Раскрытие информации: Высказанные здесь взгляды и мнения принадлежат исключительно автору и не отражают точку зрения и мнения редакции crypto.news.

В своей предыдущей статье о токенизации недвижимости я исследовал, как эта многообещающая инновация застопорилась, несмотря на ранний ажиотаж вокруг ее потенциала. Правда в том, что токенизация без четкой экономической цели обречена оставаться нишевой концепцией. Мы еще не увидели ожидаемого нами широкого принятия, потому что экономического обоснования просто нет.

Вам также может понравиться: Токенизация недвижимости: оценка перспектив секьюритизации | Мнение

В течение многих лет я выступал за реестр недвижимости на основе блокчейна, который ввел бы токены прав собственности, которые напрямую представляют права собственности, а не только ценные бумаги или инвестиционные требования. В то время как правительства не спешили принимать эту идею, я продолжал изучать, как токенизация может служить реальной, практической цели в сфере недвижимости.

И тут меня осенило: инновационный подход, который объединяет токенизацию с децентрализованными финансами, чтобы создать четвертый способ приобретения собственности. Что-то совершенно иное — то, что я назвал IVVIA. Происходит от латинского «IV via», что означает четвертый путь, IVVIA предлагает новый путь приобретения собственности.

Представляем четвертый способ: IVVIA

Мы все знаем традиционные пути приобретения недвижимости: наличные, ипотека или лизинг. У каждого из них есть свои недостатки. Покупка за наличные для многих недостижима, ипотека подразумевает долгосрочные обязательства и высокие сборы, а приобретение через лизинг не предлагает пути к владению или инвестиционному доходу. Так что, если бы был четвертый способ, который сочетал бы преимущества владения и инвестирования с гибкостью токенизации?

Идея IVVIA довольно проста — она позволяет покупателю недвижимости, назовем его «ivviator», постепенно выкупать свой дом, приобретая токены, которые представляют собой доли недвижимости. Это похоже на ипотеку в том, что покупатели могут вносить ежемесячные платежи, но без жесткости банковского кредита. Вместо этого они сотрудничают с инвесторами в недвижимость — называемыми «ivviatees» — которые держат токены. «ivviators» покупают эти токены с течением времени по рыночной стоимости, что очень похоже на выплату ипотеки, но с гораздо большей гибкостью и меньшими сборами.

В отличие от ипотеки, где вы привязаны к 20-летнему финансовому соглашению, IVVIA позволяет вам выкупать токены в удобном для вас темпе. Если ivviator (владелец дома), скажем, должен переехать в другой город, он может продать накопленные токены по рыночной стоимости и уйти. Инвесторы, с другой стороны, наслаждаются ликвидностью. Они могут продать свои токены ivviator или на открытом рынке в любое время.

Source: Courtesy of Oleksii Konashevych

Отношения регулируются смарт-контрактом, который автоматизирует многие рутинные транзакции, от продажи токенов до ежемесячных арендных платежей. Красота этой модели заключается в ее гибкости и прозрачности, и все это на основе блокчейна.

Экономика IVVIA: реальный сценарий

Чтобы проверить осуществимость этой концепции, я обратился к двум десятилетиям исторических рыночных данных Австралийского бюро статистики, включая информацию о ценах на недвижимость, ставках ипотеки, арендной плате и ставках банковских депозитов. Я смоделировал потенциальные результаты как для традиционной ипотеки, так и для системы IVVIA, и результаты были поразительными.

Давайте рассмотрим случай Элис, которая в 2004 году купила двухкомнатный дом в Оберне, пригороде Сиднея в средней части города, за $520 000. С первоначальным взносом в размере 20% в размере $104 000 она взяла ипотеку на 20 лет со средней процентной ставкой 6,44%. Это означало ежемесячные выплаты в размере $3 175. За 20 лет ее общие расходы, т. е. проценты по кредиту и стоимость дома, составляют $866 000. Перенесемся в 2024 год, и теперь недвижимость оценивается в $1 400 000. Если Элис решит продать, ее чистая прибыль составит $533 000 ($1,4 млн минус $866 тыс. общих расходов).

Теперь давайте сравним это с тем, как все будет развиваться в системе IVVIA. Вместо того, чтобы брать ипотеку, Элис объединяется с четырьмя инвесторами — Бобом, Чаком, Дэйвом и Евой, — каждый из которых вносит по 104 000 долларов (что равно первоначальному взносу Элис в размере 20%). Они также являются типичными индивидуальными инвесторами в недвижимость, которые в противном случае пошли бы в банк. Вместо этого они вместе формируют паевой траст, покупают дом и токенизируют его, причем каждый член получает эквивалентную долю токенов.

В этом сценарии Элис продолжает платить $3175 в месяц, столько же, сколько она платила бы по ипотеке, что мы будем называть ее пределом расходов. Однако вместо того, чтобы выплачивать банковский кредит, Элис распределяет свой ежемесячный предел расходов между арендой и выкупом токенов своих инвесторов.

Вот как это работает: изначально Элис будет платить аренду своим соинвесторам на основе их права собственности на недвижимость. Поскольку Элис владеет 20% токенов, она будет платить 80% арендной платы другим инвесторам. Если предположить, что первоначальная рыночная арендная плата составляет $1216 в месяц, доля Элис в арендной плате составит $973 (80% от общей суммы). Оставшиеся $2202 из ее ежемесячного лимита расходов будут использоваться для покупки токенов у ее соинвесторов по цене, отражающей текущую рыночную стоимость недвижимости.

Source: Courtesy of Oleksii Konashevych

В первый месяц Элис могла позволить себе купить 1,30 токена по новой стоимости недвижимости в $521 000, доведя свою общую долю владения до 20,44%. Со временем, по мере увеличения доли владения Элис, ее арендная плата снижается. Через десять лет она будет владеть почти 79% недвижимости, что сократит ее арендные платежи до всего лишь 21% от рыночной арендной платы — $368 в месяц. К этому моменту стоимость дома вырастет до $745 000, и Элис будет покупать около 1,1 токена ежемесячно.

Через 15,5 лет Элис полностью станет владельцем недвижимости, потратив в общей сложности $700 000, включая первоначальный взнос, аренду и символические выкупы. Это представляет собой значительную экономию в размере около $166 000 по сравнению с традиционным ипотечным путем.

Точка зрения инвестора

А как насчет инвесторов? Базовый сценарий для них отражает ипотеку Элис. В IVVIA инвесторы получают прибыль как от аренды, так и от разницы между первоначальной ценой токена и ценой продажи, начиная со следующего месяца после покупки дома, на основе их доли. Простой расчет показывает, что инвестиции в размере 104 000 долларов могут принести общую прибыль в размере 44 000 долларов.

Однако, чтобы сделать это сопоставимым с ипотекой, нам нужно добавить некоторые условия. В то время как IVVIA позволяет инвесторам получать ежемесячный денежный поток, ипотека, с другой стороны, требует, чтобы некоторый доход домохозяйства был связан с ежемесячными выплатами в течение 20 лет, эффективно фиксируя богатство в стоимости недвижимости. Поэтому, чтобы сделать сравнение справедливым, мы предполагаем, что Боб, как один из инвесторов, не тратит свою прибыль от аренды или доход от продажи токенов, а накапливает их, например, на банковском депозите, подобно тому, как домовладелец накапливает капитал. Через 20 лет это накопление может привести к общей сумме в 1 200 000 долларов — на 140% больше, чем 533 000 долларов, которые он заработал бы в традиционном сценарии ипотеки.

Источник: предоставлено Алексеем Конашевичем От наивного к реальному решению

Хотя IVVIA представляет собой реальное решение проблем токенизации недвижимости, необходимо учитывать некоторые препятствия. Долгосрочные инвестиции, такие как инвестиции в недвижимость, могут столкнуться с юридическими осложнениями, такими как споры, банкротства или даже смерти ivviatees. Простой смарт-контракт не решает эти проблемы легко.

Для масштабирования IVVIA нам, вероятно, понадобятся профессиональные администраторы смарт-контрактов, которые смогут беспристрастно управлять системой, решать юридические сложности и обеспечивать соответствие развивающимся нормативным базам. Несмотря на трудности, преимущества автоматизации и децентрализации по-прежнему делают эту систему гораздо более эффективной, чем традиционное финансирование недвижимости.

Заключение

Идея токенизации недвижимости не нова, но то, что предлагает IVVIA, — это настоящее экономическое решение. Объединяя гибкость токенизации со стабильностью недвижимости, IVVIA решает проблему, которая удерживала токенизацию недвижимости от того, чтобы стать мейнстримом. Это не просто еще один вариант использования блокчейна; это реальное изменение того, как мы думаем о владении недвижимостью и инвестициях.

IVVIA работает, потому что она согласовывает стимулы покупателей и инвесторов, превращая недвижимость в динамичный, торгуемый актив, предлагая людям гибкий путь к домовладению. Используя смарт-контракты, DeFi и долевое владение, IVVIA вполне может представлять будущее недвижимости — четвертый способ, который может стать новой нормой.

Подробнее: Токенизация недвижимости — путь к доступному владению жильем | Мнение