不動産市場でよくある単純な見方は、金利が上昇すれば不動産は一律に魅力を失うというものだ。しかし、1,250億ドルの資産を運用するBridgepoint Groupと、220億ドル超の資産を持ち、Bridgepointが買収を発表したKayne Anderson Real Estateの幹部らは、価格の再評価によって、財務基盤が脆弱な物件と、長期的な価値を保つ物件が選別されると主張する。

2021年に金利がゼロ近辺だった時期に資金を投じたファンドにとって、厳しい状況は現実のものだ。借入コストとキャップレートが上昇し、評価額が圧縮され、取引量が減速し、債務不履行も増えている。Kayne Anderson Real EstateのCEO、アル・ラビル氏は、投資家が2021年と2022年に集合住宅不動産へ数十億ドルを投じ、多くの融資が米10年国債利回り約1%の時期に組成されたと指摘した。そして、その負債の多くが今、返済期限を迎えている。

ラビル氏は不動産市場を見限るのではなく、規律を重んじる専門投資家が優位に立つ淘汰を予想している。同氏は医療オフィスに言及し、65歳以上の人は45歳以下の人に比べて医師の診察を受ける回数が7倍に上るため、需要が供給を大きく上回る一方、稼働率は20年以上にわたって90%を下回っていないと述べた。また、EC小売業者や中小企業が利用する小規模区画の工業用スペースにも注目しており、これらの企業はGDPの47%を占めるという。

今後の見通しは、金利がどの水準に落ち着くか、そして満期を迎える債務がどのように処理されるかに左右される。BridgepointのCEO、ラウル・ヒューズ氏は、さらなる上昇よりも金利の安定が望ましいと述べ、金利はおそらく安定しつつあると付け加えた。また、Bridgepointの幅広いプライベートクレジットおよびプライベートエクイティの投資先企業は、高成長・高利益率で金利変動への耐性が高い事業に注力しているため、金利上昇の影響を受ける可能性は低いとも述べた。2021～2022年に組成された集合住宅向け融資が満期を迎えるなか、ラビル氏は、財務基盤が崩れた優良資産に機会を見いだす一方、住宅市場が試練を迎える可能性も指摘している。

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