Un apartamento con vistas al mar de 98 metros cuadrados: lo compraron al contado por 1,1 millones y ahora lo anuncian por 150.000. Cinco años y nadie ha hecho una oferta.
Shili Silver Beach, Huizhou. Ese mismo mes, según la Oficina de Estadística, el precio interanual de las viviendas de segunda mano en Huizhou cayó un 5 %.
Pon esas dos frases una junto a la otra. La diferencia es absurda. Revisé varios reportajes y, en realidad, ninguno de los dos se equivocaba.
El índice solo cuenta las transacciones. Las viviendas que no se venden no entran en la muestra. Ese 5 % mide un grupo de viviendas que sí se vendieron; la caída del 85 % mide, en cambio, las que siguen en manos de sus dueños. La misma costa. Dos grupos de viviendas. Dos precios.
Entre Shili Silver Beach y Shuangyue Bay hay cerca de 90.000 viviendas. El tiempo necesario para absorber las viviendas de Huidong es de 53 meses. Es decir, aunque dejaran de construir viviendas nuevas por completo, tardarían cuatro años y medio en vender todo el inventario disponible.
En la bahía de Daya, la tasa de viviendas vacías supera el 70 %; por la noche, menos del 30 % tiene las luces encendidas. En Huidong, la población residente permanente crece en apenas unas 3.000 personas al año.
Dicho esto, tampoco es justo tomar una vivienda que ha perdido el 85 % de su valor y usarla para describir toda la costa. En esos mismos complejos, las ventas suelen cerrar entre 3.000 y 4.500 yuanes por metro cuadrado. La mayoría ha perdido entre el 70 % y el 80 %. Las que han caído hasta tocar fondo suelen ser ventas urgentes, pisos bajos o unidades de las que quedaban las peores distribuciones.
Los residentes de Hong Kong y Macao compran una media de 4.865 viviendas al año en Huizhou, entre el 5 % y el 6 % de las ventas totales de la ciudad. A primera vista, no parece mucho.
Pero en complejos costeros como Shili Silver Beach, los compradores de Hong Kong pueden representar hasta el 60 %. La mayoría tiene entre 50 y 60 años y compra viviendas de entre 120 y 144 metros cuadrados para mejorar su vivienda. Lo que buscan es tener ese mar cerca a bajo precio. La cifra de 53 meses se calcula suponiendo que siguen comprando al ritmo actual.
Mucha gente cree que el problema es que se construyeron demasiadas viviendas. Pero eso es solo la superficie.
El verdadero problema viene después: ¿quién las va a comprar? El ingreso mensual per cápita en Huidong no llega a los 4.000 yuanes. El hospital de categoría más alta más cercano está a 30 kilómetros. Para llegar a Shenzhen en transporte público hay que tomar un autobús y luego el metro; el trayecto de ida dura más de dos horas. Y las cosas básicas que uno necesita en el día a día no están a la altura. Aunque regalaran estas viviendas, poca gente estaría dispuesta a mudarse allí de forma permanente. Hace diez años, quienes hicieron subir el precio de esta costa de unos pocos miles de yuanes por metro cuadrado a 15.000 o 19.000 fueron compradores de Shenzhen, Hong Kong y Wenzhou, además de jubilados del noreste. Todos hicieron sus cálculos al comprar: cuánto estaría dispuesto a pagar el siguiente comprador. La demanda local ni siquiera formó parte de esa ecuación de precios.
Lo que se desplomó ya no es el precio de la vivienda. Es la premisa de que habría compradores de fuera. Cuando esa premisa desaparece, el precio se queda sin ancla. Que se anuncie a 3.000, 2.900 o 1.800 yuanes por metro cuadrado solo existe en boca de quien pone el anuncio.
Y lo peor viene después. Los gastos anuales de comunidad por una vivienda de 79 metros cuadrados oscilan entre 2.700 y 3.000 yuanes. El alquiler mensual en temporada alta es de 800 yuanes; en temporada baja, 500. Descuenta los periodos vacíos y las reparaciones. La rentabilidad neta es negativa.
La vivienda no se vende. Y, mientras tanto, el dinero sigue saliendo. Así es como uno queda atrapado: no tiene que ver con cuánto has perdido sobre el papel, sino con ese gasto anual en efectivo y con una puerta de la que no puedes salir.
Por esas mismas fechas, un dúplex en la última planta de 97 metros cuadrados en Yintan, Rushan, recibió 57 ofertas y se vendió por 15.688 yuanes. A 160 yuanes por metro cuadrado.
Una vivienda con vistas al mar, de 89 metros cuadrados y acabados de lujo, por 88.888 yuanes. Ese es el precio, de verdad.
A estas alturas, esa cifra ya no mide el valor de una vivienda. Mide quién está dispuesto a hacerse cargo de ella.
La frase que se hizo viral, «ha caído hasta 1.800», se refiere al precio por metro cuadrado anunciado para algunas viviendas. Entre anunciarla a 1.800 y venderla a 1.800 hay cinco años de por medio. No hay información pública que permita saber por cuánto se vendió realmente aquel apartamento de 98 metros cuadrados.
En el mundo de las criptomonedas hay una estructura parecida. La capitalización de una moneda alternativa se calcula multiplicando el precio de la última operación pequeña por la oferta total, aunque casi no haya usuarios reales. Si te fijas en esa cifra, en realidad estás mirando una orden de venta muy delgada. Para encontrar comprador para una vivienda pueden hacer falta cinco años, y además tienes que dar con alguien que de verdad quiera vivir allí. En la cadena, la liquidez puede desaparecer en un solo bloque.
La vivienda que tienes y esa moneda que lleva tres meses sin negociarse en tu cartera plantean la misma pregunta. No importa tanto cuánto valen, sino cuánto tardas en convertirlas en efectivo y cuánto dinero te sacan del bolsillo cada año mientras esperas.
El día que de verdad quieras vender, basta con hacer una pregunta: ¿dónde está quien va a hacerse cargo?
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Shili Silver Beach, Huizhou. Ese mismo mes, según la Oficina de Estadística, el precio interanual de las viviendas de segunda mano en Huizhou cayó un 5 %.
Pon esas dos frases una junto a la otra. La diferencia es absurda. Revisé varios reportajes y, en realidad, ninguno de los dos se equivocaba.
El índice solo cuenta las transacciones. Las viviendas que no se venden no entran en la muestra. Ese 5 % mide un grupo de viviendas que sí se vendieron; la caída del 85 % mide, en cambio, las que siguen en manos de sus dueños. La misma costa. Dos grupos de viviendas. Dos precios.
Entre Shili Silver Beach y Shuangyue Bay hay cerca de 90.000 viviendas. El tiempo necesario para absorber las viviendas de Huidong es de 53 meses. Es decir, aunque dejaran de construir viviendas nuevas por completo, tardarían cuatro años y medio en vender todo el inventario disponible.
En la bahía de Daya, la tasa de viviendas vacías supera el 70 %; por la noche, menos del 30 % tiene las luces encendidas. En Huidong, la población residente permanente crece en apenas unas 3.000 personas al año.
Dicho esto, tampoco es justo tomar una vivienda que ha perdido el 85 % de su valor y usarla para describir toda la costa. En esos mismos complejos, las ventas suelen cerrar entre 3.000 y 4.500 yuanes por metro cuadrado. La mayoría ha perdido entre el 70 % y el 80 %. Las que han caído hasta tocar fondo suelen ser ventas urgentes, pisos bajos o unidades de las que quedaban las peores distribuciones.
Los residentes de Hong Kong y Macao compran una media de 4.865 viviendas al año en Huizhou, entre el 5 % y el 6 % de las ventas totales de la ciudad. A primera vista, no parece mucho.
Pero en complejos costeros como Shili Silver Beach, los compradores de Hong Kong pueden representar hasta el 60 %. La mayoría tiene entre 50 y 60 años y compra viviendas de entre 120 y 144 metros cuadrados para mejorar su vivienda. Lo que buscan es tener ese mar cerca a bajo precio. La cifra de 53 meses se calcula suponiendo que siguen comprando al ritmo actual.
Mucha gente cree que el problema es que se construyeron demasiadas viviendas. Pero eso es solo la superficie.
El verdadero problema viene después: ¿quién las va a comprar? El ingreso mensual per cápita en Huidong no llega a los 4.000 yuanes. El hospital de categoría más alta más cercano está a 30 kilómetros. Para llegar a Shenzhen en transporte público hay que tomar un autobús y luego el metro; el trayecto de ida dura más de dos horas. Y las cosas básicas que uno necesita en el día a día no están a la altura. Aunque regalaran estas viviendas, poca gente estaría dispuesta a mudarse allí de forma permanente. Hace diez años, quienes hicieron subir el precio de esta costa de unos pocos miles de yuanes por metro cuadrado a 15.000 o 19.000 fueron compradores de Shenzhen, Hong Kong y Wenzhou, además de jubilados del noreste. Todos hicieron sus cálculos al comprar: cuánto estaría dispuesto a pagar el siguiente comprador. La demanda local ni siquiera formó parte de esa ecuación de precios.
Lo que se desplomó ya no es el precio de la vivienda. Es la premisa de que habría compradores de fuera. Cuando esa premisa desaparece, el precio se queda sin ancla. Que se anuncie a 3.000, 2.900 o 1.800 yuanes por metro cuadrado solo existe en boca de quien pone el anuncio.
Y lo peor viene después. Los gastos anuales de comunidad por una vivienda de 79 metros cuadrados oscilan entre 2.700 y 3.000 yuanes. El alquiler mensual en temporada alta es de 800 yuanes; en temporada baja, 500. Descuenta los periodos vacíos y las reparaciones. La rentabilidad neta es negativa.
La vivienda no se vende. Y, mientras tanto, el dinero sigue saliendo. Así es como uno queda atrapado: no tiene que ver con cuánto has perdido sobre el papel, sino con ese gasto anual en efectivo y con una puerta de la que no puedes salir.
Por esas mismas fechas, un dúplex en la última planta de 97 metros cuadrados en Yintan, Rushan, recibió 57 ofertas y se vendió por 15.688 yuanes. A 160 yuanes por metro cuadrado.
Una vivienda con vistas al mar, de 89 metros cuadrados y acabados de lujo, por 88.888 yuanes. Ese es el precio, de verdad.
A estas alturas, esa cifra ya no mide el valor de una vivienda. Mide quién está dispuesto a hacerse cargo de ella.
La frase que se hizo viral, «ha caído hasta 1.800», se refiere al precio por metro cuadrado anunciado para algunas viviendas. Entre anunciarla a 1.800 y venderla a 1.800 hay cinco años de por medio. No hay información pública que permita saber por cuánto se vendió realmente aquel apartamento de 98 metros cuadrados.
En el mundo de las criptomonedas hay una estructura parecida. La capitalización de una moneda alternativa se calcula multiplicando el precio de la última operación pequeña por la oferta total, aunque casi no haya usuarios reales. Si te fijas en esa cifra, en realidad estás mirando una orden de venta muy delgada. Para encontrar comprador para una vivienda pueden hacer falta cinco años, y además tienes que dar con alguien que de verdad quiera vivir allí. En la cadena, la liquidez puede desaparecer en un solo bloque.
La vivienda que tienes y esa moneda que lleva tres meses sin negociarse en tu cartera plantean la misma pregunta. No importa tanto cuánto valen, sino cuánto tardas en convertirlas en efectivo y cuánto dinero te sacan del bolsillo cada año mientras esperas.
El día que de verdad quieras vender, basta con hacer una pregunta: ¿dónde está quien va a hacerse cargo?
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