إن تحمّل أصحاب شركات العقارات في الصين ديونًا ضخمة تصل بسهولة إلى مئات المليارات، بل وحتى عشرات التريليونات، يعود إلى نموذج الأعمال في قطاع العقارات، وبيئة التمويل، واستراتيجيات التوسع، والتحولات في السياسات الاقتصادية الكلية.
ببساطة، لقد بالغوا في اللعب سابقًا، ثم انقلبت عليهم الأمور عندما تغيّر السوق.
▶️ أدمنوا لعبة «الثلاثة المرتفعة»
في الماضي، اعتمد مطوّرو العقارات كليًا على ارتفاع المديونية والرافعة المالية وسرعة دوران رأس المال. كانوا يبدؤون بمبلغ صغير من أموالهم، ثم يعتمدون في الباقي على الاقتراض من البنوك، وإصدار السندات، والدفعات المقدّمة من مشتري المنازل. وقبل أن يكتمل بناء المنازل، كانوا يستخدمون الأموال المستردة لاقتناص أراضٍ جديدة، ويسدّدون الديون القديمة بديون جديدة، فيما كانت الفقاعة تكبر أكثر فأكثر.
▶️ قنوات التمويل كانت فوضوية للغاية
إلى جانب القروض المصرفية، أفرطوا في إصدار سندات دولارية مرتفعة الفائدة في الخارج، واللجوء إلى شركات الائتمان، وإصدار أوراق تجارية للمورّدين، بل وحتى إنشاء منتجات استثمارية داخلية. كما توسّعوا عشوائيًا في قطاعات مختلفة، فأنفقوا الأموال على صناعة السيارات والسياحة الثقافية وشراء الفنادق. لكن هذه الأنشطة لم تدرّ أي أرباح تُذكر، بل تحوّلت إلى حفر بلا قاع تلتهم الأموال.
▶️ تغيّر السوق والسياسات جذريًا
لاحقًا، أصدرت الدولة «الخطوط الحمراء الثلاثة»، فأغلقت مباشرةً قنوات سداد الديون القديمة بديون جديدة. ومع التوجّه العام القائم على أن «السكن للعيش لا للمضاربة»، تعذّر بيع المنازل، وما إن توقفت عائدات المبيعات حتى انهارت على الفور سلسلة التمويل التي كانت تعتمد بالكامل على الاقتراض.
في السابق، حين كانت الرياح مواتية، كانت الرافعة المالية أداةً لصنع الثروة؛ لكن ما إن هدأت الرياح حتى تحوّلت الرافعة المالية المرتفعة إلى ديون هائلة أطاحت بهم.
ببساطة، لقد بالغوا في اللعب سابقًا، ثم انقلبت عليهم الأمور عندما تغيّر السوق.
▶️ أدمنوا لعبة «الثلاثة المرتفعة»
في الماضي، اعتمد مطوّرو العقارات كليًا على ارتفاع المديونية والرافعة المالية وسرعة دوران رأس المال. كانوا يبدؤون بمبلغ صغير من أموالهم، ثم يعتمدون في الباقي على الاقتراض من البنوك، وإصدار السندات، والدفعات المقدّمة من مشتري المنازل. وقبل أن يكتمل بناء المنازل، كانوا يستخدمون الأموال المستردة لاقتناص أراضٍ جديدة، ويسدّدون الديون القديمة بديون جديدة، فيما كانت الفقاعة تكبر أكثر فأكثر.
▶️ قنوات التمويل كانت فوضوية للغاية
إلى جانب القروض المصرفية، أفرطوا في إصدار سندات دولارية مرتفعة الفائدة في الخارج، واللجوء إلى شركات الائتمان، وإصدار أوراق تجارية للمورّدين، بل وحتى إنشاء منتجات استثمارية داخلية. كما توسّعوا عشوائيًا في قطاعات مختلفة، فأنفقوا الأموال على صناعة السيارات والسياحة الثقافية وشراء الفنادق. لكن هذه الأنشطة لم تدرّ أي أرباح تُذكر، بل تحوّلت إلى حفر بلا قاع تلتهم الأموال.
▶️ تغيّر السوق والسياسات جذريًا
لاحقًا، أصدرت الدولة «الخطوط الحمراء الثلاثة»، فأغلقت مباشرةً قنوات سداد الديون القديمة بديون جديدة. ومع التوجّه العام القائم على أن «السكن للعيش لا للمضاربة»، تعذّر بيع المنازل، وما إن توقفت عائدات المبيعات حتى انهارت على الفور سلسلة التمويل التي كانت تعتمد بالكامل على الاقتراض.
في السابق، حين كانت الرياح مواتية، كانت الرافعة المالية أداةً لصنع الثروة؛ لكن ما إن هدأت الرياح حتى تحوّلت الرافعة المالية المرتفعة إلى ديون هائلة أطاحت بهم.