【摘要】根据历史价格、现金流测算以及完整住房成本三个层次，解释买房、标普500与纳斯达克100的差异。
【正文】Если взять один # и превратить ипотечный денежный поток в инвестиции в американские фондовые индексы, вкладываясь непрерывно 30 лет, что в итоге произойдет?
这个问题很容易做成“房子被股票碾压”的标题，但真正有价值的地方，不在于制造输赢，而在于看清三种资产背后的复利、杠杆、居住价值和风险。
1. Сначала унифицируем формат сравнения
В этой статье выбраны 30 лет с декабря 1995 года по декабрь 2025 года. Цены на жилье берутся из индекса FHFA США по ежемесячным покупательским ценам на жилье на уровне всей страны;
S&P 500 и Nasdaq 100 используют подход ценового индекса: учитывается только изменение уровней индекса, реинвестирование дивидендов не включается.
Преимущество этого подхода в том, что сначала сравниваются «цены активов» у всех трёх вариантов; недостаток — он занижает совокупную отдачу, которую фактически может получить инвестор в акции.
Второе: насколько за последние 30 лет выросли три типа активов
Национальный индекс цен на жильё для покупателей FHFA вырос с 113,64 до 437,73 — примерно в 3,85 раза; среднегодовой темп (CAGR) около 4,60%. S&P 500 вырос с 615,93 до 6 845,50 — примерно в 11,11 раза; CAGR около 8,36%.
Nasdaq 100, согласно ценовой доходности за годы 1996—2025, прирастал с темпом примерно 43,83 раза; среднегодовой темп (CAGR) около 13,43%.
Разрыв между тремя вариантами объясняется долгосрочным наложением факторов: прибыльность компаний, расширение оценок, рост технологического сектора, соотношение спроса и предложения на жильё, а также скорость сложного процента.
Третье: вложить туда тот же самый первоначальный взнос и ежемесячный платёж
Предположим, что в 1996 году покупают дом за 300 тысяч долларов. Первоначальный взнос 20% — это 60 тысяч долларов, кредит — 240 тысяч. На 30 лет фиксированная ставка 7,76%: ежемесячный платёж по процентам и основному долгу (P&I) составит примерно 1 721 доллар.
За 30 лет суммарно первоначальный взнос плюс выплаты по ипотеке (проценты и основной долг) — около 679,6 тысячи долларов. Если бы стоимость дома полностью следовала общенациональному индексу цен на жильё, к концу периодa она составила бы примерно 1,156 млн долларов.
Если внести 60 тысяч долларов первоначального взноса и по 1 721 доллар в месяц в S&P 500 и рассчитать итог, используя сглаженный годовой темп по историческим данным (компаундирование при 8,36%), то к концу периода получится около 3,26 млн долларов. Если вложить в Nasdaq 100 и считать по 13,43%, получится около 9,61 млн долларов.
Четвёртое: почему этот результат нельзя напрямую использовать, чтобы решить — покупать или снимать жильё
Потому что «индексный» сценарий по умолчанию предполагает, что вам не нужно жильё. В реальности те, кто не покупает, всё равно платят аренду; аренда съедает часть или даже всю сумму «в эквиваленте ежемесячного платежа».
Чувствительный анализ показывает: если аренда и прочие расходы позволяют перечислять в виде регулярного инвестирования только 25% от ежемесячного платежа по ипотеке, то к концу S&P 500 будет примерно 1,32 млн долларов — это уже близко к конечной стоимости дома. Если же можно инвестировать только за счёт первоначального взноса и больше не делать новых ежемесячных инвестиций, то S&P 500 будет около 667 тысяч долларов — то есть, наоборот, ниже стоимости дома.
Nasdaq 100 из‑за необычайно сильной истории вырос настолько, что даже при одном только первоначальном взносе к концу периода получается примерно 2,63 млн долларов. Но это не означает, что в будущем можно будет повторить такой результат.
Пятое: отдача от дома — это не только кривая цены
Покупатель жилья использует первоначальный взнос 20% для контроля над целым объектом — это леверидж. Часть ежемесячных платежей превращается в основной долг — это принудительное накопление. И самое важное: дом предоставляет жилищные услуги на протяжении 30 лет.
Если добавить в расчёт рыночную «арендную плату» за то же жильё, то экономическая ценность дома повысится. Но налоги на недвижимость, страховки, ремонт, отделка, комиссионные агентам и трения при покупке-продаже будут съедать доходность.
Общенациональный индекс цен на жильё США отражает только средний рынок. Результаты для Нью-Йорка, Сан-Франциско, Детройта и небольших городов могут кардинально отличаться.
VI. S&P 500 и Nasdaq 100 — это не один и тот же вид риска
S&P 500 включает 500 ведущих американских компаний, охватывая примерно 80% инвестируемой рыночной капитализации; отраслевой разброс у него относительно выше.
Nasdaq 100 состоит из 100 крупнейших котирующихся на Nasdaq не финансовых компаний; там выше доля роста и технологический вес.
Обратная сторона высокой долгосрочной доходности — более высокая концентрация и более сильные колебания. Официальный обзор Nasdaq показывает: в период краха интернет-пузыря Nasdaq 100 падал примерно на 83%.
Способность продолжать регулярно инвестировать во время больших падений важнее, чем доходность из таблицы бэктеста.
Седьмое: что эти цифры по-настоящему говорят обычным людям
Первое: долгосрочный эффект сложного процента чрезвычайно чувствителен к разнице в годовых темпах. Разница 4,6%, 8,4% и 13,4% кажется всего несколькими процентными пунктами, но спустя 30 лет это превращается в разрыв в несколько раз — и даже в десятки раз.
Второе: нельзя сравнивать лишь цены активов — нужно сравнивать полный денежный поток.
Третье: дом решает бытовые вопросы, а индекс — задачу распределения финансовых активов.
Четвёртое: самая опасная ошибка — не выбрать не тот вариант один раз, а выбрать план, который вы не сможете выдерживать на протяжении 30 лет.
【Моё личное мнение】 Если сравнивать только «эффективность одних и тех же средств первоначального взноса и ежемесячного платежа», то данные США за последние 30 лет явно смещаются в пользу фондового индекса, особенно Nasdaq 100.
Но если сравнивать полный «жизненный бюджет», то ответ меняют арендная плата, стабильность проживания, леверидж, налоги и сборы, ремонт, ликвидность и психологическая устойчивость.
Дом — это не низкодоходная акция, а акция — не дом без крыши.
По-настоящему разумный план — обычно не «выбрать один из двух», а, помимо посильных затрат на жильё, постоянно наращивать диверсифицированные, недорогие и долгосрочно удерживаемые финансовые активы.