Quyền sở hữu nhà đang trở nên ngày càng khó khăn cho các thế hệ trẻ. Theo Nghiên cứu Thế hệ Z của Freddy Mac 2022, một phần ba thế hệ Z (18-25 tuổi) coi việc mua nhà của riêng mình là không thể về mặt tài chính. Con số này đã tăng từ 27% lên 33% trong ba năm qua. Các nhà phân tích tại Binaryx, một nền tảng phân đoạn hóa bất động sản hàng đầu, cho rằng tình hình còn tồi tệ hơn ở các nước châu Âu và động lực tiêu cực đang gia tăng.
Cảm giác "Tôi không thể chi trả điều đó" tạo ra một chu trình nguy hiểm: càng ít người tin vào khả năng tiếp cận bất động sản, họ càng đặt mục tiêu tài chính thấp hơn hoặc chuyển sang các lựa chọn rủi ro. Một ngưỡng đầu vào cao cắt đứt khả năng tiếp cận của nhà đầu tư trung bình đối với các lợi suất hai chữ số mà các nhà đầu tư giàu có trong thị trường bất động sản cao cấp tận hưởng.
Giờ đây bạn có thể tiếp cận cùng các lợi suất 10-30% APR từ những tài sản cao cấp mà trước đây chỉ có sẵn cho những người giàu nhất và nhận được những lợi suất này với số tiền khởi đầu chỉ 50 USD. Phân đoạn hóa có khả năng phá bỏ các rào cản đối với bất động sản hàng đầu.
Những người giàu có chi phối thị trường bất động sản như thế nào?
Bất động sản có lợi cho những người có vốn lớn. Càng nhiều tiền, nhà đầu tư càng dễ dàng tham gia thị trường, thương lượng các giao dịch tốt hơn và đảm bảo lợi suất cao hơn với rủi ro thấp hơn.
Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã minh họa rõ ràng cho thực tế này. Vào thời điểm đó, các công ty lớn như Blackstone đã mua lại hàng loạt nhà bị tịch thu trong khi tầng lớp trung lưu gặp khó khăn trong việc xin hoãn trả nợ. Ngày nay, Blackstone là chủ nhà lớn nhất thế giới, kiểm soát hơn 300.000 tài sản nhà ở trên toàn nước Mỹ - một danh mục đầu tư có giá trị khoảng 1 triệu tỷ USD.
Lợi thế của các tổ chức: Rủi ro thấp, lợi suất cao
Các nhà đầu tư quy mô lớn được hưởng những lợi ích mà các nhà đầu tư nhỏ hơn đơn giản không thể so sánh:
Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Một tài sản có 40% khả năng hoạt động kém hơn thị trường trong một thập kỷ, nhưng một danh mục đầu tư gồm 75 tài sản giảm thiểu rủi ro đó xuống dưới 6%.
Mua sỉ: Mua sỉ không chỉ có lợi trong việc mua sắm tại siêu thị mà còn trong thị trường bất động sản. Nghiên cứu của Viện Đô thị cho thấy rằng các tài sản được mua sỉ bán với giá khoảng 6,52 USD mỗi mét vuông, rẻ hơn so với việc bán lẻ từng cá nhân.
Tiết kiệm chi phí giao dịch: Các nhà đầu tư tổ chức nhận được chiết khấu đáng kể trên mọi thứ từ quản lý tài sản (thường là 5-8% cho các doanh nghiệp tư nhân so với 2-3% cho các danh mục lớn) đến chi phí bảo trì.
Tiếp cận nguồn vốn rẻ hơn: Trong khi các nhà đầu tư cá nhân chỉ có thể vay thế chấp theo các điều khoản thông thường, các nhà đầu tư tổ chức có thể tiếp cận các khoản vay thông qua trái phiếu doanh nghiệp hoặc các cơ sở tín dụng chuyên biệt, thường có điều kiện tốt hơn một chút.
Quản lý chuyên nghiệp: Các nhà đầu tư lớn sử dụng phân tích phức tạp và các đội ngũ quản lý có kỹ năng để tối ưu hóa tỷ lệ chiếm dụng và tỷ lệ cho thuê, thường đạt được mức giá thuê cao hơn từ 5-10%.
Ảnh hưởng thị trường: Khi một người chơi lớn như Blackstone gia nhập một thị trường địa phương, điều đó ảnh hưởng đến giá thị trường, tạo ra một lợi thế tự củng cố.
Cùng nhau, những yếu tố này tạo ra một chu kỳ "người giàu ngày càng giàu hơn". Khoảng cách giàu nghèo gia tăng không phải do thiếu năng lực của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, mà do cấu trúc thị trường. Nhưng nhờ có việc phân đoạn hóa, các nhà đầu tư nhỏ giờ đây có thể tiếp cận những lợi ích tương tự.
Phân đoạn hóa đang nâng tầm các nhà đầu tư nhỏ trong bất động sản như thế nào?
Có những cách để vượt qua các rào cản gia nhập cao vào thị trường bất động sản và tiến gần đến mức lợi suất của các tổ chức. Truyền thống, các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) đã thực hiện mục đích này nhưng có nhiều cạm bẫy. Mặc dù lợi nhuận lịch sử trung bình tốt từ 9-12%, nhiều khoản phí và chi phí quản lý làm giảm đáng kể lợi suất. Trong các thời kỳ suy thoái, cổ phiếu REIT thể hiện sự biến động thường vượt quá mức biến động của toàn thị trường. Thêm vào đó, các nhà đầu tư không nhận được lợi nhuận vốn được tối ưu hóa thuế mà các chủ sở hữu bất động sản được hưởng; thay vào đó, họ nhận lợi nhuận của mình như là cổ tức chịu thuế.
Phân đoạn hóa bất động sản cho phép chia quyền sở hữu tài sản thành các phần nhỏ được token hóa có thể giao dịch, giống như cổ phiếu. Do đó, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể bắt đầu tích lũy một danh mục các phần bất động sản với chỉ 50 USD mỗi token.
Nó hoạt động như thế nào?
Đầu tiên, một tài sản được gán cho một thực thể pháp lý (thường là một LLC).
Quyền sở hữu của thực thể này sau đó được chia thành các cổ phần nhỏ, được chuyển đổi thành các token.
Các token này được ghi lại trên một blockchain và có thể được giao dịch tự do hoặc giữ để nhận thu nhập cho thuê và tăng giá trị.
Cấu trúc này hoạt động cho các tài sản đã sẵn sàng cho thuê, nơi các nhà đầu tư nhận thanh toán thu nhập cho thuê ngay lập tức, và cho các phát triển chưa hoàn thành, nơi lợi nhuận đến sau khi đơn vị hoàn thành được bán.
Bảo vệ pháp lý cho những người nắm giữ token
Binaryx hoạt động trong khuôn khổ quy định được thiết lập bởi luật Wyoming W.S. SF0038, cho phép các LLC được thành lập như là Tổ chức Tự trị Phi tập trung (DAO) được quản lý bởi các token. Mỗi tài sản được phân đoạn hóa trên Binaryx được nắm giữ bởi một DAO LLC riêng biệt, nơi những người nắm giữ token có quyền quản trị, cho phép họ bỏ phiếu về các quyết định quan trọng như:
Thay đổi công ty quản lý tài sản
Phê duyệt cải tạo hoặc nâng cấp
Xác định chiến lược cho thuê
Quyết định khi nào bán tài sản
Cấu trúc này đảm bảo rằng ngay cả khi Nền tảng Binaryx biến mất, những người nắm giữ token vẫn giữ quyền sở hữu của họ.
Nghiên cứu trường hợp BinaryX: Tropical Loft Villa ở Bali
Đầu tư vào bất động sản cao cấp cho thuê ngắn hạn ở các địa điểm du lịch luôn cho thấy lợi suất cao hơn đáng kể so với cho thuê dài hạn ở các thủ đô châu Âu. Ví dụ, các biệt thự ở Bali ở các khu vực du lịch phổ biến, như Seminyak và Changgu, mang lại 10-15% APR, trong khi cho thuê một căn hộ ở trung tâm Berlin chỉ mang lại 2,5-4%.
Trước đây, hầu như không thể cho một nhà đầu tư bình thường có được những lợi suất như vậy, nhưng giờ đây đội ngũ của Binaryx Platform dự định thay đổi điều đó bằng cách phân đoạn hóa. Binaryx đang tích cực phân đoạn hóa thị trường bất động sản Bali, đã phân đoạn hóa 12 tài sản. Đây là một cái nhìn về một trong những tài sản gần đây nhất trên nền tảng, biệt thự Tropical Loft ở khu vực Changgu.
Cấu trúc đầu tư: Tại đây, tổng giá trị đầu tư của Tropical Loft Villa là 225.750 USD, bao gồm giá của tài sản và tất cả các chi phí liên quan. Phân tích thị trường cho thấy biệt thự có thể tạo ra khoảng 11,65% hàng năm trong lợi suất cho thuê. Sau khi cắt giảm tất cả các chi phí vận hành và quản lý, thu nhập hàng tháng dự kiến để phân phối cho các nhà đầu tư là 2.191,74 USD.
Thiết lập pháp lý: Một thực thể mục đích đặc biệt, TROPICAL LOFT VILLA 2 DAO LLC ở Wyoming, đã được tạo ra để nắm giữ quyền sở hữu biệt thự.
Phân đoạn hóa: TROPICAL LOFT VILLA 2 DAO LLC đã được chia thành 4.515 token, mỗi token trị giá 50 USD, được tạo ra trên blockchain Polygon.
Gây quỹ: Các nhà đầu tư có thể mua bất kỳ số lượng token nào để nhận quyền sở hữu và chia sẻ doanh thu tỷ lệ thuận. Nếu mục tiêu gây quỹ không đạt được, các khoản tiền sẽ được hoàn lại đầy đủ cho các nhà đầu tư.
Chi trả thu nhập cho thuê: Khi biệt thự bắt đầu tạo ra thu nhập cho thuê, hợp đồng thông minh tự động phân phối thanh toán đến ví của những người nắm giữ token. Một nhà đầu tư với 40 token trị giá 2.000 USD sẽ kiếm được khoảng 19,42 USD thu nhập thụ động (0,88% tổng thu nhập của tài sản) mỗi tháng.
Tùy chọn thoát: Bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể bán token của họ trên thị trường P2P thứ cấp hoặc bỏ phiếu cùng với các chủ sở hữu token khác để bán toàn bộ tài sản.
Đầu tư bất động sản của ngày mai: Có thể tiếp cận, Đa dạng hóa và Lợi suất cao
Cho đến gần đây, việc quản lý danh mục bất động sản đa dạng hóa là đặc quyền của chỉ những nhà đầu tư giàu có và tổ chức. Sớm thôi, nhà đầu tư trung bình với chỉ 5.000 USD vốn sẽ có thể phân bổ hiệu quả các quỹ này giữa 100 token của các tài sản khác nhau - từ biệt thự ở Bali và căn hộ ở Montenegro đến không gian thương mại ở New York City.
Một lợi thế chính của việc phân đoạn hóa nằm ở việc tỷ lệ lợi suất của token giống hệt với toàn bộ tài sản. Nếu một biệt thự tạo ra lợi suất hàng năm là 11,65%, thì chủ sở hữu 0,5% token của tài sản sẽ nhận được cùng tỷ lệ 11,65% trên khoản đầu tư của họ.
Mặc dù có những lợi ích rõ ràng, cơ sở hạ tầng cho việc phân đoạn hóa bất động sản chỉ mới bắt đầu hình thành. Binaryx ước tính rằng tính đến đầu năm 2025, tổng giá trị bất động sản phân đoạn hóa trên toàn thế giới không vượt quá 1 tỷ USD - một phần rất nhỏ của thị trường bất động sản toàn cầu trị giá 650 triệu tỷ USD.
Mục tiêu của Binaryx là tạo ra một hệ sinh thái toàn cầu nơi các nhà đầu tư với mọi ngân sách có thể xây dựng danh mục bất động sản thực sự toàn cầu mà không phụ thuộc vào nền tảng. Hiện tại, công ty đang tích cực mở rộng địa lý của các dự án; nó đã phân đoạn hóa một căn chalet trên núi ở Montenegro và dự định gia nhập các thị trường Dubai và Tây Ban Nha.