وعد ترامب بقروض عقارية بفائدة 2% خلال حملته الانتخابية في سبتمبر الماضي.
لنكن واضحين: الرئيس لا يحدد أسعار الفائدة على القروض العقارية، والاحتياطي الفيدرالي لا يحددها مباشرةً أيضًا. من يحددها هو سوق السندات.
تتبع القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، مضافًا إليه هامش يعكس مخاطر الائتمان والسداد المبكر. وقد بلغ متوسط هذا الهامش تاريخيًا 1.5 إلى 2%.
لكي تنخفض فائدة القروض العقارية إلى 2%، ينبغي أن تقترب عوائد السندات لأجل 10 سنوات من الصفر. ولا يحدث ذلك إلا خلال ركود حاد أو أزمات انكماشية — مثل حالة الذعر إبان جائحة 2020 أو الانهيار المالي عام 2008.
في الوقت الحالي، تبلغ عوائد السندات لأجل 10 سنوات نحو 4.5%. والتضخم لا يتراجع بسهولة، والاحتياطي الفيدرالي بالكاد يخفض الفائدة، والعجز هائل، ومراقبو سوق السندات يترقبون.
هل يمكن أن تنخفض الفوائد؟ بالتأكيد. ربما إلى 5%، أو إلى 4.5% إذا ضعف الاقتصاد. لكن 2%؟ يتطلب ذلك كارثة اقتصادية لا يريدها أحد حقًا.
يعد السياسيون بأموال رخيصة لأن ذلك يبدو مغريًا. لكن الأسواق لا تكترث بالوعود، بل تهتم بالعرض والطلب والتضخم والمخاطر.
إذا كنت تنتظر قروضًا عقارية بفائدة 2% لشراء منزل، فأنت تنتظر أزمة. هذه ليست استراتيجية لشراء منزل — بل رهان على الركود.
لنكن واضحين: الرئيس لا يحدد أسعار الفائدة على القروض العقارية، والاحتياطي الفيدرالي لا يحددها مباشرةً أيضًا. من يحددها هو سوق السندات.
تتبع القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، مضافًا إليه هامش يعكس مخاطر الائتمان والسداد المبكر. وقد بلغ متوسط هذا الهامش تاريخيًا 1.5 إلى 2%.
لكي تنخفض فائدة القروض العقارية إلى 2%، ينبغي أن تقترب عوائد السندات لأجل 10 سنوات من الصفر. ولا يحدث ذلك إلا خلال ركود حاد أو أزمات انكماشية — مثل حالة الذعر إبان جائحة 2020 أو الانهيار المالي عام 2008.
في الوقت الحالي، تبلغ عوائد السندات لأجل 10 سنوات نحو 4.5%. والتضخم لا يتراجع بسهولة، والاحتياطي الفيدرالي بالكاد يخفض الفائدة، والعجز هائل، ومراقبو سوق السندات يترقبون.
هل يمكن أن تنخفض الفوائد؟ بالتأكيد. ربما إلى 5%، أو إلى 4.5% إذا ضعف الاقتصاد. لكن 2%؟ يتطلب ذلك كارثة اقتصادية لا يريدها أحد حقًا.
يعد السياسيون بأموال رخيصة لأن ذلك يبدو مغريًا. لكن الأسواق لا تكترث بالوعود، بل تهتم بالعرض والطلب والتضخم والمخاطر.
إذا كنت تنتظر قروضًا عقارية بفائدة 2% لشراء منزل، فأنت تنتظر أزمة. هذه ليست استراتيجية لشراء منزل — بل رهان على الركود.