هذه العبارات القليلة لهوانغ تشي فان تشرح بعمق التمويل والعقارات
صادفتُ بعض المقاطع من كلمات هوانغ تشي فان، وكل ما قاله كلام واقعي تمامًا. جمعتها هنا لمشاركتها مع الجميع.
1. ما جوهر التمويل؟ إدارة أموال الأثرياء، وتوفير التمويل لمن يحتاجون إلى المال. وببساطة، التمويل وسيط ينقل الأموال من الأماكن التي يوجد فيها فائض إلى الأماكن التي تحتاج إليها.
2. الائتمان والرافعة المالية والمخاطر: المعيار الأساسي هو «الاعتدال». الائتمان هو الأساس، والرافعة المالية أداة، والمخاطر خط أحمر. وإذا اختل التوازن بين هذه العناصر الثلاثة، فستقع المشكلات عاجلًا أم آجلًا.
3. يجب أن تكون الأموال التي يستخدمها المطورون لشراء الأراضي من مواردهم الذاتية. لا يجوز اقتراض المال للمضاربة على الأراضي. فبمجرد السماح بشراء الأراضي بالاقتراض، لن تعود الأرض مخصصة لبناء المساكن، بل للمضاربة.
4. يجب ألا يتجاوز سعر الأرض محسوبًا على مساحة البناء ثلث سعر المسكن. فارتفاع سعر الأرض يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع، ثم تعود أسعار المساكن فترفع سعر الأرض. وما لم يُضبط الأمر من منبعه، ستصبح إجراءات التنظيم مجرد دوران في حلقة مفرغة.
5. ينبغي أن تبلغ استثمارات العقارات نحو 25% من إجمالي استثمارات الأصول الثابتة. فإذا انخفضت عن هذه النسبة، لم يكفِ المعروض؛ وإذا تجاوزتها، تراكمت الفقاعات. وتمثل نسبة 25% حدًا إرشاديًا مستندًا إلى الخبرة.
6. يكمن السبب الجذري لكل أزمة مالية في الارتفاع المفرط لنسبة الرافعة المالية. فأزمة الرهن العقاري عالي المخاطر، وفقاعة العقارات، والانهيارات الناجمة عن الديون، كلها تعود عند تتبع أسبابها إلى خروج الرافعة المالية عن السيطرة.
وخلاصة القول: يجب أن يخدم التمويل الاقتصاد الحقيقي، وأن تكون للرافعة المالية حدود، وألا تُعامل الأراضي كأصول مالية للمضاربة.