【Tóm tắt】 Dựa trên ba lớp: giá lịch sử, dòng tiền mặt và ước tính đầy đủ chi phí nhà ở, giải thích sự khác biệt giữa việc mua nhà, S&P 500 và Nasdaq 100.
【Nội dung】 Nếu lấy dòng tiền cho vay mua nhà #1, liên tục đầu tư vào các chỉ số cổ phiếu của Mỹ trong 30 năm, cuối cùng sẽ điều gì xảy ra?
Câu hỏi này rất dễ làm thành tiêu đề kiểu “Nhà bị cổ phiếu nghiền nát”, nhưng phần thực sự có giá trị không phải là tạo ra thắng thua, mà là nhìn rõ lãi kép, đòn bẩy, giá trị ở và rủi ro nằm sau ba loại tài sản.
I. Trước hết, thống nhất chuẩn so sánh
Bài viết chọn giai đoạn từ tháng 12 năm 1995 đến tháng 12 năm 2025, tức 30 năm. Giá nhà sử dụng chỉ số giá nhà mua theo tháng toàn quốc của FHFA Mỹ;
S&P 500 và Nasdaq 100 sử dụng chuẩn chỉ số theo giá (price index), tức chỉ xem biến động điểm số của chỉ số, không tính tái đầu tư cổ tức.
Lợi ích của cách làm này là cả ba đều được so sánh trước với “giá tài sản”; nhược điểm là nó sẽ đánh giá thấp tổng lợi nhuận thực tế mà nhà đầu tư cổ phiếu có thể nhận được.
Hai, trong 30 năm qua, ba loại tài sản đã tăng bao nhiêu
Chỉ số giá nhà kiểu mua quốc gia của FHFA tăng từ 113,64 lên 437,73, khoảng 3,85 lần, lãi kép năm hoá khoảng 4,60%. S&P 500 tăng từ 615,93 lên 6.845,50, khoảng 11,11 lần, lãi kép năm hoá khoảng 8,36%.
Nasdaq 100 được tính theo lãi kép hằng năm từ lợi suất giá từng năm trong giai đoạn 1996–2025, khoảng 43,83 lần, lãi kép năm hoá khoảng 13,43%.
Khoảng cách giữa ba phương án này đến từ sự cộng hưởng dài hạn của lợi nhuận doanh nghiệp, sự mở rộng định giá, tăng trưởng của ngành công nghệ, cung-cầu nhà ở và tốc độ lãi kép.
Ba, đem cùng một khoản tiền đặt cọc và tiền trả nợ hàng tháng đưa vào đầu tư
Giả sử năm 1996 mua một căn nhà trị giá 300.000 đô la, đặt cọc 20% tức 60.000 đô la, vay 240.000 đô la, kỳ hạn 30 năm lãi suất cố định 7,76%; khoản trả nợ gốc lãi hàng tháng khoảng 1.721 đô la.
Tổng cộng sau 30 năm, tiền đặt cọc và phần gốc lãi của khoản vay thế chấp khoảng 679,6 nghìn đô la. Nếu căn nhà hoàn toàn đi theo chỉ số giá nhà toàn quốc, thì giá trị cuối kỳ khoảng 1,156 triệu đô la.
Nếu đem 60.000 đô la tiền đặt cọc và 1.721 đô la mỗi tháng đầu tư vào S&P 500, và tính theo lãi kép năm hoá trơn dựa trên lịch sử với tốc độ 8,36%, thì đến cuối kỳ khoảng 3,26 triệu đô la. Nếu đầu tư vào Nasdaq 100 với mức 13,43% thì khoảng 9,61 triệu đô la.
Bốn, vì sao kết quả này không thể dùng trực tiếp để phán đoán nên mua nhà hay thuê nhà
Vì phương án theo chỉ số ngầm giả định rằng bạn không cần nhà ở. Trong thực tế, người không mua nhà vẫn phải trả tiền thuê; tiền thuê sẽ “nuốt” một phần, thậm chí có thể toàn bộ “khoản tiền tương đương với tiền trả nợ hàng tháng”.
Phân tích độ nhạy cho thấy: nếu tiền thuê nhà và các chi phí khác khiến bạn chỉ có thể đầu tư theo lệnh định kỳ bằng 25% của khoản tiền trả nợ hàng tháng, thì giá trị cuối kỳ của S&P 500 khoảng 1,32 triệu đô la, đã gần với giá trị cuối kỳ của nhà. Nếu bạn chỉ dựa vào tiền đặt cọc để đầu tư, và mỗi tháng không có thêm khoản định kỳ mới, thì S&P 500 khoảng 0,667 triệu đô la, ngược lại thấp hơn giá trị của nhà.
Nasdaq 100 do lịch sử giai đoạn này quá mạnh, nên ngay cả chỉ với tiền đặt cọc, đến cuối kỳ vẫn khoảng 2,63 triệu đô la. Nhưng điều đó không có nghĩa là tương lai có thể lặp lại.
Năm, lợi nhuận của nhà không chỉ là một đường cong giá.
Người mua nhà dùng 20% tiền đặt cọc để kiểm soát một bất động sản hoàn chỉnh—đó là đòn bẩy; trong khoản trả nợ hàng tháng, một phần chuyển thành tiền gốc—đó là khoản tiết kiệm bắt buộc; quan trọng nhất, căn nhà cung cấp dịch vụ ở trong 30 năm.
Nhưng nếu tính thêm cả tiền thuê thị trường của cùng một căn nhà, giá trị kinh tế của nhà sẽ tăng lên. Tuy nhiên, thuế nhà đất, bảo hiểm, sửa chữa, cải tạo, phí môi giới và các ma sát khi mua bán lại sẽ bào mòn lợi nhuận.
Chỉ số giá nhà toàn quốc của Mỹ chỉ phản ánh mức trung bình thị trường; còn kết quả ở New York, San Francisco, Detroit và các thành phố nhỏ có thể hoàn toàn khác.
VI. S&P 500 và Nasdaq 100 không phải là cùng một loại rủi ro.
S&P 500 bao gồm 500 công ty lớn hàng đầu của Mỹ, bao phủ khoảng 80% giá trị thị trường có thể đầu tư, mức độ phân tán theo ngành tương đối cao hơn.
Nasdaq 100 được cấu thành bởi 100 công ty lớn phi tài chính niêm yết trên sàn Nasdaq, với tỷ trọng tăng trưởng và công nghệ cao hơn.
Mặt trái của việc có lợi suất cao trong dài hạn là mức độ tập trung cao hơn và biến động sâu hơn. Báo cáo tổng quan chính thức của Nasdaq cho thấy Nasdaq 100 trong giai đoạn bong bóng internet vỡ đã từng giảm khoảng 83%.
Liệu bạn có thể tiếp tục đầu tư định kỳ trong những đợt sụt giảm lớn hay không còn quan trọng hơn cả tỷ suất lợi nhuận trong bảng backtest.
Bảy, những con số này thật sự mang lại bài học gì cho người bình thường
Thứ nhất, lãi kép dài hạn nhạy cảm cực kỳ với chênh lệch lãi suất năm hoá. Chỉ riêng 4,6%, 8,4% và 13,4% nhìn như chỉ khác vài phần trăm, nhưng sau 30 năm lại là khoảng cách tính theo bội số đến hàng chục lần.
Thứ hai, không thể chỉ so sánh giá trị tài sản; phải so sánh dòng tiền đầy đủ.
Thứ ba, nhà ở giải quyết vấn đề cuộc sống; còn chỉ số thì giải quyết vấn đề phân bổ tài sản tài chính.
Thứ tư, điều nguy hiểm nhất không phải là chọn sai một lần, mà là chọn một phương án mà bạn không thể duy trì trong 30 năm.
【Quan điểm cá nhân】Nếu chỉ so sánh “hiệu quả sử dụng vốn của cùng một khoản tiền đặt cọc và tiền trả nợ hàng tháng”, thì dữ liệu Mỹ trong 30 năm qua rõ ràng nghiêng về các chỉ số cổ phiếu, đặc biệt là Nasdaq 100.
Nhưng nếu so sánh “sổ sách cuộc đời” một cách đầy đủ, thì tiền thuê, sự ổn định nơi ở, đòn bẩy, thuế phí, chi phí bảo trì, tính thanh khoản và sức chịu đựng tâm lý đều sẽ làm thay đổi câu trả lời.
Nhà không phải là cổ phiếu lợi suất thấp, và cổ phiếu cũng không phải là một “ngôi nhà” không có mái.
Một phương án thực sự hợp lý thường không phải là “một trong hai”, mà là ngoài chi phí nhà ở nằm trong khả năng chi trả, bạn liên tục xây dựng các tài sản tài chính đa dạng, chi phí thấp và nắm giữ dài hạn.