Wann ist die beste Gelegenheit, Immobilien „günstig nachzukaufen“?
Die Immobilienpreise warten noch immer nicht auf „Goldener September und Silberner Oktober“, doch stattdessen ist zuerst eine Schwächung im Monatsvergleich eingetroffen.
Laut den Daten des Statistikamts für Juli zu gebrauchten Wohnungen in 70 Städten: Es gibt nur noch 8 Städte mit einem Anstieg im Monatsvergleich – im Vergleich zu Juni sind das 2 weniger. Der monatliche Höchstpunkt dieses Jahres lag im März: 17 Städte verzeichneten einen Anstieg; danach nahm es kontinuierlich ab – 16, 13, 10, 8. Das Lager der ansteigenden Städte zerfällt damit weiter, während die Zahl der absteigenden Städte immer dichter wird.
Die ersten Städte der Kategorie „Tier 1“ sind in dieser Runde der Anpassung nach wie vor die widerstandsfähigsten. Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen halten sich seit mehreren Monaten im Monatsvergleich bei über 100, was deutlich im Kontrast zur anhaltenden Schwäche in den Städten der zweiten und dritten Reihe steht.
Allerdings auch bei den zweiten und dritten Reihen gibt es Veränderungen: Die Rückgangsraten werden tatsächlich kleiner. Viele Städte haben den Monatsrückgang bereits auf innerhalb von -1% eingegrenzt; Städte mit „90er-Ziffern“ im Bereich der Preise waren schon länger nicht mehr zu sehen. In einem Satz zusammengefasst: „Es fällt langsamer, aber es fällt noch immer.“
Das Problem ist: Selbst ein langsamer Fall ist zermürbend. Aktuell liegen die Hypothekenzinsen grob bei etwa 3%, während die jährliche Miet-zu-Kauf- bzw. Verkaufsrendite (Rent-Sales-Ratio) bei Wohnimmobilien allgemein nicht an 2% heranreicht. Diese Rechnung ergibt von vornherein einen negativen Cashflow. Selbst wenn die Preise nur jedes Jahr um drei bis fünf Prozentpunkte fallen, und die Haltekosten hinzukommen, fühlt es sich dennoch nicht leicht an.
Wann sich diese „Wassermulde“ der Immobilienpreise wieder erwärmt, hängt gewissermaßen davon ab, wann der Konsum wirklich anspringt – logisch gesehen hängen diese beiden Dinge miteinander zusammen. Deshalb ist der Konsumsektor kurzfristig wohl kaum zuversichtlich zu beurteilen.
Meine persönliche Einschätzung: Intern betrachtet, bei der Miete-zu-Verkauf-Ratio – das habe ich bereits angesprochen –, geht es um vorhandenes Kapital. Extern betrachtet, wann Hongkong so weit sein kann, ein wirtschaftliches Zentrum in Asien zu werden, sodass die Kapitalströme der asiatischen Finanzgruppen von Hongkong aus in das Binnenland ausstrahlen können. Das ist ein weiter Weg. Für diese Finanzgruppen kommen als Optionen auch Singapur, Seoul und Tokio in Betracht. Schauen wir mal, wie es sich wirtschaftlich im Jahr 2028 entwickelt.
Die Immobilienpreise warten noch immer nicht auf „Goldener September und Silberner Oktober“, doch stattdessen ist zuerst eine Schwächung im Monatsvergleich eingetroffen.
Laut den Daten des Statistikamts für Juli zu gebrauchten Wohnungen in 70 Städten: Es gibt nur noch 8 Städte mit einem Anstieg im Monatsvergleich – im Vergleich zu Juni sind das 2 weniger. Der monatliche Höchstpunkt dieses Jahres lag im März: 17 Städte verzeichneten einen Anstieg; danach nahm es kontinuierlich ab – 16, 13, 10, 8. Das Lager der ansteigenden Städte zerfällt damit weiter, während die Zahl der absteigenden Städte immer dichter wird.
Die ersten Städte der Kategorie „Tier 1“ sind in dieser Runde der Anpassung nach wie vor die widerstandsfähigsten. Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen halten sich seit mehreren Monaten im Monatsvergleich bei über 100, was deutlich im Kontrast zur anhaltenden Schwäche in den Städten der zweiten und dritten Reihe steht.
Allerdings auch bei den zweiten und dritten Reihen gibt es Veränderungen: Die Rückgangsraten werden tatsächlich kleiner. Viele Städte haben den Monatsrückgang bereits auf innerhalb von -1% eingegrenzt; Städte mit „90er-Ziffern“ im Bereich der Preise waren schon länger nicht mehr zu sehen. In einem Satz zusammengefasst: „Es fällt langsamer, aber es fällt noch immer.“
Das Problem ist: Selbst ein langsamer Fall ist zermürbend. Aktuell liegen die Hypothekenzinsen grob bei etwa 3%, während die jährliche Miet-zu-Kauf- bzw. Verkaufsrendite (Rent-Sales-Ratio) bei Wohnimmobilien allgemein nicht an 2% heranreicht. Diese Rechnung ergibt von vornherein einen negativen Cashflow. Selbst wenn die Preise nur jedes Jahr um drei bis fünf Prozentpunkte fallen, und die Haltekosten hinzukommen, fühlt es sich dennoch nicht leicht an.
Wann sich diese „Wassermulde“ der Immobilienpreise wieder erwärmt, hängt gewissermaßen davon ab, wann der Konsum wirklich anspringt – logisch gesehen hängen diese beiden Dinge miteinander zusammen. Deshalb ist der Konsumsektor kurzfristig wohl kaum zuversichtlich zu beurteilen.
Meine persönliche Einschätzung: Intern betrachtet, bei der Miete-zu-Verkauf-Ratio – das habe ich bereits angesprochen –, geht es um vorhandenes Kapital. Extern betrachtet, wann Hongkong so weit sein kann, ein wirtschaftliches Zentrum in Asien zu werden, sodass die Kapitalströme der asiatischen Finanzgruppen von Hongkong aus in das Binnenland ausstrahlen können. Das ist ein weiter Weg. Für diese Finanzgruppen kommen als Optionen auch Singapur, Seoul und Tokio in Betracht. Schauen wir mal, wie es sich wirtschaftlich im Jahr 2028 entwickelt.