Số người bán nhà tại Mỹ trong tháng 8 cao hơn số người mua tới mức kỷ lục 57,9%. Nguyên nhân là lãi suất thế chấp 7% khiến người mua rời bỏ thị trường. Trong khi đó, ngày càng nhiều gia đình không trả được các khoản vay đúng hạn, còn một trong những bên cho vay thế chấp hàng đầu ghi nhận mức thấp kỷ lục.
Thị trường có lợi cho người mua thường là tin đáng mừng với những người đang tìm mua nhà. Tuy nhiên, lần này, nhu cầu sụt giảm phản ánh ngân sách hộ gia đình bị thắt chặt chứ không phải giá nhà rẻ hơn.
Vì sao người mua đang rời bỏ thị trường nhà ở Mỹ?
Redfin ước tính có khoảng 1,53 triệu người bán đang hoạt động trong tháng 8, mức cao nhất kể từ đầu năm 2020.
Ngược lại, số người mua giảm xuống còn khoảng 972.300. Đây là mức thấp nhất trong dữ liệu từ năm 2013.
TIN NÓNG 🚨: Thị trường nhà ở—số người bán nhà hiện vượt số người mua nhà với khoảng cách lớn nhất từng được ghi nhận 🤯 👀 pic.twitter.com/sS1rqZQ4k6
— Barchart (@Barchart) ngày 12 tháng 10, 2026
Sự đảo chiều rất rõ rệt. Đầu năm 2022, khi các cuộc chiến đấu giá thời đại dịch lên đến đỉnh điểm, số người mua nhiều hơn người bán khoảng 35%.
Chi phí vay tăng cao lý giải phần lớn sự rút lui này. Lãi suất thế chấp cố định trung bình kỳ hạn 30 năm đạt 7,28% vào ngày 1 tháng 10, mức cao nhất kể từ tháng 11 năm 2023.
Người bán đang điều chỉnh. Dữ liệu của Redfin cho thấy 21,1% tin đăng giảm giá trong bốn tuần tính đến ngày 20 tháng 9, mức cao theo mùa kể từ khi việc theo dõi bắt đầu vào năm 2022.
Các hộ gia đình Mỹ đang cạn kiệt dư địa tài chính?
Tình trạng suy yếu không chỉ giới hạn ở doanh số bán nhà. Khoảng 20% gia đình Mỹ đã chậm trả khoản vay hoặc tiền thế chấp trong năm qua.
Con số này được lấy từ Khảo sát Tài chính Người tiêu dùng năm 2025 (SCF) của Cục Dự trữ Liên bang, một khảo sát hộ gia đình được thực hiện ba năm một lần và công bố ngày 9 tháng 10.
Tỷ lệ này chỉ là 12% vào năm 2022. Chỉ cuộc khảo sát năm 2007, được thực hiện trước Khủng hoảng Tài chính Toàn cầu, ghi nhận mức cao hơn là 21%.
Tình trạng chậm trả nghiêm trọng cũng gia tăng. Khoảng 8% gia đình chậm thanh toán từ 60 ngày trở lên, ngang với mức đỉnh sau khủng hoảng năm 2010.
Gánh nặng nợ cũng lớn hơn. Theo Fed, hiện có 8,6% gia đình dành hơn 40% thu nhập để trả nợ, tăng so với mức 6,5%.
Mức thấp kỷ lục của UWM báo hiệu điều gì cho các bên cho vay thế chấp?
Sức ép cũng đang thể hiện ở cổ phiếu bất động sản Mỹ, và các bên cho vay thế chấp cũng không ngoại lệ. UWM Holdings (UWMC), công ty mẹ của United Wholesale Mortgage, đóng cửa ở mức thấp kỷ lục 1,08 đô la vào ngày 9 tháng 10.
Xét theo giá trị khoản vay bằng đô la, UWM là bên cho vay thế chấp lớn nhất tại Mỹ năm 2025, với tổng khoản vay khởi tạo là 164,3 tỷ đô la. Con số này được lấy từ dữ liệu của Đạo luật Công bố Thông tin Thế chấp Nhà ở (HMDA), hệ thống báo cáo khoản vay cấp liên bang.
TIN NÓNG 🚨: Thị trường nhà ở—United Wholesale Mortgage, bên cho vay thế chấp lớn nhất nước Mỹ, vừa chạm mức giá đóng cửa thấp nhất trong lịch sử và đang trên đà có tháng giảm thứ 9 liên tiếp, chuỗi giảm dài nhất lịch sử 📉 👀 😱 pic.twitter.com/Ru0vN6bjvO
— Barchart (@Barchart) ngày 11 tháng 10, 2026
Cổ phiếu đã giảm khoảng 82% so với mức đỉnh 6,15 đô la hồi tháng 1. Cổ phiếu cũng đang trên đà ghi nhận tháng giảm thứ chín liên tiếp, chuỗi giảm dài nhất từ trước đến nay.
Đà lao dốc tăng tốc trong tháng 8. UWM báo cáo khoản lỗ 451,9 triệu đô la trong quý II, chủ yếu do khoản lỗ phòng hộ 603 triệu đô la.
Khoản phòng hộ đó gắn với nỗ lực bất thành nhằm mua lại Two Harbors, một công ty đầu tư vào dịch vụ quản lý khoản vay thế chấp. Sau đó, UWM tạm ngừng trả cổ tức và thu xếp huy động thêm tới 2,05 tỷ đô la vốn mới.
Đợt chào bán quyền mua trị giá 400 triệu đô la của công ty, mở đến ngày 12 tháng 11, định giá cổ phiếu mới không thấp hơn 2 đô la. Mức này gần gấp đôi giá cổ phiếu hiện tại.
Tuần trước, Keefe, Bruyette & Woods hạ bậc cổ phiếu và giảm giá mục tiêu xuống còn 1,50 đô la. Cùng ngày, UWM bỏ yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu đối với các khoản vay của Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae.
Gộp lại, nguồn cung kỷ lục, tình trạng chậm trả gia tăng và một bên cho vay suy yếu cho thấy thị trường đang chịu áp lực chồng chất. Báo cáo nợ hộ gia đình quý III của Fed New York, dự kiến công bố vào đầu tháng 11, sẽ cho thấy liệu tình trạng chậm trả có tiếp tục gia tăng hay không.