【Resumen】Desde tres niveles—precios históricos, flujos de caja y el costo total completo de la vivienda—explica las diferencias entre comprar una casa, el S&P 500 y el Nasdaq 100.
【Cuerpo】¿Qué ocurriría si se toma un# flujo de caja de un préstamo hipotecario para vivienda, se invierte de forma continua durante 30 años en un índice bursátil de EE. UU. y al final qué sucede?
Este problema se puede convertir fácilmente en un titular de “la casa aplastada por las acciones”, pero lo verdaderamente valioso no es fabricar una victoria o una derrota, sino comprender la capitalización compuesta, el apalancamiento, el valor de habitar y los riesgos detrás de estos tres tipos de activos.
Primero, unificar el criterio de comparación
Este artículo elige 30 años, de diciembre de 1995 a diciembre de 2025. Los precios de las viviendas utilizan el índice FHFA estadounidense nacional mensual de precios de viviendas tipo compra;
El S&P 500 y el Nasdaq 100 usan el enfoque de índice de precios: solo se observa el cambio en los puntos del índice y no se incluye la reinversión de dividendos.
La ventaja de hacerlo así es que las tres primero comparan el “precio de los activos”; la desventaja es que subestima la rentabilidad total real que los inversores en acciones podrían obtener.
II. En los últimos 30 años, ¿cuánto subieron tres tipos de activos, respectivamente?
El índice nacional de precios de viviendas tipo comprador del FHFA pasa de 113,64 a 437,73, unas 3,85 veces, con una capitalización anual compuesta de alrededor del 4,60%. El S&P 500 pasa de 615,93 a 6.845,50, unas 11,11 veces, con una tasa de capitalización anual compuesta de aproximadamente el 8,36%.
El Nasdaq 100 se calcula a partir de la rentabilidad anualizada compuesta de cada año, según los rendimientos de precios de 1996 a 2025: aproximadamente 43,83 veces, con una tasa de capitalización anual compuesta de alrededor del 13,43%.
Las diferencias entre las tres provienen de la suma a largo plazo de: beneficios empresariales, expansión de la valoración, crecimiento de la industria tecnológica, oferta y demanda de vivienda y la velocidad del interés compuesto.
III. Poner la misma entrada y la misma cuota mensual en el plan
Supongamos que en 1996 compras una casa de 300.000 dólares: el 20% de entrada serían 60.000 dólares; el préstamo sería de 240.000 dólares. A 30 años, con tasa fija del 7,76%, la cuota mensual de capital e intereses sería de unos 1.721 dólares.
Durante 30 años, la suma de la entrada y el capital e intereses del préstamo hipotecario sería de aproximadamente 679.600 dólares. Si la vivienda siguiera completamente el índice nacional de precios de viviendas, el valor al final sería de unos 1,156 millones de dólares.
Si se invierten los 60.000 dólares de entrada y 1.721 dólares al mes en el S&P 500, y se calcula con suavizado de capitalización anual compuesta histórica del 8,36%, al final se tendría aproximadamente 3,26 millones de dólares. Si en vez de eso se invierte en el Nasdaq 100 y se usa un 13,43%, el resultado sería aproximadamente 9,61 millones de dólares.
IV. Por qué este resultado no puede usarse directamente para decidir comprar o alquilar
Porque el plan con índices asume que no necesitas vivienda. En la vida real, quienes no compran una casa aún tienen que pagar alquiler; el alquiler se come parte e incluso la totalidad del “dinero equivalente a la cuota mensual”.
Los cálculos de sensibilidad muestran: si el alquiler y otros gastos hacen que solo puedas aportar el 25% de la cuota mensual de forma periódica, al final del S&P 500 sería de aproximadamente 1,32 millones de dólares; ya está cerca del valor final de la vivienda. Si en cambio solo puedes invertir la entrada y no hay aportaciones periódicas nuevas cada mes, el S&P 500 sería de unos 0,667 millones de dólares, en realidad por debajo del valor de la vivienda.
El Nasdaq 100, debido a que esta historia fue excepcionalmente fuerte, aun con solo la entrada, al final seguiría siendo de unos 2,63 millones de dólares; pero esto no significa que en el futuro se pueda replicar.
V. La rentabilidad de la casa no es solo una curva de precios
Quien compra una casa usa el 20% de la entrada para controlar una propiedad completa: eso es apalancamiento. De la cuota mensual, una parte se convierte en capital: eso es ahorro forzado. Lo más importante es que la casa proporciona el servicio de vivienda durante 30 años.
Si además se incluye el alquiler de mercado de la misma vivienda, el valor económico de la casa aumenta. Pero los impuestos a la propiedad, los seguros, el mantenimiento, las remodelaciones, las comisiones de corretaje y las fricciones de comprar y vender erosionan el retorno.
El índice nacional de precios de viviendas de EE. UU. solo puede representar el mercado promedio; los resultados en Nueva York, San Francisco, Detroit y ciudades pequeñas podrían ser completamente distintos.
VI. El S&P 500 y el Nasdaq 100 no son el mismo tipo de riesgo.
El S&P 500 incluye 500 de las principales grandes empresas de EE. UU., cubre alrededor del 80% del valor de mercado invertible y tiene una diversificación sectorial relativamente mayor.
El Nasdaq 100 está formado por 100 de las mayores empresas no financieras listadas en Nasdaq; tiene un peso mayor en crecimiento y tecnología.
El otro lado de los altos retornos a largo plazo es una mayor concentración y una volatilidad más profunda. La revisión oficial de Nasdaq muestra que el Nasdaq 100 cayó aproximadamente un 83% durante la fase en que se reventó la burbuja de Internet.
Que puedas seguir aportando periódicamente en una caída fuerte es más importante que el rendimiento de la tabla de backtesting.
VII. La verdadera enseñanza de este conjunto de números para la gente común
Primero, el interés compuesto a largo plazo es extremadamente sensible a las diferencias de rentabilidad anual. 4,6%, 8,4% y 13,4% parecen solo unos cuantos puntos porcentuales; pero después de 30 años, la distancia se vuelve de varias veces a decenas de veces.
Segundo, no se puede comparar solo el precio de los activos; hay que comparar el flujo de caja completo.
Tercero, la casa resuelve problemas de vida; el índice resuelve el problema de la asignación de activos financieros.
Cuarto, lo más peligroso no es equivocarse una vez, sino elegir un plan que no puedes sostener durante 30 años.
【Opinión personal y puntos de vista】 Si solo se compara la “eficiencia del capital de la misma entrada y la misma cuota mensual”, los datos de EE. UU. de los últimos 30 años se inclinan claramente hacia los índices bursátiles, especialmente hacia el Nasdaq 100.
Pero si se compara un libro de cuentas completo de la vida, el alquiler, la estabilidad habitacional, el apalancamiento, los impuestos, el mantenimiento, la liquidez y la capacidad psicológica para sobrellevarlo cambiarán la respuesta.
La casa no es una acción de bajo rendimiento, y la acción tampoco es una casa sin techo.
La solución realmente razonable a menudo no es elegir entre una u otra, sino construir de manera continua y sostenida activos financieros diversificados, de bajo costo y de tenencia a largo plazo, además de los costos de vivienda que puedas afrontar.