng thêm chủ trương “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, nhà bán không chạy, dòng tiền từ doanh số bị đứt đoạn, chuỗi vốn vốn chỉ duy trì được nhờ vay mượn lập tức sụp đổ.
Trước đây, khi mọi chuyện thuận buồm xuôi gió, đòn bẩy là bí quyết làm giàu. Nhưng khi gió ngừng thổi, đòn bẩy cao lại biến thành khối nợ khổng lồ đè bẹp họ.
Nói đơn giản, trước đây họ chơi quá đà, đến khi thị trường đổi chiều thì mọi chuyện đổ bể.
▶️ Nghiện trò chơi “ba cao”
Trước đây, các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào nợ cao, đòn bẩy cao và vòng quay vốn nhanh. Họ chỉ bỏ ra một khoản vốn nhỏ để khởi động, còn lại đều dựa vào vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và tiền trả trước của người mua nhà. Nhà còn chưa xây xong, họ đã lấy tiền thu về đi giành đất mới, vay khoản mới để trả khoản cũ, khiến bong bóng ngày càng phình to.
▶️ Nguồn vốn đủ kiểu
Ngoài vay ngân hàng, họ còn ồ ạt phát hành trái phiếu USD lãi suất cao ở nước ngoài, tìm đến các quỹ tín thác, phát hành hối phiếu thương mại cho nhà cung cấp, thậm chí còn huy động vốn nội bộ. Họ còn mù quáng đa dạng hóa, lấn sân sang các lĩnh vực khác, mang tiền đi sản xuất ô tô, phát triển du lịch văn hóa, mua khách sạn. Kết quả là những mảng kinh doanh này chẳng kiếm được tiền, trái lại còn trở thành những cái hố không đáy.
▶️ Thị trường và chính sách thay đổi hoàn toàn
Sau đó, nhà nước ban hành “ba lằn ranh đỏ”, trực tiếp chặn con đường vay mới để trả nợ cũ. Cộng thêm chủ trương “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, nhà bán không chạy, dòng tiền từ doanh số bị đứt đoạn, chuỗi vốn vốn chỉ duy trì được nhờ vay mượn lập tức sụp đổ.
Trước đây, khi mọi chuyện thuận buồm xuôi gió, đòn bẩy là bí quyết làm giàu. Nhưng khi gió ngừng thổi, đòn bẩy cao lại biến thành khối nợ khổng lồ đè bẹp họ.