Покупка дома за 400 000 долларов является обычной вехой, и зарплата, которую вам нужно, зависит от нескольких предсказуемых факторов. Этот гид объясняет, как кредиторы преобразуют цену покупки в квалификационную валовую доходную цифру, и он предоставляет повторяемую таблицу, факторы принятия решений и примеры сценариев, которые вы можете использовать для планирования.
Используйте эту статью как практическую отправную точку; проверьте текущие ставки по ипотечным кредитам, местные ставки налога на имущество и страховые котировки, прежде чем принимать решение. FinancePolice предоставляет это в качестве образовательного руководства, а не финансового совета, чтобы помочь вам подготовить лучшие вопросы для кредитора.
Четкая таблица может превратить цену покупки в $400,000 в конкретную целевую валовую прибыль, которую вы можете проверить с кредиторами.
Размер первоначального взноса, процентная ставка, налоги на имущество и страхование являются основными рычагами, которые изменяют вашу зарплату.
Используйте котировку кредитора и местные оценки налогов и страхования, чтобы перевести иллюстративные примеры в надежную цель предварительного одобрения.
Быстрый ответ и то, что эта статья поможет вам сделать
Краткий заголовок — как начать в недвижимости
Во многих случаях валовая зарплата, необходимая для комфортной покупки дома за $400,000, попадает в широкий диапазон, как только вы включаете основной долг и проценты, налоги на имущество, страхование домовладельцев, PMI, когда это применимо, и проверки долга к доходу кредитора. Точные цифры зависят от актуальных данных, таких как процентная ставка по ипотеке, на которую вы можете претендовать, ваш первоначальный взнос и местные расходы на налоги и страхование.
Ключевые переменные, которые изменяют результат, включают процентную ставку, сумму первоначального взноса, налоги на имущество, страхование домовладельцев и лимиты DTI кредитора. Эти элементы являются теми же рычагами, которые кредиторы используют, когда превращают цену в число квалифицированного дохода. Для практических расчетов вы можете следовать повторяемой таблице ниже и проверять актуальные данные с кредитором или ипотечным калькулятором.
Быстрый заемный лист для сбора данных для ипотечного расчета
Цена покупки
Процент первоначального взноса
Процентная ставка
Скопируйте в электронную таблицу
Эта статья предоставляет пошаговую расчетную структуру, факторы принятия решений для приоритета, три примера сценариев и короткий контрольный список предварительного одобрения, который вы можете использовать, когда общаетесь с кредитором. Используйте это как отправную точку и проверяйте цифры с актуальными расценками и местной налоговой информацией.
Пример NerdWallet
Как кредиторы превращают цену в $400,000 в требуемый валовой доход
Как определяются ежемесячные расходы на жилье (основной долг, проценты, налоги, страхование, PMI)
Кредиторы начинают с ежемесячной стоимости жилья, которая обычно включает основной долг и проценты по ипотеке, налоги на имущество, страхование домовладельцев и частное ипотечное страхование, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов. Часть по основному долгу и процентам зависит в основном от суммы займа, процентной ставки и срока; эти три элемента определяют ежемесячный ипотечный платеж с использованием формулы ипотечного платежа или ипотечного калькулятора.
Когда кредиторы рассчитывают квалифицируемый доход, они добавляют предполагаемые ежемесячные расходы на налог на имущество и страхование к платежу по основному долгу и процентам, чтобы сформировать общие расходы на жилье, которые идут в расчет отношения долга к доходу. Эта комбинированная стоимость жилья обычно определяет требование к зарплате, а не только цена покупки.
Как соотношение долга к доходу (DTI) контролирует доступность
Андеррайтинг использует соотношения долга к доходу, чтобы решить, поддерживает ли ваш валовый доход ваши долги и ипотечные платежи. Многие обычные рекомендации рассматривают 43 процента общего DTI как распространенный верхний лимит для типичных сценариев квалификации, хотя кредиторы и программы могут иметь разные дополнения и разрешения в зависимости от кредитного профиля и резервов. Для основных концепций DTI смотрите руководство Бюро финансовой защиты потребителей.
Руководство CFPB
Общие пороги и дополнения кредиторов
Кредиторы также проверяют ваш кредит, резервы, историю трудоустройства и любые дополнительные ежемесячные обязательства, когда решают, какая доля вашего валового дохода может быть использована для ипотечных платежей. Некоторые программы допускают более высокие уровни DTI, если существуют компенсирующие факторы, в то время как более строгие дополнения снижают доступный DTI, что увеличивает валовую зарплату, необходимую для квалификации.
Правила андеррайтинга Fannie Mae объясняют, как проверяется и учитывается квалифицированный доход и другие элементы в решении об одобрении, и это полезная ссылка для понимания типичных практик кредиторов.
Руководство по андеррайтингу Fannie Mae
Пошаговый расчет зарплаты, который вы можете следовать (таблица)
Шаг 1: Выберите первоначальный взнос и найдите сумму займа
Начните с цены покупки и вычтите первоначальный взнос, чтобы найти сумму займа. Для покупки за $400,000 распространенные иллюстративные размеры займа составляют примерно $380,000 для первоначального взноса в 5 процентов, около $360,000 для 10 процентов и около $320,000 для 20 процентов, что также обычно исключает необходимость в PMI.
Лимиты HUD FHA
Шаг 2: Оцените процентную ставку и рассчитайте ежемесячные основные платежи и проценты
Следующий шаг — выбрать процентную ставку и срок и рассчитать ежемесячный платеж по основному долгу и процентам. Вы можете использовать формулу расчета ипотечного платежа или ипотечный калькулятор, чтобы преобразовать сумму займа, ставку и срок в ежемесячную величину P&I. Небольшие изменения в ставке или сроке могут заметно изменить ежемесячный платеж, поэтому важно использовать реалистичную ставку в зависимости от вашего кредита и рыночных условий. Для примера руководства по ежемесячным ипотечным платежам смотрите калькулятор и объяснение Chase.
Для практического подхода выберите срок (обычно 30 лет для фиксированных кредитов) и оценочную ставку, пропустите сумму займа через калькулятор и запишите ежемесячный платеж по P&I, который вы получите. Кредиторы полагаются на эти же расчеты, когда они андеррайтят заявку.
Руководство по андеррайтингу Fannie Mae
Шаг 3: Добавьте налоги, страхование и PMI, чтобы получить ежемесячную стоимость жилья
Добавьте ежемесячные оценки налога на имущество и страхования домовладельцев к сумме основного долга и процентов. Консервативное планировочное правило — использовать примерно 1 процент от стоимости дома в год для налогов и 0.25 до 0.5 процента для страхования, хотя местные ставки могут отличаться, и вам следует проверить местные цифры для точной оценки.
Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, включите резерв на частное ипотечное страхование до тех пор, пока вы не достигнете 20 процентов собственного капитала. Расходы на PMI зависят от соотношения займа к стоимости, кредитного рейтинга и других факторов, поэтому рассматривайте PMI как дополнительную ежемесячную стоимость, которую вы должны учитывать до его отмены.
Руководство по страхованию домовладельцев Bankrate
Шаг 4: Преобразуйте ежемесячные расходы на жилье в валовый доход, используя DTI
Как только у вас есть полная ежемесячная стоимость жилья, преобразуйте это в требуемый валовой ежемесячный доход, используя правило DTI. В качестве рабочего примера, используя общий лимит DTI в 43 процента, ваши общие ежемесячные долги плюс расходы на жилье не должны превышать 43 процента валового ежемесячного дохода. Переставив это, получаем простую целевую валовую прибыль: валовый доход = общие ежемесячные долги и стоимость жилья, деленные на 0.43.
Когда вы используете этот шаг, включите свои повторяющиеся долги, такие как автомобильные платежи, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам и любые сборы HOA, которые есть у собственности. Эти долги уменьшают долю вашего дохода, доступного для покрытия расходов на жилье, и, следовательно, повышают валовый доход, который вам необходимо получить для квалификации.
Проверьте ваши данные с кредитором
Заголовок CTA: Проверьте ваши данные с кредитором
Если вы хотите получить используемые числа предварительного одобрения, запустите таблицу с вашим точным доходом, долгами и актуальной котировкой и подтвердите правила DTI, которые кредитор будет применять. Кнопка: Проверьте ваши данные для предварительного одобрения
Проверьте ваши данные для предварительного одобрения
Используйте расценки кредитора или онлайн-калькулятор ипотеки для шага P&I и сохраняйте оценки налогов и страхования консервативными, пока не получите точные местные данные. Это поможет избежать недооценки зарплаты, необходимой для квалификации.
Пример NerdWallet
Факторы решения, которые влияют на необходимую зарплату: первоначальный взнос, ставки, налоги и страхование
Как первоначальный взнос снижает ежемесячные платежи и может исключить PMI
Самый прямой способ снизить сумму займа и ежемесячный платеж — увеличить первоначальный взнос. Используя распространенные иллюстративные значения, 5 процентов первоначального взноса приводят к займу около $380,000, 10 процентов — около $360,000, и 20 процентов — около $320,000 для покупки за $400,000; вариант с 20 процентами также обычно исключает PMI, что еще больше снижает ежемесячные расходы.
Сохранение большего на больший первоначальный взнос может сократить как платеж по основному долгу и процентам, так и необходимость в PMI, что может значительно снизить валовую зарплату, необходимую для квалификации в рамках того же лимита DTI.
Лимиты FHA HUD
Чувствительность процентной ставки и выбор сроков
Изменения процентной ставки часто являются следующим самым мощным рычагом. Небольшое изменение ставки может изменить ежемесячный P&I на сотни долларов на большом займе, что приводит к значительному изменению валового дохода, необходимого для достижения порога DTI. Поиск ставок и улучшение кредита перед подачей заявки могут помочь снизить ставку, которую вы получите, и, следовательно, зарплату, которую вам нужно.
Выбор более короткого срока снижает проценты, уплачиваемые по кредиту, но увеличивает ежемесячный платеж, что увеличивает необходимую валовую зарплату. Для большинства покупателей фиксированный кредит на 30 лет приводит к более низкому ежемесячному платежу и, следовательно, к более низкому требованию к доходу, чем опция на 15 лет, при прочих равных.
Руководство по андеррайтингу Fannie Mae
Различия в местных налогах на имущество и страховании и как их оценить
Налоги на имущество и страхование домашних владельцев различаются в зависимости от местоположения и могут изменить результат планирования. Консервативное правило — закладывать примерно 1 процент от стоимости дома в год на налоги и 0.25 до 0.5 процента на страхование, но местные налоговые ставки или рынки страхования с высокой стоимостью могут повысить страховые суммы, поэтому это следует проверить на ранних этапах процесса.
Поскольку эти расходы являются частью ежемесячной суммы, которую используют кредиторы, недооценка их может привести к оптимистичной оценке зарплаты, которая не подтвердится при предварительном одобрении. Используйте данные местного оценщика и страховую котировку для уточнения оценок, когда это возможно.
Руководство по страхованию домовладельцев Bankrate
Распространенные ошибки и дополнения кредиторов, на которые стоит обратить внимание
Учет доходов до налогообложения против доходов после налогообложения и особенности самозанятости
Распространенной ошибкой является смешение денежного потока после налогообложения с валовым доходом, используемым для андеррайтинга. Кредиторы используют валовый, до налогообложения доход для квалификации, и самозанятые заемщики часто должны документировать доход иначе, что может изменить сумму дохода, которую кредитор примет для квалификации.
Для самозанятых заявителей кредиторы могут полагаться на средние значения налоговых деклараций, корректировки или специфическую документацию, и этот процесс может снизить квалифицированный доход по сравнению с простым расчетом по зарплате. Спросите у вашего кредитора, как они рассчитывают квалифицированный доход для вашей ситуации, прежде чем полагаться на простой расчет.
Руководство CFPB
Какую зарплату вам нужно для дома за $400,000?
Необходимая зарплата зависит от первоначального взноса, процентной ставки, местных налогов, страхования, PMI и правил DTI кредитора; в качестве рабочего примера многие покупатели находят широкий диапазон планирования, как только эти элементы включены, и точные цели требуют актуальных расценок и местных оценок налогов/страхования.
Еще одной ошибкой является предположение, что самая низкая рекламируемая ставка применяется ко всем заемщикам. Рекламируемые ставки часто предназначены для хорошо квалифицированных заявителей; ваша ставка зависит от кредитного рейтинга, соотношения займа к стоимости и других факторов. Дополнения кредиторов и ценообразование на основе кредитного рейтинга могут увеличить вашу ставку и, следовательно, требование к зарплате.
Также помните, что кредиторы могут включать сборы HOA, оценки кондоминиумов или другие повторяющиеся расходы на жилье в ежемесячную стоимость жилья, поэтому проверьте, есть ли у собственности сборы, которые будут добавлены в расчет DTI.
Руководство по андеррайтингу Fannie Mae
Пример сценариев: диапазоны зарплат и как их интерпретировать
Сценарий A: 5% первоначальный взнос (высокий ежемесячный платеж)
Предположения: покупка на $400,000, 5 процентов первоначального взноса, что приводит к приблизительному займу в $380,000, фиксированный срок 30 лет, предполагаемая рыночная ставка в зависимости от вашего кредита, 1 процент годового налога на имущество, 0.35 процента годовой оценки страхования и PMI включен до достижения 20 процентов собственного капитала. Эти предположения приводят к более высоким ежемесячным расходам на жилье, чем варианты с большим первоначальным взносом, и, следовательно, требуют более высокой валовой заработной платы, чтобы соответствовать правилу DTI.
Поскольку сумма займа и PMI повышают ежемесячные расходы на жилье, планируемый диапазон зарплат для этого сценария склонен к нижней или средней тройной цифре в тысячах для некоторых рынков; точные цифры зависят от актуальной ставки и местных налогов. Используйте шаги таблицы выше и правило DTI в 43 процента в качестве отправной точки для оценки валового дохода в этом случае.
Пример NerdWallet
Сценарий B: 10% первоначальный взнос (умеренный платеж)
Предположения: покупка на $400,000, 10 процентов первоначального взноса для приблизительного займа в $360,000, фиксированная ставка на 30 лет, те же правила налогообложения и страхования, и PMI уменьшен по сравнению с вариантом в 5 процентов, но все еще присутствует. Этот средний сценарий снижает размер займа и ежемесячный платеж относительно 5 процентов первоначального взноса и, следовательно, снижает валовую зарплату, необходимую для достижения лимита DTI.
Для планирования диапазона зарплат в этом сценарии вы часто увидите среднее число по сравнению с вариантами в 5 процентов и 20 процентов; точная цель зависит от ставки и местных расходов. Запуск таблицы с вашими конкретными цифрами дает наиболее полезную оценку.
Руководство по страхованию домовладельцев Bankrate
Сценарий C: 20% первоначальный взнос (без PMI, ниже платеж)
Предположения: покупка на $400,000, 20 процентов первоначального взноса для приблизительного займа в $320,000, фиксированная ставка на 30 лет, налог на имущество в 1 процент, страхование в 0.35 процента и без PMI. Поскольку сумма займа ниже и PMI не требуется, этот сценарий обычно приводит к самым низким ежемесячным расходам на жилье и, следовательно, к самой низкой валовой зарплате, необходимой для квалификации в рамках того же порога DTI.
Покупатели, стремящиеся минимизировать валовый доход, необходимый для квалификации, часто сосредотачиваются на накоплении большего первоначального взноса или улучшении кредитного профиля, чтобы получить лучшую ставку. Подтвердите местные цифры налогов и страхования и получите актуальные расценки, чтобы превратить эти иллюстративные сценарии в точные целевые зарплаты для вашей ситуации.
Пример NerdWallet
Практический контрольный список и вопросы, которые следует задать, когда вы получите предварительное одобрение
Документы и информация для сбора
Принесите или подготовьте расчетные листы, W-2, недавние налоговые декларации, если вы самозанятый, банковские выписки, показывающие активы для первоначального взноса, и документацию по повторяющимся долгам. Наличие этих документов ускоряет предварительное одобрение и гарантирует, что кредитор сможет точно рассчитать квалифицируемый доход.
Также имейте список конкретных пунктов собственности, которые вам нужно проверить: местные оценки налогов на имущество, сборы HOA или кондоминиумов и любые специальные оценки, которые повлияют на ежемесячную стоимость жилья.
Ключевые вопросы, которые следует задать вашему кредитору
Спросите у кредитора, какое правило DTI они применят и используют ли они 43 процента общего руководства DTI или другой порог. Спросите, какую ставку они предполагают для вашего предварительного одобрения, как будет рассчитываться PMI, если это применимо, и будут ли сборы HOA или другие оценки включены в стоимость жилья.
Подтвердите, как кредитор документирует доход самозанятых, если это относится к вам, и есть ли у них дополнения, которые могут изменить стандартные правила программы, о которых вы читали в общих руководствах.
Реклама Finance Police
Подтвердите соответствие или лимиты FHA для округа, в котором вы покупаете, если выбор программы имеет значение, и проверьте местные оценки налога на имущество и страхования с оценщиком округа или по страховым котировкам, чтобы ваше предварительное одобрение отражало реалистичные ежемесячные расходы.
Ограничения FHFA
Итог: следующие шаги и где подтвердить цифры
Краткое изложение подхода к расчетам
Резюме: выберите первоначальный взнос, чтобы получить сумму займа, оцените реалистичную ставку и рассчитайте основной долг и проценты, добавьте налоги на имущество, страхование и PMI, если это применимо, затем преобразуйте полную ежемесячную стоимость жилья в целевую валовую прибыль, используя правило DTI, такое как 43 процента в качестве рабочего примера. Эти шаги показывают рычаги, на которые вы можете повлиять, чтобы снизить необходимую зарплату: больший первоначальный взнос, лучшая ставка или более низкие местные налоги/страхование.
Для актуальных данных проверьте FHFA и HUD для текущих лимитов займов и получите расценки кредиторов по ставкам и правилам DTI. Используйте данные местного оценщика для налогов и запросите страховую котировку заранее, чтобы избежать неожиданностей при предварительном одобрении.
Ограничения FHFA
Как первоначальный взнос влияет на зарплату, которую мне нужно иметь?
Больший первоначальный взнос снижает сумму займа и ежемесячные основные платежи, и достижение 20 процентов первоначального взноса обычно исключает частное ипотечное страхование, что может снизить валовую зарплату, необходимую кредитору.
Какова роль отношения долга к доходу при квалификации?
Кредиторы используют соотношения долга к доходу, чтобы решить, какая доля вашего валового дохода может быть направлена на долги и жилье; распространенный рабочий лимит составляет 43 процента общего DTI, но кредиторы и программы могут различаться, поэтому уточняйте у своего кредитора.
Стоит ли использовать рекламируемые ставки по ипотеке для планирования моей зарплаты?
Нет, рекламируемые ставки часто предназначены для хорошо квалифицированных заемщиков; используйте актуальные расценки на основе вашего кредита и ситуации, чтобы получить точную оценку зарплаты.
Следующие шаги: запускайте таблицу с вашим точным доходом, долгами и актуальной расценкой; получите предварительное одобрение, которое указывает правило DTI и ставку, используемую; и подтвердите местные цифры налога на имущество и страхования перед тем, как сделать предложение. Если вам нужно освежить ключевые термины или распечатать контрольный список, вернитесь к FinancePolice для простых объяснений.
Ссылки
https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/income-needed-to-buy-a-house
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-debt-to-income-ratio-en-1793/
https://www.fanniemae.com/singlefamily/origination-underwriting/eligibility
https://www.hud.gov/program_offices/housing/comp/fhahistory
https://www.bankrate.com/mortgages/homeowners-insurance-cost/
https://www.fhfa.gov/PolicyProgramsResearch/Programs/Conforming-Loan-Limits
https://financepolice.com/advertise/
https://www.wellsfargo.com/mortgage/calculators/home-affordability-calculator/
https://www.zillow.com/mortgage-calculator/
https://www.chase.com/personal/mortgage/education/buying-a-home/mortgage-for-a-400k-home
https://financepolice.com/category/personal-finance/
https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/
https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/