Một giả định phổ biến trên thị trường bất động sản rất đơn giản: khi lãi suất tăng, bất động sản đồng loạt trở nên kém hấp dẫn. Tuy nhiên, các lãnh đạo tại Bridgepoint Group, công ty quản lý 125 tỷ đô la tài sản, và Kayne Anderson Real Estate, công ty sở hữu hơn 22 tỷ đô la tài sản mà Bridgepoint đã thông báo sẽ mua lại, cho rằng việc định giá lại sẽ phân biệt các cấu trúc vốn gặp khó khăn với những bất động sản có sức chống chịu lâu dài.
Áp lực là có thật đối với các quỹ đã giải ngân vốn khi lãi suất gần bằng 0 vào năm 2021. Hiện nay, họ phải đối mặt với chi phí vay cao hơn, tỷ suất vốn hóa cao hơn, định giá giảm, giao dịch chậm lại và nhiều vụ vỡ nợ hơn. Al Rabil, CEO của Kayne Anderson Real Estate, lưu ý rằng các nhà đầu tư đã rót hàng tỷ đô la vào bất động sản nhà ở nhiều căn hộ trong năm 2021 và 2022; nhiều khoản vay được tài trợ khi lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm ở mức khoảng 1%, và phần lớn khoản nợ đó hiện sắp đến hạn.
Thay vì quay lưng với thị trường bất động sản, Rabil dự đoán một cuộc thanh lọc sẽ có lợi cho các nhà đầu tư có kỷ luật và chuyên môn sâu. Ông nêu ví dụ về không gian văn phòng y tế, cho biết tỷ lệ lấp đầy chưa từng giảm xuống dưới 90% trong hơn 20 năm, trong khi nhu cầu vượt xa nguồn cung, bởi người từ 65 tuổi trở lên cần đến bác sĩ nhiều gấp bảy lần so với người từ 45 tuổi trở xuống. Ông cũng nhấn mạnh các khu công nghiệp quy mô nhỏ được các nhà bán lẻ thương mại điện tử và doanh nghiệp nhỏ sử dụng, vốn theo ông chiếm 47% GDP.
Triển vọng vẫn phụ thuộc vào mức lãi suất ổn định ở đâu và các khoản nợ đáo hạn sẽ được xử lý ra sao. Raoul Hughes, CEO của Bridgepoint, cho biết lãi suất ổn định sẽ tốt hơn là tiếp tục tăng, đồng thời nói thêm rằng có lẽ lãi suất đang ổn định. Ông cũng cho rằng lãi suất cao hơn khó có thể ảnh hưởng đến các công ty trong danh mục tín dụng tư nhân và vốn cổ phần tư nhân rộng hơn của Bridgepoint, vốn tập trung vào các doanh nghiệp tăng trưởng cao, biên lợi nhuận cao và có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động lãi suất. Khi các khoản vay mua nhà ở nhiều căn hộ năm 2021–2022 đến hạn, Rabil nhìn thấy cơ hội ở những tài sản tốt có cấu trúc vốn đổ vỡ, bên cạnh khả năng thị trường nhà ở sẽ phải đối mặt với một đợt điều chỉnh.
#RealEstate #InterestRates
Áp lực là có thật đối với các quỹ đã giải ngân vốn khi lãi suất gần bằng 0 vào năm 2021. Hiện nay, họ phải đối mặt với chi phí vay cao hơn, tỷ suất vốn hóa cao hơn, định giá giảm, giao dịch chậm lại và nhiều vụ vỡ nợ hơn. Al Rabil, CEO của Kayne Anderson Real Estate, lưu ý rằng các nhà đầu tư đã rót hàng tỷ đô la vào bất động sản nhà ở nhiều căn hộ trong năm 2021 và 2022; nhiều khoản vay được tài trợ khi lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm ở mức khoảng 1%, và phần lớn khoản nợ đó hiện sắp đến hạn.
Thay vì quay lưng với thị trường bất động sản, Rabil dự đoán một cuộc thanh lọc sẽ có lợi cho các nhà đầu tư có kỷ luật và chuyên môn sâu. Ông nêu ví dụ về không gian văn phòng y tế, cho biết tỷ lệ lấp đầy chưa từng giảm xuống dưới 90% trong hơn 20 năm, trong khi nhu cầu vượt xa nguồn cung, bởi người từ 65 tuổi trở lên cần đến bác sĩ nhiều gấp bảy lần so với người từ 45 tuổi trở xuống. Ông cũng nhấn mạnh các khu công nghiệp quy mô nhỏ được các nhà bán lẻ thương mại điện tử và doanh nghiệp nhỏ sử dụng, vốn theo ông chiếm 47% GDP.
Triển vọng vẫn phụ thuộc vào mức lãi suất ổn định ở đâu và các khoản nợ đáo hạn sẽ được xử lý ra sao. Raoul Hughes, CEO của Bridgepoint, cho biết lãi suất ổn định sẽ tốt hơn là tiếp tục tăng, đồng thời nói thêm rằng có lẽ lãi suất đang ổn định. Ông cũng cho rằng lãi suất cao hơn khó có thể ảnh hưởng đến các công ty trong danh mục tín dụng tư nhân và vốn cổ phần tư nhân rộng hơn của Bridgepoint, vốn tập trung vào các doanh nghiệp tăng trưởng cao, biên lợi nhuận cao và có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động lãi suất. Khi các khoản vay mua nhà ở nhiều căn hộ năm 2021–2022 đến hạn, Rabil nhìn thấy cơ hội ở những tài sản tốt có cấu trúc vốn đổ vỡ, bên cạnh khả năng thị trường nhà ở sẽ phải đối mặt với một đợt điều chỉnh.
#RealEstate #InterestRates
