شقة مطلّة على البحر، مساحتها 98 مترًا مربعًا، اشتراها نقدًا بمليون ومئة ألف، وهي معروضة الآن بـ150 ألفًا. مرّت خمس سنوات، ولم يقدّم أحد حتى عرضًا مضادًا.
شاطئ شيلِي ينْتَن في هويتشو. وفي الشهر نفسه، أظهرت أرقام مكتب الإحصاء أن أسعار المساكن المستعملة في هويتشو تراجعت سنويًا بنسبة 5٪.
ضع الجملتين جنبًا إلى جنب، وستبدو الفجوة هائلة. بحثت في بعض التقارير، واتضح أن أياً منهما ليس خاطئًا.
المؤشر لا يرصد إلا الصفقات المنجزة. أما المنازل التي لا تُباع، فلا تدخل في العينة. نسبة الـ5٪ تقيس مجموعة من المنازل التي بيعت، أما نسبة الـ85٪ فتقيس المجموعة التي بقيت في أيدي أصحابها. الساحل نفسه، مجموعتان من المنازل، وسعران مختلفان.
يضم شاطئا شيلِي ينْتَن وشوانغ يويه باي معًا قرابة 90 ألف وحدة. وتبلغ مدة تصريف مخزون المساكن في هويتونغ 53 شهرًا. أي إنه حتى لو لم يُبنَ متر مربع واحد من المساكن الجديدة، فسيستغرق بيع المخزون الموجود وحده أربع سنوات ونصف.
تتجاوز نسبة الشقق الشاغرة في داياوان 70٪، ولا تضاء الأنوار ليلًا في أكثر من 30٪ منها. أما الزيادة السنوية في عدد المقيمين الدائمين في هويتونغ، فتبلغ نحو 3,000 شخص.
لكن من غير المنصف أيضًا أن نستخدم شقة هبط سعرها 85٪ لتعميم الصورة على الساحل بأكمله. فقد أُبرمت الصفقات في معظم العقارات ضمن المجموعة نفسها بأسعار تتراوح بين 3,000 و4,500 للمتر المربع، وتراجعت أسعار معظمها بين 70٪ و80٪. أما الحالات التي هبطت أسعارها إلى الحضيض، فغالبًا ما تكون مبيعات مستعجلة، أو شققًا في الطوابق المنخفضة، أو وحدات ذات مخططات لم يخترها أحد.
يشتري سكان هونغ كونغ وماكاو نحو 4,865 منزلًا سنويًا في هويتشو، أي ما يعادل 5٪ إلى 6٪ من إجمالي الصفقات في المدينة. قد لا يبدو الرقم كبيرًا.
لكن في المجمعات الساحلية مثل شيلِي ينْتَن، قد يشكّل سكان هونغ كونغ 60٪ من المشترين. ومعظمهم في الخمسينيات أو الستينيات من العمر، ويشترون شققًا محسّنة تتراوح مساحتها بين 120 و144 مترًا مربعًا، وكل ما يهمهم هو أن البحر هناك رخيص. أما رقم الـ53 شهرًا، فيُحسب على أساس وتيرة شرائهم المستمرة.
يظن كثيرون أن المشكلة هي الإفراط في البناء. لكن هذا ليس سوى ظاهرها.
المشكلة الحقيقية تأتي لاحقًا: من سيشتريها؟ دخل الفرد الشهري في هويتونغ أقل من 4,000. وأقرب مستشفى من الدرجة الثالثة يبعد 30 كيلومترًا. أما الوصول إلى شنتشن بالحافلة ثم المترو، فيستغرق أكثر من ساعتين في اتجاه واحد. ولم تتوافر حتى أبسط الأمور اللازمة للحياة اليومية. حتى لو وُهبت هذه المنازل مجانًا، فلن يكون كثيرون مستعدين للانتقال إليها والإقامة فيها طويلًا. قبل عشر سنوات، كان الذين رفعوا أسعار هذا الساحل من بضعة آلاف للمتر إلى 15 ألفًا، بل 19 ألفًا، مشترين من شنتشن وهونغ كونغ ووِنْتشو، إلى جانب متقاعدين من شمال شرقي الصين. وقد حسبوا جميعًا حساباتهم عند الشراء: كم سيدفع المشتري التالي؟ أما الطلب المحلي، فلم يدخل أصلًا في معادلة التسعير.
ما انهار لم يعد المنزل نفسه، بل الفرضية القائلة إن «مشترين من خارج المنطقة» سيأتون. وما إن تسقط الفرضية، حتى يفقد السعر مرساته. سواء عُرض المنزل بـ3,000 أو 2,900 أو 1,800، فكل ذلك مجرد كلام يقوله البائع عن سعره.
والأسوأ لم يأتِ بعد. تبلغ رسوم إدارة شقة مساحتها 79 مترًا مربعًا ما بين 2,700 و3,000 سنويًا. ويبلغ إيجارها الشهري 800 في موسم الذروة و500 في غير الموسم. وبعد خصم فترات الشغور والصيانة، يصبح العائد الصافي سالبًا.
لا يمكن بيع المنزل، ومع ذلك لا تزال الأموال تخرج من جيبك حتى اليوم. هذه هي حقيقة الوقوع في فخ الاستثمار: لا علاقة لها بحجم الخسارة الدفترية، بل بما تدفعه نقدًا كل سنة، وباب لا تستطيع الخروج منه.
وفي الفترة نفسها، بيعت شقة دوبلكس في الطابق العلوي، مساحتها 97 مترًا مربعًا، في شاطئ يِنْتَن برُوشان، بعد 57 جولة من المزايدة، مقابل 15,688. أي 160 للمتر المربع.
وشقة مطلّة على البحر، مساحتها 89 مترًا مربعًا ومفروشة تشطيبًا فاخرًا، بيعت بـ88,800. نعم، هذا هو السعر فعلًا.
لم يعد هذا الرقم يقيس قيمة المنزل، بل يقيس «من المستعد لتولّي أمره».
العبارة التي انتشرت على الإنترنت، «هبط السعر إلى 1,800»، تشير إلى سعر المتر المربع المعروض لبعض الوحدات. لكن بين عرضها بـ1,800 وبيعها بهذا السعر خمس سنوات. ولا يمكن العثور في المعلومات المنشورة على السعر الذي بيعت به تلك الشقة ذات الـ98 مترًا مربعًا.
ثمة بنية مماثلة في عالم العملات المشفّرة. تُحسب القيمة السوقية لعملة بديلة بضرب سعر آخر صفقة صغيرة في إجمالي المعروض، رغم أن عدد المستخدمين الحقيقيين يقترب من الصفر. حين تحدّق في ذلك الرقم، فأنت في الحقيقة تحدّق في دفتر أوامر ضحل جدًا. قد يستغرق العثور على مشترٍ للمنزل خمس سنوات، ولا بد أن يكون شخصًا يريد السكن فيه فعلًا. أما سحب السيولة على السلسلة، فيستغرق كتلة واحدة.
المنزل الذي تملكه، والعملة التي لم تُسجّل أي صفقة عليها في محفظتك منذ ثلاثة أشهر، هما السؤال نفسه. ليس المهم كثيرًا كم تساوي، بل كم من الوقت تحتاج لتحويلها إلى نقد، وكم ستسحب من جيبك كل سنة أثناء الانتظار.
حين تقرر البيع فعلًا، يكفي أن تسأل سؤالًا واحدًا: أين المشتري؟
$BTC $ETH $COINB #比特币 #ساحة_بينانس
شاطئ شيلِي ينْتَن في هويتشو. وفي الشهر نفسه، أظهرت أرقام مكتب الإحصاء أن أسعار المساكن المستعملة في هويتشو تراجعت سنويًا بنسبة 5٪.
ضع الجملتين جنبًا إلى جنب، وستبدو الفجوة هائلة. بحثت في بعض التقارير، واتضح أن أياً منهما ليس خاطئًا.
المؤشر لا يرصد إلا الصفقات المنجزة. أما المنازل التي لا تُباع، فلا تدخل في العينة. نسبة الـ5٪ تقيس مجموعة من المنازل التي بيعت، أما نسبة الـ85٪ فتقيس المجموعة التي بقيت في أيدي أصحابها. الساحل نفسه، مجموعتان من المنازل، وسعران مختلفان.
يضم شاطئا شيلِي ينْتَن وشوانغ يويه باي معًا قرابة 90 ألف وحدة. وتبلغ مدة تصريف مخزون المساكن في هويتونغ 53 شهرًا. أي إنه حتى لو لم يُبنَ متر مربع واحد من المساكن الجديدة، فسيستغرق بيع المخزون الموجود وحده أربع سنوات ونصف.
تتجاوز نسبة الشقق الشاغرة في داياوان 70٪، ولا تضاء الأنوار ليلًا في أكثر من 30٪ منها. أما الزيادة السنوية في عدد المقيمين الدائمين في هويتونغ، فتبلغ نحو 3,000 شخص.
لكن من غير المنصف أيضًا أن نستخدم شقة هبط سعرها 85٪ لتعميم الصورة على الساحل بأكمله. فقد أُبرمت الصفقات في معظم العقارات ضمن المجموعة نفسها بأسعار تتراوح بين 3,000 و4,500 للمتر المربع، وتراجعت أسعار معظمها بين 70٪ و80٪. أما الحالات التي هبطت أسعارها إلى الحضيض، فغالبًا ما تكون مبيعات مستعجلة، أو شققًا في الطوابق المنخفضة، أو وحدات ذات مخططات لم يخترها أحد.
يشتري سكان هونغ كونغ وماكاو نحو 4,865 منزلًا سنويًا في هويتشو، أي ما يعادل 5٪ إلى 6٪ من إجمالي الصفقات في المدينة. قد لا يبدو الرقم كبيرًا.
لكن في المجمعات الساحلية مثل شيلِي ينْتَن، قد يشكّل سكان هونغ كونغ 60٪ من المشترين. ومعظمهم في الخمسينيات أو الستينيات من العمر، ويشترون شققًا محسّنة تتراوح مساحتها بين 120 و144 مترًا مربعًا، وكل ما يهمهم هو أن البحر هناك رخيص. أما رقم الـ53 شهرًا، فيُحسب على أساس وتيرة شرائهم المستمرة.
يظن كثيرون أن المشكلة هي الإفراط في البناء. لكن هذا ليس سوى ظاهرها.
المشكلة الحقيقية تأتي لاحقًا: من سيشتريها؟ دخل الفرد الشهري في هويتونغ أقل من 4,000. وأقرب مستشفى من الدرجة الثالثة يبعد 30 كيلومترًا. أما الوصول إلى شنتشن بالحافلة ثم المترو، فيستغرق أكثر من ساعتين في اتجاه واحد. ولم تتوافر حتى أبسط الأمور اللازمة للحياة اليومية. حتى لو وُهبت هذه المنازل مجانًا، فلن يكون كثيرون مستعدين للانتقال إليها والإقامة فيها طويلًا. قبل عشر سنوات، كان الذين رفعوا أسعار هذا الساحل من بضعة آلاف للمتر إلى 15 ألفًا، بل 19 ألفًا، مشترين من شنتشن وهونغ كونغ ووِنْتشو، إلى جانب متقاعدين من شمال شرقي الصين. وقد حسبوا جميعًا حساباتهم عند الشراء: كم سيدفع المشتري التالي؟ أما الطلب المحلي، فلم يدخل أصلًا في معادلة التسعير.
ما انهار لم يعد المنزل نفسه، بل الفرضية القائلة إن «مشترين من خارج المنطقة» سيأتون. وما إن تسقط الفرضية، حتى يفقد السعر مرساته. سواء عُرض المنزل بـ3,000 أو 2,900 أو 1,800، فكل ذلك مجرد كلام يقوله البائع عن سعره.
والأسوأ لم يأتِ بعد. تبلغ رسوم إدارة شقة مساحتها 79 مترًا مربعًا ما بين 2,700 و3,000 سنويًا. ويبلغ إيجارها الشهري 800 في موسم الذروة و500 في غير الموسم. وبعد خصم فترات الشغور والصيانة، يصبح العائد الصافي سالبًا.
لا يمكن بيع المنزل، ومع ذلك لا تزال الأموال تخرج من جيبك حتى اليوم. هذه هي حقيقة الوقوع في فخ الاستثمار: لا علاقة لها بحجم الخسارة الدفترية، بل بما تدفعه نقدًا كل سنة، وباب لا تستطيع الخروج منه.
وفي الفترة نفسها، بيعت شقة دوبلكس في الطابق العلوي، مساحتها 97 مترًا مربعًا، في شاطئ يِنْتَن برُوشان، بعد 57 جولة من المزايدة، مقابل 15,688. أي 160 للمتر المربع.
وشقة مطلّة على البحر، مساحتها 89 مترًا مربعًا ومفروشة تشطيبًا فاخرًا، بيعت بـ88,800. نعم، هذا هو السعر فعلًا.
لم يعد هذا الرقم يقيس قيمة المنزل، بل يقيس «من المستعد لتولّي أمره».
العبارة التي انتشرت على الإنترنت، «هبط السعر إلى 1,800»، تشير إلى سعر المتر المربع المعروض لبعض الوحدات. لكن بين عرضها بـ1,800 وبيعها بهذا السعر خمس سنوات. ولا يمكن العثور في المعلومات المنشورة على السعر الذي بيعت به تلك الشقة ذات الـ98 مترًا مربعًا.
ثمة بنية مماثلة في عالم العملات المشفّرة. تُحسب القيمة السوقية لعملة بديلة بضرب سعر آخر صفقة صغيرة في إجمالي المعروض، رغم أن عدد المستخدمين الحقيقيين يقترب من الصفر. حين تحدّق في ذلك الرقم، فأنت في الحقيقة تحدّق في دفتر أوامر ضحل جدًا. قد يستغرق العثور على مشترٍ للمنزل خمس سنوات، ولا بد أن يكون شخصًا يريد السكن فيه فعلًا. أما سحب السيولة على السلسلة، فيستغرق كتلة واحدة.
المنزل الذي تملكه، والعملة التي لم تُسجّل أي صفقة عليها في محفظتك منذ ثلاثة أشهر، هما السؤال نفسه. ليس المهم كثيرًا كم تساوي، بل كم من الوقت تحتاج لتحويلها إلى نقد، وكم ستسحب من جيبك كل سنة أثناء الانتظار.
حين تقرر البيع فعلًا، يكفي أن تسأل سؤالًا واحدًا: أين المشتري؟
$BTC $ETH $COINB #比特币 #ساحة_بينانس