#香港金管局 利上げに追随したら、不動産市場も下落し、香港株も下落するのでしょうか？

私は、まずこの2つを同じものとして捉えないほうがいいと思います。

9月16日、米連邦準備制度理事会（FRB）はフェデラルファンド金利の誘導目標レンジを25ベーシスポイント引き上げ、3.75%～4%としました。香港金融管理局（HKMA）は翌日、所定の算式に基づき、ディスカウント・ウィンドウの基準金利を4.25%に引き上げました。しかし同じ日、HSBCは最優遇貸出金利を5%に据え置くと発表しました。これらの数字が示すのはそれぞれ異なる金利です。HKMAの4.25%をそのまま使って、住宅所有者の来月の住宅ローン返済額を計算することはできません。

不動産市場を見るには、金利が返済額に反映されたかどうかが重要

香港では、住宅ローンの多くが香港ドル金利（HIBOR）に連動しており、最優遇金利に関連した上限条項も設けられています。さらに注目すべきなのは、今後の動きです。米ドル金利が香港ドル金利を上回る状態が続けば、キャリートレードが増え、香港ドルの資金環境は徐々に引き締まり、HIBORが上昇する可能性があります。そうなれば、銀行が最優遇金利を当面変更しなくても、新規住宅ローンの金利設定、デベロッパーの資金調達コスト、買い手の予算に影響が出始めるでしょう。不動産市場では通常、まず内見や成約件数に変化が表れ、その後、所有者が値下げに応じるかどうかに反映されます。金融政策の決定が一度あったからといって、翌日に調整が完了するわけではありません。
今回の利上げは、回復の兆しがまったくない不動産市場で起きたわけでもありません。今後注目すべきなのは、成約件数が維持されるか、そして賃貸利回りが買い手の保有コストを引き続き支えられるかです。

香港株全体が一律に「悪材料」を受けるわけではない

地元の賃貸不動産株や不動産株は、資金調達コストや不動産評価額の影響をより受けやすい銘柄です。一方、銀行株はもう少し複雑です。金利上昇は必ずしもすべてが悪材料とは限らず、預金コスト、融資需要、不良債権の状況も見る必要があります。香港株の大きな割合を占めるインターネット、消費、医薬品などの企業については、香港ドル金利がバリュエーション環境に影響する一方、企業収益や中国本土の需要も同じくらい重要です。「香港が利上げに追随する」というだけで、ハンセン指数全体がこの先必ず下落すると結論づけることはできません。
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ですから、今回の変化は、香港の不動産市場と香港株に対する継続的なストレステストと捉えるほうがよいでしょう。利上げが一度あっただけで、2種類の資産の方向性が決まるわけではありません。