Eine 98-Quadratmeter-Wohnung mit Meerblick, damals für 1,1 Millionen Yuan komplett bezahlt, steht jetzt für 150.000 zum Verkauf. Seit fünf Jahren hat niemand ein Gegenangebot gemacht.
Silberstrand von Shili in Huizhou. Im selben Monat sank der Preis für gebrauchte Wohnimmobilien in Huizhou laut Statistikamt im Jahresvergleich um fünf Prozent.
Zwei Aussagen nebeneinander. Ein krasser Unterschied. Ich habe mehrere Berichte durchgesehen: Eigentlich stimmt beides.
Der Index erfasst nur abgeschlossene Verkäufe. Wohnungen, die sich nicht verkaufen lassen, fließen nicht in die Stichprobe ein. Die fünf Prozent messen also eine Gruppe verkaufter Wohnungen; die 85 Prozent betreffen überwiegend die, die noch in den Händen ihrer Eigentümer sind. Dieselbe Küste. Zwei Gruppen von Wohnungen. Zwei Preise.
Am Silberstrand von Shili und in der Bucht von Shuangyue gibt es zusammen fast 90.000 Wohnungen. In Huidong beträgt die Vermarktungsdauer für Wohnimmobilien 53 Monate. Das heißt: Selbst wenn keine einzige neue Wohnung mehr gebaut würde, bräuchte man viereinhalb Jahre, um nur den vorhandenen Bestand zu verkaufen.
In der Bucht von Daya liegt die Leerstandsquote bei über 70 Prozent; nachts sind weniger als 30 Prozent der Wohnungen beleuchtet. Huidong gewinnt pro Jahr rund 3.000 ständige Einwohner hinzu.
Andererseits ist es auch nicht fair, eine ganze Küste anhand einer Wohnung zu beurteilen, deren Wert um 85 Prozent gefallen ist. Bei den Wohnungen in denselben Anlagen liegen die tatsächlichen Verkaufspreise meist zwischen 3.000 und 4.500 Yuan pro Quadratmeter. Die meisten sind um 70 bis 80 Prozent gefallen. Die ganz extremen Fälle sind meist Notverkäufe, Wohnungen in den unteren Stockwerken oder Grundrisse, die übrig geblieben sind, nachdem sich alle anderen bedient hatten.
Einwohner Hongkongs und Macaus kaufen in Huizhou durchschnittlich 4.865 Wohnungen pro Jahr, das sind fünf bis sechs Prozent aller Verkäufe in der Stadt. Das klingt nicht nach viel.
Doch in Küstenanlagen wie am Silberstrand von Shili können Käufer aus Hongkong bis zu 60 Prozent ausmachen. Die meisten sind zwischen 50 und 60 Jahre alt und kaufen 120 bis 144 Quadratmeter große Wohnungen mit verbessertem Grundriss. Was sie reizt, ist vor allem das günstige Meer. Die Zahl von 53 Monaten basiert auf dem Tempo, mit dem sie weiterhin kaufen.
Viele glauben, das Problem sei, dass zu viele Wohnungen gebaut wurden. Doch das ist nur die Oberfläche.
Das eigentliche Problem kommt erst noch: Wer soll übernehmen? Das durchschnittliche Monatseinkommen pro Kopf in Huidong liegt unter 4.000 Yuan. Das nächste Krankenhaus der höchsten Versorgungsstufe ist 30 Kilometer entfernt. Mit dem Bus und anschließend der U-Bahn nach Shenzhen zu fahren, dauert pro Strecke mehr als zwei Stunden. Die alltägliche Infrastruktur ist kaum vorhanden. Selbst wenn man solche Wohnungen verschenken würde, gäbe es nicht viele, die bereit wären, dauerhaft einzuziehen. Vor zehn Jahren waren es Käufer aus Shenzhen, Hongkong, Wenzhou und dem Nordosten Chinas, darunter viele Rentner, die den Preis an dieser Küste von ein paar Tausend Yuan pro Quadratmeter auf 15.000 oder 19.000 Yuan trieben. Beim Kauf kalkulierten sie alle, wie viel der nächste Käufer wohl zahlen würde. Die lokale Nachfrage spielte bei dieser Preisbildung überhaupt keine Rolle.
Was hier im Preis gefallen ist, ist längst nicht mehr die Wohnung selbst. Es ist die Annahme, dass es Käufer von außerhalb geben würde. Fällt diese Annahme weg, gibt es keinen Anker mehr für den Preis. Ob man 3.000, 2.900 oder 1.800 Yuan verlangt – das steht alles nur im Mund des Verkäufers.
Noch unangenehmer wird es danach. Für eine 79-Quadratmeter-Wohnung fallen jährlich 2.700 bis 3.000 Yuan Hausgeld an. In der Hochsaison bringt die Monatsmiete 800 Yuan, in der Nebensaison 500. Zieht man Leerstand und Reparaturen ab, ist die Nettorendite negativ.
Die Wohnung lässt sich nicht verkaufen. Und bis heute fließt weiterhin Geld nach draußen. Das ist es, was es bedeutet, in einer Immobilie festzusitzen: Es geht nicht darum, wie hoch der buchhalterische Verlust ist, sondern um die jährlichen Ausgaben und eine Tür, durch die man nicht mehr hinauskommt.
Etwa zur selben Zeit wurde eine 97-Quadratmeter-Dachgeschoss-Maisonette am Silberstrand von Rushan in Shandong nach 57 Gebotsrunden für 15.688 Yuan verkauft. Das macht 160 Yuan pro Quadratmeter.
Eine 89-Quadratmeter-Wohnung mit hochwertiger Ausstattung und Meerblick für 88.800 Yuan. Genau dieser Preis.
Bei solchen Beträgen geht es längst nicht mehr um die Wohnung. Sie zeigen, wer bereit ist, sie zu übernehmen und sich um sie zu kümmern.
Der überall geteilte Satz „auf 1.800 gefallen“ bezieht sich auf den Angebotspreis pro Quadratmeter einiger Wohnungen. Zwischen einem Angebot von 1.800 und einem Verkauf für 1.800 liegen diese fünf Jahre. Zu welchem Preis die 98-Quadratmeter-Wohnung tatsächlich verkauft wurde, lässt sich aus öffentlich verfügbaren Informationen nicht herausfinden.
Auf dem Kryptomarkt gibt es dieselbe Struktur. Die Marktkapitalisierung eines Altcoins wird berechnet, indem man den Preis des letzten kleinen Trades mit dem Gesamtangebot multipliziert – obwohl es praktisch keine echten Nutzer gibt. Wenn du auf diese Zahl starrst, starrst du in Wirklichkeit auf ein sehr dünnes Orderbuch. Bei einer Wohnung dauert es fünf Jahre, einen Käufer zu finden – und dann muss es auch noch jemand sein, der wirklich dort wohnen will. Auf der Blockchain kann die Liquidität innerhalb eines Blocks abgezogen werden.
Die Wohnung, die du besitzt, und der Coin in deinem Wallet, mit dem seit drei Monaten kein Handel stattgefunden hat: Es ist dieselbe Frage. So wichtig ist es nicht, wie viel etwas wert ist. Wichtig ist, wie lange du brauchst, um es in Bargeld umzuwandeln – und wie viel es dir während des Wartens jedes Jahr aus der Tasche zieht.
Wenn du wirklich verkaufen willst, reicht zunächst eine Frage: Wo ist derjenige, der es übernimmt?
$BTC $ETH $COINB #比特币 #BinanceSquare
Silberstrand von Shili in Huizhou. Im selben Monat sank der Preis für gebrauchte Wohnimmobilien in Huizhou laut Statistikamt im Jahresvergleich um fünf Prozent.
Zwei Aussagen nebeneinander. Ein krasser Unterschied. Ich habe mehrere Berichte durchgesehen: Eigentlich stimmt beides.
Der Index erfasst nur abgeschlossene Verkäufe. Wohnungen, die sich nicht verkaufen lassen, fließen nicht in die Stichprobe ein. Die fünf Prozent messen also eine Gruppe verkaufter Wohnungen; die 85 Prozent betreffen überwiegend die, die noch in den Händen ihrer Eigentümer sind. Dieselbe Küste. Zwei Gruppen von Wohnungen. Zwei Preise.
Am Silberstrand von Shili und in der Bucht von Shuangyue gibt es zusammen fast 90.000 Wohnungen. In Huidong beträgt die Vermarktungsdauer für Wohnimmobilien 53 Monate. Das heißt: Selbst wenn keine einzige neue Wohnung mehr gebaut würde, bräuchte man viereinhalb Jahre, um nur den vorhandenen Bestand zu verkaufen.
In der Bucht von Daya liegt die Leerstandsquote bei über 70 Prozent; nachts sind weniger als 30 Prozent der Wohnungen beleuchtet. Huidong gewinnt pro Jahr rund 3.000 ständige Einwohner hinzu.
Andererseits ist es auch nicht fair, eine ganze Küste anhand einer Wohnung zu beurteilen, deren Wert um 85 Prozent gefallen ist. Bei den Wohnungen in denselben Anlagen liegen die tatsächlichen Verkaufspreise meist zwischen 3.000 und 4.500 Yuan pro Quadratmeter. Die meisten sind um 70 bis 80 Prozent gefallen. Die ganz extremen Fälle sind meist Notverkäufe, Wohnungen in den unteren Stockwerken oder Grundrisse, die übrig geblieben sind, nachdem sich alle anderen bedient hatten.
Einwohner Hongkongs und Macaus kaufen in Huizhou durchschnittlich 4.865 Wohnungen pro Jahr, das sind fünf bis sechs Prozent aller Verkäufe in der Stadt. Das klingt nicht nach viel.
Doch in Küstenanlagen wie am Silberstrand von Shili können Käufer aus Hongkong bis zu 60 Prozent ausmachen. Die meisten sind zwischen 50 und 60 Jahre alt und kaufen 120 bis 144 Quadratmeter große Wohnungen mit verbessertem Grundriss. Was sie reizt, ist vor allem das günstige Meer. Die Zahl von 53 Monaten basiert auf dem Tempo, mit dem sie weiterhin kaufen.
Viele glauben, das Problem sei, dass zu viele Wohnungen gebaut wurden. Doch das ist nur die Oberfläche.
Das eigentliche Problem kommt erst noch: Wer soll übernehmen? Das durchschnittliche Monatseinkommen pro Kopf in Huidong liegt unter 4.000 Yuan. Das nächste Krankenhaus der höchsten Versorgungsstufe ist 30 Kilometer entfernt. Mit dem Bus und anschließend der U-Bahn nach Shenzhen zu fahren, dauert pro Strecke mehr als zwei Stunden. Die alltägliche Infrastruktur ist kaum vorhanden. Selbst wenn man solche Wohnungen verschenken würde, gäbe es nicht viele, die bereit wären, dauerhaft einzuziehen. Vor zehn Jahren waren es Käufer aus Shenzhen, Hongkong, Wenzhou und dem Nordosten Chinas, darunter viele Rentner, die den Preis an dieser Küste von ein paar Tausend Yuan pro Quadratmeter auf 15.000 oder 19.000 Yuan trieben. Beim Kauf kalkulierten sie alle, wie viel der nächste Käufer wohl zahlen würde. Die lokale Nachfrage spielte bei dieser Preisbildung überhaupt keine Rolle.
Was hier im Preis gefallen ist, ist längst nicht mehr die Wohnung selbst. Es ist die Annahme, dass es Käufer von außerhalb geben würde. Fällt diese Annahme weg, gibt es keinen Anker mehr für den Preis. Ob man 3.000, 2.900 oder 1.800 Yuan verlangt – das steht alles nur im Mund des Verkäufers.
Noch unangenehmer wird es danach. Für eine 79-Quadratmeter-Wohnung fallen jährlich 2.700 bis 3.000 Yuan Hausgeld an. In der Hochsaison bringt die Monatsmiete 800 Yuan, in der Nebensaison 500. Zieht man Leerstand und Reparaturen ab, ist die Nettorendite negativ.
Die Wohnung lässt sich nicht verkaufen. Und bis heute fließt weiterhin Geld nach draußen. Das ist es, was es bedeutet, in einer Immobilie festzusitzen: Es geht nicht darum, wie hoch der buchhalterische Verlust ist, sondern um die jährlichen Ausgaben und eine Tür, durch die man nicht mehr hinauskommt.
Etwa zur selben Zeit wurde eine 97-Quadratmeter-Dachgeschoss-Maisonette am Silberstrand von Rushan in Shandong nach 57 Gebotsrunden für 15.688 Yuan verkauft. Das macht 160 Yuan pro Quadratmeter.
Eine 89-Quadratmeter-Wohnung mit hochwertiger Ausstattung und Meerblick für 88.800 Yuan. Genau dieser Preis.
Bei solchen Beträgen geht es längst nicht mehr um die Wohnung. Sie zeigen, wer bereit ist, sie zu übernehmen und sich um sie zu kümmern.
Der überall geteilte Satz „auf 1.800 gefallen“ bezieht sich auf den Angebotspreis pro Quadratmeter einiger Wohnungen. Zwischen einem Angebot von 1.800 und einem Verkauf für 1.800 liegen diese fünf Jahre. Zu welchem Preis die 98-Quadratmeter-Wohnung tatsächlich verkauft wurde, lässt sich aus öffentlich verfügbaren Informationen nicht herausfinden.
Auf dem Kryptomarkt gibt es dieselbe Struktur. Die Marktkapitalisierung eines Altcoins wird berechnet, indem man den Preis des letzten kleinen Trades mit dem Gesamtangebot multipliziert – obwohl es praktisch keine echten Nutzer gibt. Wenn du auf diese Zahl starrst, starrst du in Wirklichkeit auf ein sehr dünnes Orderbuch. Bei einer Wohnung dauert es fünf Jahre, einen Käufer zu finden – und dann muss es auch noch jemand sein, der wirklich dort wohnen will. Auf der Blockchain kann die Liquidität innerhalb eines Blocks abgezogen werden.
Die Wohnung, die du besitzt, und der Coin in deinem Wallet, mit dem seit drei Monaten kein Handel stattgefunden hat: Es ist dieselbe Frage. So wichtig ist es nicht, wie viel etwas wert ist. Wichtig ist, wie lange du brauchst, um es in Bargeld umzuwandeln – und wie viel es dir während des Wartens jedes Jahr aus der Tasche zieht.
Wenn du wirklich verkaufen willst, reicht zunächst eine Frage: Wo ist derjenige, der es übernimmt?
$BTC $ETH $COINB #比特币 #BinanceSquare