La noche del 28 de agosto, el Banco Popular de China y la Administración Nacional de Supervisión Financiera emitieron conjuntamente una nueva política de crédito para bienes raíces. Entre las medidas más llamativas: la duración máxima de los préstamos hipotecarios para vivienda se amplía de 30 a 40 años; el plazo concreto se determina mediante negociación entre el comprador y el banco.
Esto no es un simple documento aislado. Al superponer las políticas nacionales de siete ministerios y comisiones del 6 de julio con la implementación en agosto de las “Ocho Cláusulas de Shanghái” (“Hu Ba Tiao”), las políticas inmobiliarias de 2026 están preparando un atractivo “combo”.
1. En esta nueva política, ¿qué beneficios concretos se han dado?
El pago inicial es más bajo. Para la primera vivienda, el porcentaje mínimo de pago inicial se unifica a nivel nacional, bajando a 15%; para la segunda vivienda, baja a 25%. Antes, el umbral de pago inicial que no se podía reunir; ahora se reduce directamente de forma considerable.
Las condiciones de los tipos de interés son aún más favorables. En la actualidad, para el primer préstamo hipotecario para vivienda en general los tipos se están aplicando de forma habitual en el rango de 3,05%–3,45%, mientras que el tipo para primera vivienda con fondo de previsión se ha reducido a 2,6%. Tomando como ejemplo un préstamo de 1 millón durante 30 años con amortización mensual e igual cuota (cuota constante), la cuota mensual es de aproximadamente 4.216 yuanes y el interés total ronda los 517.800 yuanes. —Este coste está en su nivel más bajo en los últimos años.
Se amplía el plazo: la cuota mensual es más ligera. Tras ampliar el plazo del préstamo hasta 40 años, para el mismo importe del préstamo, la presión de la cuota mensual puede diluirse aún más. Para las familias jóvenes con dificultades de flujo de caja, esto es un respiro tangible.
Los impuestos y tasas también se están reduciendo. Viviendas exentas del impuesto al valor añadido si se poseen por más de 2 años; la política de devolución del impuesto sobre la renta personal “vender lo antiguo y comprar lo nuevo” continúa hasta finales de 2027 por el importe total; además, se cancelan los criterios de separación entre viviendas ordinarias y no ordinarias.
Segundo: amigos de Shanghái, ¡doble suerte!
Las “Ocho disposiciones de Shanghái” (“沪八条”) que entraron en vigor a partir del 21 de agosto empujan el beneficio de la política un paso más allá: se amplía considerablemente el alcance para retirar fondo de previsión; incluso los impuestos de compraventa por vivienda y los costes de plaza de aparcamiento pueden pagarse con el fondo de previsión; para la segunda vivienda fuera del segundo anillo (外环外) el pago inicial baja al 15%; en hogares de “vender lo antiguo y comprar lo nuevo” se pueden acumular hasta 80.000 yuanes de subsidio para la compra de vivienda.
Para quienes están viendo casas en Shanghái, el valor de esta ventana de oportunidad no hace falta decirlo más.
¿Por qué se dice que este es “el mejor momento para comprarte una vivienda para entrar al mercado en casi cuatro años”?
El objetivo de la política está muy claro: reducir las barreras de acceso, recortar impuestos y tasas y eliminar inventarios. El banco central también lanzó un programa de préstamos especiales para viviendas garantizadas por 300.000 millones de yuanes, y en todo el país, casi 80 ciudades han puesto en marcha la compra de viviendas existentes para impulsar la demanda y la oferta simultáneamente.
Aunque en agosto el LPR se ha mantenido invariable durante 15 meses seguidos (3,5% a 5 años o más), en el sector se espera ampliamente que todavía haya margen para recortes de RRR y recortes de tipos dentro del año; aún no se ha agotado el “cajón” de herramientas de política.
Resumiéndolo en una frase: pago inicial a la mitad, tipos de interés bajos, ampliación del plazo y reducción de impuestos y tasas —una combinación poco común de cuatro grandes beneficios.
La demanda urgente ya puede mirarlo en serio; además, la cadena para mejorar y cambiar de vivienda también queda completamente desbloqueada. Claro está, comprar una casa siempre es un gran asunto familiar: actuar con prudencia según la capacidad, elegir bien la ciudad y la zona es, de manera permanente, más importante que acertar el momento.
La política te dio la escalera: si subes o no, y cómo subir, la iniciativa está en tus manos.