As regras de crédito imobiliário na China mudaram de novo, e desta vez a ação é grande. O Banco Popular da China e a autoridade reguladora financeira atuaram em conjunto; o foco está em duas frentes: uma para controlar os compradores de imóveis e outra para restringir os desenvolvedores.
Do lado dos compradores: os empréstimos hipotecários de imóveis em pré-venda só serão liberados após o registro de conclusão (antes bastava a estrutura principal estar concluída). O prazo do financiamento foi estendido para 40 anos e o limite da parcela mensal em relação à renda subiu de 55% para 60%. Em outras palavras, reduz-se o risco de você ficar com um imóvel inacabado e também o peso da prestação — mas o preço é que você terá de esperar mais tempo para receber o empréstimo.
Do lado dos desenvolvedores, a medida é mais dura: antes, o dinheiro era liberado com base na qualificação do grupo da imobiliária; agora passou a ser avaliado projeto a projeto. Ou seja, um projeto, um banco operador principal; os recursos passam a ter gestão fechada. O empréstimo para projetos em pré-venda terá no máximo 5 anos; para imóveis prontos, 7 anos. Além disso, em princípio, o pagamento do principal só começa após o registro de conclusão. Isso, na prática, bloqueia de vez o caminho antigo de usar o dinheiro da pré-venda para “remanejar” recursos entre projetos.
Com esse pacote de medidas, os novos projetos futuros ficarão ainda mais dependentes do capital próprio e dos empréstimos de desenvolvimento do banco. As incorporadoras que têm custos de financiamento mais baixos e melhor capacidade de gestão vão viver cada vez melhor, enquanto as empresas menores e os jogadores muito alavancados praticamente não terão chances. A reestruturação do setor se acelera, e os recursos tendem ainda mais a se concentrar na liderança.
Para ser sincero, a lógica dessas políticas é bem clara: garantir a entrega de moradias (保交楼), reduzir a alavancagem (降杠杆) e espremer bolhas (挤泡沫). Mas, para os compradores, é preciso ter paciência para esperar a conclusão; para os desenvolvedores, é preciso ter dinheiro de verdade e capacidade de gestão. A “era de ouro” do sistema de pré-venda chega ao fim de forma definitiva. A partir daqui, é ver quem consegue aguentar até o final.
Do lado dos compradores: os empréstimos hipotecários de imóveis em pré-venda só serão liberados após o registro de conclusão (antes bastava a estrutura principal estar concluída). O prazo do financiamento foi estendido para 40 anos e o limite da parcela mensal em relação à renda subiu de 55% para 60%. Em outras palavras, reduz-se o risco de você ficar com um imóvel inacabado e também o peso da prestação — mas o preço é que você terá de esperar mais tempo para receber o empréstimo.
Do lado dos desenvolvedores, a medida é mais dura: antes, o dinheiro era liberado com base na qualificação do grupo da imobiliária; agora passou a ser avaliado projeto a projeto. Ou seja, um projeto, um banco operador principal; os recursos passam a ter gestão fechada. O empréstimo para projetos em pré-venda terá no máximo 5 anos; para imóveis prontos, 7 anos. Além disso, em princípio, o pagamento do principal só começa após o registro de conclusão. Isso, na prática, bloqueia de vez o caminho antigo de usar o dinheiro da pré-venda para “remanejar” recursos entre projetos.
Com esse pacote de medidas, os novos projetos futuros ficarão ainda mais dependentes do capital próprio e dos empréstimos de desenvolvimento do banco. As incorporadoras que têm custos de financiamento mais baixos e melhor capacidade de gestão vão viver cada vez melhor, enquanto as empresas menores e os jogadores muito alavancados praticamente não terão chances. A reestruturação do setor se acelera, e os recursos tendem ainda mais a se concentrar na liderança.
Para ser sincero, a lógica dessas políticas é bem clara: garantir a entrega de moradias (保交楼), reduzir a alavancagem (降杠杆) e espremer bolhas (挤泡沫). Mas, para os compradores, é preciso ter paciência para esperar a conclusão; para os desenvolvedores, é preciso ter dinheiro de verdade e capacidade de gestão. A “era de ouro” do sistema de pré-venda chega ao fim de forma definitiva. A partir daqui, é ver quem consegue aguentar até o final.
