Debido a la terminación integral del programa de rescate de hipotecas y a la continua alza de los costos de mantener una vivienda, el volumen de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos ha experimentado una fuerte recuperación después de varios años de niveles bajos, alcanzando el nivel más alto desde 2019. Si bien esta tendencia refleja que algunos hogares de ingresos medios-bajos enfrentan una pesada presión financiera, la situación de que las propiedades embargadas se venden con grandes descuentos también atrae a algunos inversores que buscan comprar viviendas a bajo precio.
Los últimos datos publicados por el sitio web inmobiliario de Estados Unidos “Realtor.com” muestran que en el primer semestre de 2026, alrededor de 228.000 viviendas en todo el país entrarán en procedimientos de ejecución hipotecaria (incluyendo avisos de incumplimiento, cancelación del derecho de redención, subastas programadas o recuperaciones por parte de los bancos, etc.), lo que supone un aumento del 21% frente al mismo periodo del año anterior. En abril de este año, las propiedades embargadas que estaban en manos de entidades crediticias y que se pusieron en el mercado representaron el 1,3% del total de viviendas en Estados Unidos, alcanzando el nivel más alto para ese periodo desde 2020.
El análisis muestra que el repunte actual de la tasa de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos indica que el mercado está regresando gradualmente a la normalidad previa a la pandemia. A medida que las políticas de alivio, como la prórroga del pago de préstamos durante el periodo pandémico en EE. UU., se detuvieron por completo en 2024, y junto con el aumento explosivo de los costos de mantenimiento de las viviendas en un entorno de alta inflación, algunos prestatarios han caído en una crisis financiera. Los datos indican que estas viviendas embargadas se concentran principalmente en zonas con ingresos promedio residenciales más bajos y menor capacidad de “amortiguación” financiera, como Lake Charles, Luisiana (con un 10,2%), Dayton, Ohio; Davenport, Iowa; Reading, California; y el oeste de Pensilvania, entre otras regiones.
Debido a que las entidades crediticias tienden a liquidar rápidamente, en las transacciones de inmuebles embargados el precio mediano suele ser aproximadamente un 27% más bajo que el precio habitual del mercado. Sin embargo, los expertos del sector advierten de forma generalizada que, aunque estos activos resultan atractivos por su precio en el contexto actual de precios inmobiliarios elevados, a menudo conllevan riesgos de transacción muy altos y una duración de la operación considerablemente larga.
El economista senior de “True Net”, Joel Berner, señala que comprar inmuebles embargados implica muchas complejidades y riesgos potenciales, y que no es adecuado para todos los compradores. La agente inmobiliaria del área de Washington, Candess Correll, destaca que los inmuebles embargados suelen venderse “en el estado en que se encuentran”, el banco no asume ninguna obligación de reparación y los compradores normalmente se enfrentan a numerosas limitaciones, como la imposibilidad de ver la propiedad en persona, la falta de margen para negociar el precio y un proceso de regularización de la titularidad en los tribunales que puede tardar hasta varios meses.
El responsable de investigación de préstamos hipotecarios y del mercado de vivienda en la Bolsa Intercontinental (ICE), Andy Walden, afirma que, dado que en los últimos años las entidades de servicios hipotecarios han tendido a ayudar a los prestatarios con dificultades a vender en el mercado para eludir las ejecuciones hipotecarias, las propiedades que finalmente llegan a los canales de subasta suelen tener un estado patrimonial peor que en el pasado. Los costos posteriores de renovación y reparación podrían, además, reducir aún más el rendimiento de la inversión. Aunque la tasa de embargos sigue estando muy por debajo de los niveles de la crisis de las hipotecas subprime de 2008, su tendencia al alza ha generado una preocupación continua en el mercado sobre la capacidad de compra de la población estadounidense y la resiliencia del mercado de vivienda ante riesgos.