Phân tích thị trường · 31 tháng 10, 2026 · Dữ liệu tính đến ngày 29–31 tháng 10

Thị trường nhà ở Mỹ không sụp đổ. Nó đang đóng băng. Lãi suất thế chấp đã tăng từ khoảng 6% khi chiến tranh Iran bắt đầu lên 7,24%; chi phí xây dựng tăng vọt do giá nhiên liệu và thuế quan; các nhà xây dựng đang giảm giá với tốc độ cao nhất trong nhiều năm; còn những chủ nhà đang có khoản vay lãi suất thấp từ thời đại dịch thì không muốn chuyển đi. Giá nhà trên toàn quốc vẫn tăng khoảng 2%, nhưng tính theo giá trị thực thì đó là mức giảm, và doanh số vẫn ì ạch ở mức gần 4 triệu căn mỗi năm. Khi Fed nghiêng về khả năng tăng lãi suất thêm lần nữa và lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm ở gần mức 5%, câu hỏi không phải là thị trường nhà ở có đang gặp khó khăn hay không, mà là điều gì có thể làm tan băng.

Tóm tắt ngắn

  • Lãi suất: lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm bình quân ở mức 7,24% vào ngày 29 tháng 10, tăng từ 6,17% một năm trước. Lãi suất này biến động sát với lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm hơn nhiều so với lãi suất chính sách của Fed.

  • Chiến tranh: dầu mỏ làm tăng lạm phát và lợi suất, đồng thời đẩy chi phí xây dựng lên cao. Giá đầu vào xây dựng tăng 11,2% trong năm tính đến tháng 9, mức tăng hằng năm lớn nhất trong gần bốn năm.

  • Thị trường: doanh số nhà hiện hữu đạt tốc độ khoảng 4 triệu căn mỗi năm, tồn kho cao nhất kể từ năm 2019, niềm tin nhà thầu thấp nhất kể từ năm 2012 và 43% nhà thầu đang giảm giá.

  • Áp lực: tình trạng chậm trả vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, nhưng tồn kho nhà bị tịch biên tăng 37% so với một năm trước; các khoản vay được cấp từ năm 2022 trở đi chiếm khoảng một nửa số vụ bán nhà sau tịch biên đã hoàn tất.

  • Chính sách: một đạo luật nhà ở lưỡng đảng có hiệu lực vào tháng 7 mà không cần chữ ký của tổng thống; chính quyền nêu sắc lệnh cấm nhà đầu tư và việc mua trái phiếu thế chấp, còn những người chỉ trích cho rằng tác động đến lãi suất rất nhỏ. Bầu cử giữa nhiệm kỳ diễn ra vào ngày 3 tháng 11.

Tổng quan

  • Lãi suất thế chấp cố định 30 năm: 7,24% (ngày 29 tháng 10); kỳ hạn 15 năm: 6,60%.

  • Lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm: 4,94% (giá đóng cửa ngày 30 tháng 10).

  • Doanh số nhà hiện hữu: tốc độ hằng năm 3,99 triệu căn trong tháng 9; tồn kho 1,60 triệu căn, tương đương nguồn cung 4,8 tháng.

  • Giá trung vị nhà hiện hữu: 417.500 USD, tăng 1,3% so với một năm trước.

  • Niềm tin nhà thầu (NAHB): 29 trong tháng 10, thấp nhất kể từ tháng 6 năm 2012.

  • Khởi công nhà ở: tốc độ hằng năm 1,221 triệu căn trong tháng 9; khởi công nhà đơn lập là 859.000 căn.

  • Giá đầu vào xây dựng: tăng 11,2% so với một năm trước trong tháng 9.

  • Tồn kho nhà đang bị tịch biên: tăng 37% so với một năm trước, cao nhất kể từ đầu năm 2019.

1. Lãi suất: sức ép lên người mua

Freddie Mac ghi nhận lãi suất cố định 30 năm bình quân ở mức 7,24% vào ngày 29 tháng 10, giảm từ đỉnh 7,40% hồi đầu tháng này nhưng cao hơn nhiều so với mức 6,17% một năm trước. CNBC Select lưu ý rằng lãi suất vào khoảng 5,98% khi chiến tranh bắt đầu.

Lãi suất thế chấp biến động theo lợi suất dài hạn, chứ không trực tiếp theo lãi suất chính sách của Fed. Lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm chạm khoảng 5,35% vào đầu tháng 10 và đóng cửa ở mức 4,94% vào ngày 30 tháng 10; lãi suất thế chấp mới chỉ giảm được một phần. Ở mức 7,24%, lãi suất thế chấp cao hơn lợi suất trái phiếu 10 năm khoảng 2,3 điểm phần trăm, theo tính toán của tôi.

Tính bằng đô la: với một căn nhà hiện hữu có giá trung vị 417.500 USD và trả trước 20%, tiền gốc và lãi ở mức 7,24% vào khoảng 2.276 USD mỗi tháng, so với khoảng 2.014 USD cách đây một năm, tăng 13% (theo tính toán của tôi, chưa gồm thuế và bảo hiểm). Với khoản vay 400.000 USD, khoản thanh toán là 2.726 USD, cao hơn 284 USD so với một năm trước.

Hiệu ứng khóa chặt khiến vấn đề thêm trầm trọng. Phân tích dữ liệu FHFA quý II của Realtor.com cho thấy khoảng 49% các khoản vay thế chấp đang lưu hành có lãi suất dưới 4% và khoảng 66% có lãi suất dưới 5%. Tỷ lệ khoản vay có lãi suất từ 6% trở lên là 22,5%, tăng từ 20,2% một năm trước; Realtor.com dự báo tỷ lệ này có thể đạt 27% đến 28,5% vào giữa năm 2027 nếu lãi suất duy trì trên 6%. Chủ nhà có khoản vay lãi suất thấp ít có lý do để bán rồi mua lại với lãi suất hiện nay, khiến số nhà rao bán vẫn khan hiếm.

2. Kênh tác động thứ hai của chiến tranh: chi phí xây dựng

Chiến tranh Iran tác động đến nhà ở theo hai hướng: thông qua lợi suất và thông qua chi phí vật liệu, vận tải. Phân tích dữ liệu giá sản xuất của Associated Builders and Contractors cho thấy giá đầu vào xây dựng tăng 2,2% riêng trong tháng 9 và tăng 11,2% so với một năm trước, mức tăng hằng năm lớn nhất trong gần bốn năm; chi phí nhiên liệu và thuế quan đều được nêu là nguyên nhân.

NAHB cho biết vào tháng 4 rằng 62% nhà thầu xây dựng nhận thấy nhà cung cấp tăng giá do chi phí nhiên liệu cao hơn. Năng lượng chỉ chiếm khoảng 4% chi phí đầu vào xây dựng nhà ở, vì vậy phần lớn mức tăng đến từ vận tải và các sản phẩm làm từ dầu mỏ. Chẳng hạn, Sherwin-Williams đã tăng giá sơn 9% vào tháng 4. Thuế quan càng tạo thêm áp lực: một phân tích của ngành nhà thầu cho biết mức thuế 50% theo Điều 232 đối với thép, nhôm và đồng có hiệu lực từ ngày 6 tháng 4. NAHB cũng cho rằng thuế quan và việc siết thực thi luật nhập cư đã đẩy chi phí lên cao và làm đội ngũ lao động tại công trường thưa đi.

Nguyên nhân cốt lõi là eo biển Hormuz. Dữ liệu của IEA cho thấy lưu lượng trung bình chỉ đạt 7,6 triệu thùng mỗi ngày trong tháng 8, còn dầu Brent giao dịch quanh mức 115 USD. Vì vậy, các nhà thầu xây dựng bị chèn ép từ cả hai phía: chi phí tài chính và vật liệu tăng ở một bên, người mua không đủ điều kiện vay ở bên kia. Đó là lý do việc giảm giá chưa chuyển thành hoạt động xây dựng nhiều hơn.

3. Thị trường không thể vận động

Nhà hiện hữu. Doanh số đạt tốc độ hằng năm 3,99 triệu căn trong tháng 9, thấp hơn 2,2% so với một năm trước; NAR cho biết tháng 8 và tháng 9 là hai tháng trầm lắng nhất trong năm. Tồn kho tăng lên 1,60 triệu căn, cao nhất kể từ tháng 11 năm 2019, tương đương nguồn cung 4,8 tháng so với 4,5 tháng một năm trước; thời gian bán nhà trung vị là 33 ngày. Giá trung vị là 417.500 USD, đánh dấu năm thứ 39 liên tiếp tăng và là mức cao nhất trong số các tháng 9. Số hợp đồng đang chờ hoàn tất giảm 7,3% trong tháng và giảm 11,3% so với một năm trước.

Nhà mới. Doanh số nhà mới là 676.000 căn và nguồn cung nhà mới vào khoảng 8,4 tháng. Khởi công nhà ở giảm 5,2% xuống còn 1,221 triệu căn; khởi công nhà đơn lập giảm còn 859.000 căn, còn giấy phép xây nhà đơn lập giảm xuống 845.000, mức thấp nhất kể từ tháng 4 năm 2023. Niềm tin của nhà thầu xây dựng giảm xuống 29 trong tháng 10, mức thấp nhất kể từ tháng 6 năm 2012. NAHB cho biết 43% nhà thầu đã giảm giá, tỷ lệ cao nhất trong chuỗi dữ liệu giai đoạn 2020–2026, với mức giảm trung bình 6%; 65% đưa ra các ưu đãi.

Giá cả. Chỉ số quốc gia Case-Shiller tăng 2,1% trong năm tính đến tháng 8, còn chỉ số FHFA tăng 2,4%. Với lạm phát ở mức 3,4%, giá nhà đã giảm theo giá trị thực trong 15 tháng liên tiếp. Các mức trung bình che khuất khoảng cách chín điểm phần trăm: Chicago tăng 6,7%, New York tăng 6,2% và Seattle giảm 2,0%.

Đây là một cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả và giao dịch, chứ chưa phải khủng hoảng giá cả.

4. Áp lực đang thể hiện ở đâu

Tình trạng chậm trả chưa ở mức khủng hoảng. ICE cho biết tỷ lệ chậm trả thế chấp toàn quốc là 3,66% trong tháng 9, thấp hơn mọi mức ghi nhận trong tháng 9 trước đại dịch; các khoản vay FHA chậm trả nghiêm trọng cũng giảm 10% kể từ tháng 2.

Số vụ tịch biên nhà đang tăng từ mức thấp. Tồn kho nhà đang trong quy trình tịch biên tăng 37% so với một năm trước, lên mức cao nhất kể từ đầu năm 2019, với khoảng 303.000 bất động sản. Số vụ bán nhà sau tịch biên hoàn tất tăng 15%; các khoản vay phát sinh từ năm 2022 trở đi chiếm 43% số vụ bắt đầu tịch biên và 49% số vụ bán hoàn tất. Vì vậy, áp lực chủ yếu dồn lên những người mua gần đây, vào thời điểm lãi suất và giá nhà ở gần đỉnh.

Tình hình tài chính hộ gia đình cũng đang suy yếu. Thu nhập khả dụng thực giảm 0,3% trong tháng 9 và tỷ lệ tiết kiệm cá nhân là 3,8%, trong khi lạm phát PCE của Mỹ ở mức 3,6%.

5. Người thuê nhà có câu chuyện khác

Người thuê nhà đang chứng kiến một diễn biến khác. Apartment List đưa ra mức tiền thuê trung vị toàn quốc là 1.384 USD, tăng 0,1% so với một năm trước, lần đầu tiên ghi nhận mức tăng hằng năm sau hơn ba năm, sau hai tháng liên tiếp giảm. Chỉ số CPI về tiền thuê nhà ở chính tăng 2,8% trong năm tính đến tháng 9, thấp hơn mức lạm phát chung 3,7%. Giấy phép xây dựng nhà ở nhiều hộ gia đình tăng 5,9% trong tháng 9, lên 503.000, mức cao nhất kể từ tháng 2, dù sẽ mất hơn một năm nữa các căn hộ đó mới hoàn thành.

Theo cách nhìn của tôi, kết quả là khoảng cách giữa chi phí thuê nhà và chi phí mua nhà ngày càng nới rộng: khoản thanh toán hằng tháng cho một căn nhà giá trung vị tăng khoảng 13% trong một năm, trong khi tiền thuê gần như đi ngang.

6. Chính sách và chính trị

Chính quyền đã làm gì. Tháng 1, Trump chỉ đạo Fannie Mae và Freddie Mac mua 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp và ký sắc lệnh hành pháp nêu rằng các nhà đầu tư tổ chức lớn không nên mua nhà đơn lập mà các gia đình có thể mua. Một sắc lệnh tháng 3 đã cắt giảm các quy định liên quan đến thế chấp. Bản thông tin của Nhà Trắng đề ngày 22 tháng 10 cũng đề cập việc nới lỏng yêu cầu bảo hiểm đối với các khoản vay thế chấp được liên bang bảo lãnh và tăng gấp đôi giới hạn đầu tư cho tín dụng thuế nhà ở tại Fannie và Freddie; bản tin cho rằng các bước này giúp giảm chi phí nhà ở.

Các ý kiến chỉ trích nói gì. Các nhà phân tích cho rằng việc mua trái phiếu thế chấp hầu như không làm thay đổi lãi suất đối với phần lớn người mua, còn một số chuyên gia nghi ngờ lệnh cấm nhà đầu tư sẽ giúp ích được nhiều. Các thượng nghị sĩ Dân chủ do Jack Reed dẫn đầu đã kêu gọi cơ quan quản lý nhà ở làm nhiều hơn để tuân thủ sắc lệnh về nhà đầu tư. Ý tưởng về khoản vay thế chấp 50 năm được đưa ra hồi năm ngoái đã bị gác lại sau làn sóng phản đối từ phe bảo thủ.

Quốc hội. Cả hai viện đã thông qua với đa số áp đảo Đạo luật lưỡng đảng ROAD to Housing thế kỷ 21, một gói biện pháp nhằm tăng nguồn cung và giảm rào cản phát triển. Đạo luật có hiệu lực vào ngày 11 tháng 7 mà không cần chữ ký của Trump, sau khi ông không ký cũng không phủ quyết. Nhiều dự luật nhà ở khác vẫn bị đình trệ, còn cải cách quy trình cấp phép có thể được xem xét trong kỳ họp vịt què.

Cử tri. Một cuộc thăm dò tháng 9 của công ty bất động sản Clever cho thấy 74% người được hỏi nói Mỹ đang trong khủng hoảng nhà ở, 78% muốn Quốc hội khóa tới ưu tiên khả năng chi trả và 71% không biết về đạo luật tháng 7. Các ứng viên của cả hai đảng đang vận động về vấn đề khả năng chi trả trước cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ ngày 3 tháng 11.

7. Việc tăng lãi suất tháng 12 sẽ và sẽ không làm gì

Fed giữ lãi suất ở mức 3,75%–4,00% vào ngày 28 tháng 10, với hai phiếu ủng hộ tăng lãi suất; thị trường định giá xác suất tăng lãi suất tháng 12 vào khoảng 70%–80%. Vì lãi suất thế chấp biến động theo lợi suất dài hạn, một đợt tăng đã được dự đoán rộng rãi phần lớn đã được phản ánh vào giá thị trường.

Điều quan trọng hơn đối với nhà ở là liệu kỳ vọng lạm phát và phần bù kỳ hạn có đẩy lợi suất trái phiếu 10 năm trở lại vùng 5,2%–5,35% như hồi đầu đến giữa tháng 10 hay không, khi lãi suất thế chấp 30 năm chạm 7,40%. Lạm phát PCE tháng 9 ở mức 3,6% (lõi 3,1%) và giá dầu quanh 115 USD là những điểm gây áp lực. Đây là phân tích: Fed quyết định lãi suất ngắn hạn, còn dầu mỏ, chiến tranh và kỳ vọng lạm phát tác động nhiều hơn đến lợi suất dài hạn, yếu tố định giá các khoản vay thế chấp.

8. Các kịch bản từ đây

Không thể đưa ra xác suất đáng tin cậy cho bất kỳ kịch bản nào trong số này.

  • Giảm leo thang hoặc mở lại eo biển Hormuz. Giá dầu giảm, lợi suất trái phiếu 10 năm dịu xuống và lãi suất thế chấp từ từ hạ. Chi phí xây dựng chịu ảnh hưởng từ nhiên liệu giảm bớt, nhưng hiệu ứng khóa chặt và thuế quan khiến mức cải thiện diễn ra từ từ.

  • Leo thang sau cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ. Giá dầu Brent tăng vọt, lợi suất tăng và khó tránh khỏi việc tăng lãi suất vào tháng 12. Lãi suất thế chấp có thể quay lại hoặc vượt đỉnh tháng 10, doanh số sẽ giảm thêm và các nhà thầu sẽ tiếp tục cắt giảm khởi công cũng như giá bán.

  • Bế tắc kéo dài. Giá dầu duy trì quanh 100–120 USD, lãi suất thế chấp gần như không đổi, tình trạng đóng băng tiếp diễn, tiền thuê đi ngang và áp lực tài chính tăng chậm từ mức thấp.

Những điều cần theo dõi

  • Hằng tuần: Khảo sát lãi suất thế chấp của Freddie Mac vào mỗi thứ Năm và lợi suất trái phiếu 10 năm quanh mức 5%.

  • Ngày 3 tháng 11: Bầu cử giữa nhiệm kỳ tại Mỹ.

  • Ngày 5 tháng 11: Quyết định của Ngân hàng Anh, một chỉ dấu về thắt chặt tiền tệ toàn cầu.

  • Ngày 10 tháng 11: CPI tháng 10 của Mỹ, bao gồm nhà ở và năng lượng.

  • Ngày 18 tháng 11: Số liệu khởi công nhà ở và giấy phép xây dựng tháng 10.

  • Ngày 24 tháng 11: Giá nhà tháng 9 theo Case-Shiller.

  • Ngày 9 tháng 12: Quyết định của Fed.

  • Liên tục: lưu lượng qua eo biển Hormuz và giá dầu Brent, các đợt giảm giá của nhà thầu và dữ liệu tịch biên nhà từ ICE.

Kết luận

Nhà ở là lĩnh vực của nền kinh tế nơi tác động của chính sách tiền tệ thắt chặt và chiến tranh thể hiện rõ nhất. Lãi suất gần 7,2% đã làm nhu cầu đóng băng, nhiên liệu và thuế quan làm tăng chi phí nguồn cung, còn các khoản vay thế chấp cũ lãi suất thấp khiến chủ nhà ngần ngại bán; vì vậy doanh số vẫn quanh 4 triệu căn và nhà thầu giảm giá mà không xây thêm. Giá nhà đang giảm dần theo giá trị thực chứ chưa sụp đổ, còn áp lực tài chính tăng từ mức thấp. Lối thoát phụ thuộc vào dầu mỏ và lợi suất dài hạn nhiều hơn là vào bất kỳ cuộc họp riêng lẻ nào của Fed, đồng thời cần có chính sách giúp tăng nguồn cung, điều sẽ mất nhiều năm.

Bài viết này chỉ nhằm cung cấp thông tin, không phải lời khuyên tài chính hay bất động sản. Thị trường biến động và điều kiện khác nhau tùy khu vực. Hãy tự nghiên cứu.

Nguồn và ghi chú dữ liệu

Dữ liệu tính đến ngày 29–31 tháng 10 năm 2026. Dữ liệu lãi suất thế chấp lấy từ Freddie Mac, CNBC Select và Mortgage News Daily; dữ liệu lợi suất trái phiếu Kho bạc lấy từ dữ liệu của Bộ Tài chính Mỹ do WRE News đưa tin. Dữ liệu nhà hiện hữu lấy từ NAR theo tin của Inman và GlobeNewswire; dữ liệu xây dựng nhà mới lấy từ Cục Điều tra Dân số và HUD theo tin của KPMG, CNBC và Trading Economics, cùng với NAHB. Dữ liệu giá lấy từ S&P Cotality Case-Shiller và FHFA. Dữ liệu chi phí xây dựng lấy từ Associated Builders and Contractors qua Construction Dive, NAHB, CNBC và một phân tích của ngành nhà thầu. Dữ liệu tịch biên nhà và chậm trả lấy từ báo cáo First Look của ICE. Dữ liệu về hiệu ứng khóa chặt lấy từ phân tích dữ liệu FHFA của Realtor.com. Dữ liệu tiền thuê lấy từ Apartment List và Cục Thống kê Lao động. Dữ liệu chính sách lấy từ bản thông tin của Nhà Trắng, thông cáo báo chí Thượng viện, Bankrate, Inman và SciLine; dữ liệu thăm dò lấy từ nghiên cứu của Clever. Số liệu dầu mỏ và lạm phát lấy từ IEA, CNBC và Bộ Thương mại. Các so sánh khoản thanh toán hằng tháng là tính toán của tôi dựa trên lãi suất Freddie Mac và giá nhà của NAR. Quan điểm của các nhà phân tích là ý kiến riêng của họ.

#BinanceSAFUFundTransferCompleted7499BTC #CZSaysCompensationIsinPlaceUsersAreProtected #BinanceRecovery90% of stolen assets #TRMCambodianCasinosReceived$1.07BInCrypto #USDCCirculationFallsAbout800MInSevenDays