Một kỷ lục đang xuất hiện trên thị trường nhà ở Mỹ. Vào tháng 8, người bán nhiều hơn người mua tới 57,9%, đây là khoảng chênh lệch rộng nhất trong dữ liệu của Redfin, tính từ năm 2013.
Nghe như thể nước Mỹ đang “ngập” trong các căn nhà để bán. Nhưng phần lớn không thể tìm được người mua. Redfin ước tính khoảng 972.300 người mua nhà đã rời khỏi thị trường.
PHÁ VỠ 🚨: Thị trường nhà ởHome Sellers (người bán nhà) nhiều hơn Home Buyers (người mua nhà) tới 58%, mức chênh lệch lớn nhất từng được ghi nhận 🤯 👀 pic.twitter.com/KyN9HHZefF
— Barchart (@Barchart) ngày 11 tháng 9 năm 2026
Mỹ đang gặp vấn đề về người mua
Redfin ghi nhận 1,53 triệu người bán vào tháng Tám, mức cao nhất kể từ đầu năm 2020. Số lượng rao bán tăng 3,9% trong vòng một tháng. Số người mua chỉ tăng 0,1% so với tháng Bảy, thời điểm con số của họ chạm mức thấp nhất trong chuỗi dữ liệu.
Nguồn cung đang dần phục hồi. Nhu cầu vẫn yếu đi một cách kỷ lục về mặt lịch sử.
"Khi người bán đổ vào thị trường và nhu cầu lại chững lại, những người săn nhà hôm nay có thể thoải mái kén chọn," ông Asad Khan, nhà kinh tế trưởng của Redfin, cho biết.
Sự chênh lệch rất khắc nghiệt ở Vành đai Mặt Trời (Sun Belt). Nashville có nhiều người bán hơn người mua tới 139%. Miami ở mức 138%, Houston ở mức 131%.
San Francisco đang đi theo hướng ngược lại. Hiện đây là một trong chỉ năm thị trường của người bán, nhờ nguồn cung thắt chặt và lượng tài sản được tạo ra từ làn sóng bùng nổ AI.
Khoảng cách đang phản ánh vào giá cả. Nhà ở tại các thị trường của người bán tăng 5,5% theo năm trong tháng Tám. Các thị trường của người mua chỉ tăng được 1,6%.
Người mua nhà ở Mỹ đang rời đi. Dự kiến đã có +51,3% người bán nhà nhiều hơn người mua trong tháng Bảy, mức cao thứ 2 từng được ghi nhận. Tỷ lệ này đã gấp đôi trong 2 năm qua. Để so sánh, mức kỷ lục +51,8% đã được ghi nhận vào tháng 12/2025. Điều này diễn ra khi… pic.twitter.com/x0sZ51NXPx
— The Kobeissi Letter (@KobeissiLetter) August 23, 2026
Tại sao thị trường cần quan tâm
Kỷ lục về thị trường nhà ở quan trọng vì nó cho thấy những gì lãi suất cao đang làm ở “phía sau bề mặt” của nền kinh tế Mỹ.
Lãi suất thế chấp trung bình 30 năm hiện là 6,76%. Ở mức đó, người mua đang dần biến mất khỏi một trong những thị trường nhạy cảm nhất với lãi suất của Mỹ.
Nếu tình trạng này kéo dài, mức độ thiệt hại có thể lan sang lĩnh vực xây dựng, chi tiêu của hộ gia đình và cuối cùng là lợi nhuận của doanh nghiệp.
Điều đó tạo ra một tình huống không mấy thoải mái cho thị trường chứng khoán. Nhà ở, về mặt lịch sử, là một trong những kênh mà qua đó chính sách thắt chặt tiền tệ lan tỏa tới nền kinh tế rộng hơn.
Giá nhà không nhất thiết phải sụp đổ thì áp lực đó mới có ý nghĩa. Hoạt động chỉ cần tiếp tục yếu trong đủ lâu là được.
Bitcoin cũng đối mặt với phần lớn cùng một bối cảnh giao dịch vĩ mô. Lợi suất Trái phiếu Kho bạc cao hơn sẽ hạn chế thanh khoản và khiến tài sản rủi ro kém hấp dẫn hơn. Nghiên cứu của IMF đã phát hiện rằng chính sách tiền tệ thắt chặt của Mỹ có xu hướng gây tổn hại cho crypto cùng với cổ phiếu.
Có một điểm “bắt”. Sự yếu kém nghiêm trọng của thị trường nhà ở cuối cùng có thể đẩy lợi suất đi xuống và củng cố lập luận cho một chính sách tiền tệ dễ dãi hơn. Điều đó sẽ cải thiện môi trường thanh khoản cho cả cổ phiếu và Bitcoin.
Vì vậy, tình trạng thặng dư người bán kỷ lục không hẳn là một tín hiệu sụp đổ ngay lập tức. Nó bổ sung thêm một mảnh bằng chứng cho luận điểm chu kỳ nhà ở kéo dài 18 năm: nếu nhà ở bắt đầu quay đầu, câu hỏi thực sự là liệu sự yếu kém đó có được “khóa chặt” chỉ trong lĩnh vực này hay không.