Análise de mercado · 31 de outubro de 2026 · Dados de 29 a 31 de outubro
O mercado imobiliário dos EUA não está em colapso. Está congelado. As taxas de hipoteca subiram de cerca de 6% no início da guerra do Irã para 7,24%; os custos de construção dispararam devido ao combustível e às tarifas; as construtoras estão reduzindo os preços no ritmo mais acelerado em anos; e os proprietários com empréstimos baratos da época da pandemia estão ficando onde estão. Os preços ainda subiram cerca de 2% em nível nacional, mas isso representa uma queda em termos reais, e as vendas estão estagnadas perto de 4 milhões por ano. Com o Fed inclinado a elevar os juros mais uma vez e o rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos perto de 5%, a questão não é se o mercado imobiliário está em apuros, mas o que poderia descongelá-lo.
Resumo
Taxas: a hipoteca de 30 anos teve taxa média de 7,24% em 29 de outubro, acima dos 6,17% de um ano antes. Ela acompanha muito mais de perto o rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos do que a taxa básica do Fed.
Guerra: o petróleo eleva a inflação e os rendimentos, além de encarecer a construção. Os preços dos insumos de construção subiram 11,2% no ano até setembro, o maior salto anual em quase quatro anos.
Mercado: as vendas de imóveis existentes estão no ritmo anual de cerca de 4 milhões, o estoque está no nível mais alto desde 2019, a confiança das construtoras está no nível mais baixo desde 2012 e 43% das construtoras estão reduzindo os preços.
Pressão: a inadimplência continua abaixo dos níveis pré-pandemia, mas o estoque de imóveis em processo de execução hipotecária aumentou 37% em relação ao ano anterior, e os empréstimos concedidos desde 2022 representam cerca de metade das vendas de imóveis após execução hipotecária concluída.
Política: uma lei habitacional bipartidária entrou em vigor em julho sem a assinatura do presidente; o governo destaca sua ordem para proibir compras por investidores e as aquisições de títulos hipotecários, enquanto os críticos dizem que o efeito sobre as taxas foi pequeno. As eleições de meio de mandato serão em 3 de novembro.
Panorama
Hipoteca fixa de 30 anos: 7,24% (29 de outubro); 15 anos: 6,60%.
Rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos: 4,94% (fechamento de 30 de outubro).
Vendas de imóveis existentes: ritmo anual de 3,99 milhões em setembro; estoque de 1,60 milhão, equivalente a 4,8 meses de oferta.
Preço mediano dos imóveis existentes: US$ 417.500, alta de 1,3% em relação ao ano anterior.
Confiança das construtoras (NAHB): 29 em outubro, o menor nível desde junho de 2012.
Início de construção de moradias: ritmo anual de 1,221 milhão em setembro; início da construção de casas unifamiliares: 859.000.
Preços dos insumos de construção: alta de 11,2% em relação ao ano anterior em setembro.
Estoque ativo de imóveis em processo de execução hipotecária: alta de 37% em relação ao ano anterior, o maior nível desde o início de 2019.
1. Taxas: a pressão sobre os compradores
A Freddie Mac situou a taxa fixa média de 30 anos em 7,24% em 29 de outubro, abaixo do pico de 7,40% registrado no início do mês, mas bem acima dos 6,17% de um ano antes. A CNBC Select observou que as taxas estavam em torno de 5,98% quando a guerra começou.
As taxas hipotecárias acompanham os rendimentos de longo prazo, e não diretamente a taxa básica do Fed. O rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos chegou a cerca de 5,35% no início de outubro e fechou em 4,94% em 30 de outubro; as taxas hipotecárias recuaram apenas parte do caminho. A 7,24%, a taxa hipotecária está cerca de 2,3 pontos percentuais acima do rendimento dos títulos de 10 anos, segundo meu cálculo.
Em dólares: para uma casa existente com preço mediano de US$ 417.500 e entrada de 20%, o principal e os juros a 7,24% somam cerca de US$ 2.276 por mês, contra cerca de US$ 2.014 há um ano, um aumento de 13% (meu cálculo, sem incluir impostos e seguro). Em um empréstimo de US$ 400.000, a prestação é de US$ 2.726, ou US$ 284 a mais do que há um ano.
O efeito de aprisionamento agrava o problema. A análise da Realtor.com sobre dados da FHFA do segundo trimestre mostra que cerca de 49% das hipotecas em aberto têm taxas abaixo de 4%, e cerca de 66% têm taxas abaixo de 5%. A parcela com taxas de 6% ou mais é de 22,5%, ante 20,2% um ano antes, e a Realtor.com projeta que ela poderá chegar a 27%–28,5% até meados de 2027 se as taxas permanecerem acima de 6%. Proprietários com empréstimos baratos têm poucos motivos para vender e comprar outra casa às taxas atuais, o que mantém baixa a oferta de imóveis.
2. O segundo canal da guerra: quanto custa construir
A guerra no Irã afeta o mercado imobiliário duas vezes: pelos rendimentos dos títulos e pelo custo dos materiais e do transporte. Uma análise da Associated Builders and Contractors sobre dados de preços ao produtor mostra que os preços dos insumos de construção subiram 2,2% somente em setembro e 11,2% em relação ao ano anterior, o maior aumento anual em quase quatro anos; foram citados tanto o aumento dos custos dos combustíveis quanto as tarifas.
A NAHB informou em abril que 62% das construtoras viram fornecedores aumentarem os preços devido ao aumento dos custos dos combustíveis. A energia representa apenas cerca de 4% dos custos dos insumos da construção residencial, então grande parte do aumento vem do transporte e de produtos derivados do petróleo. A Sherwin-Williams, por exemplo, aumentou os preços das tintas em 9% em abril. As tarifas ampliam a pressão: uma análise do setor de construção afirma que tarifas de 50% previstas na Seção 232 sobre aço, alumínio e cobre entraram em vigor em 6 de abril. A NAHB também cita as tarifas e a aplicação das leis de imigração como fatores que elevaram os custos e reduziram as equipes nos canteiros de obras.
O fator subjacente é o Estreito de Ormuz. Dados da AIE mostram que os fluxos tiveram média de apenas 7,6 milhões de barris por dia em agosto, e o Brent está sendo negociado perto de US$ 115. Portanto, as construtoras sofrem pressão dos dois lados: custos mais altos de financiamento e materiais, de um lado, e compradores que não conseguem se qualificar para um empréstimo, do outro. É por isso que os cortes de preços não se traduziram em mais construções.
3. Um mercado que não consegue avançar
Imóveis existentes. As vendas ficaram no ritmo anual de 3,99 milhões em setembro, 2,2% abaixo do registrado um ano antes, e a NAR afirmou que agosto e setembro foram os dois meses mais fracos do ano. O estoque subiu para 1,60 milhão, o maior desde novembro de 2019, equivalente a 4,8 meses de oferta, contra 4,5 um ano antes, e os imóveis levaram uma mediana de 33 dias para serem vendidos. O preço mediano foi de US$ 417.500, o 39º aumento anual consecutivo e o maior já registrado em qualquer mês de setembro. Os contratos pendentes caíram 7,3% no mês e 11,3% em relação ao ano anterior.
Imóveis novos. As vendas de casas novas foram de 676.000 e a oferta de casas novas é de cerca de 8,4 meses. O início de construção de moradias caiu 5,2%, para 1,221 milhão; o início da construção de casas unifamiliares recuou para 859.000, e as licenças para casas unifamiliares caíram para 845.000, o menor nível desde abril de 2023. A confiança das construtoras caiu para 29 em outubro, o menor nível desde junho de 2012. A NAHB informa que 43% das construtoras reduziram os preços, a maior proporção de sua série histórica de 2020 a 2026, com um corte médio de 6%, e que 65% ofereceram incentivos.
Preços. O índice nacional Case-Shiller subiu 2,1% no ano até agosto, e o índice da FHFA subiu 2,4%. Com a inflação em 3,4%, os preços das casas caíram em termos reais por 15 meses consecutivos. As médias escondem uma diferença de nove pontos: Chicago subiu 6,7%, Nova York subiu 6,2% e Seattle caiu 2,0%.
Esta é uma crise de acessibilidade e de transações, ainda não de preços.
4. Onde a pressão está aparecendo
Os atrasos nos pagamentos não estão em níveis de crise. Segundo a ICE, a taxa nacional de inadimplência hipotecária foi de 3,66% em setembro, abaixo de todos os meses de setembro registrados antes da pandemia, e a inadimplência grave nos empréstimos da FHA caiu 10% desde fevereiro.
O volume de execuções hipotecárias está crescendo a partir de um nível baixo. O estoque de imóveis em processo ativo de execução hipotecária aumentou 37% em relação ao ano anterior, chegando ao nível mais alto desde o início de 2019, com cerca de 303.000 imóveis. As vendas de imóveis após execução hipotecária concluída subiram 15%, e os empréstimos concedidos em 2022 ou depois representaram 43% dos processos de execução iniciados e 49% das vendas concluídas. Portanto, a pressão recai sobretudo sobre compradores recentes, que compraram perto do pico das taxas e dos preços.
As finanças das famílias também estão se deteriorando. A renda disponível real caiu 0,3% em setembro e a taxa de poupança pessoal foi de 3,8%, enquanto a inflação do PCE nos EUA ficou em 3,6%.
5. A situação dos inquilinos é diferente
Os inquilinos estão vendo algo diferente. A Apartment List calcula o aluguel mediano nacional em US$ 1.384, alta de 0,1% em relação ao ano anterior, a primeira leitura anual positiva em mais de três anos, após dois meses consecutivos de queda. A medida do IPC para o aluguel da residência principal subiu 2,8% no ano até setembro, abaixo da inflação geral de 3,7%. As licenças para edifícios multifamiliares subiram 5,9% em setembro, para 503.000, o maior nível desde fevereiro, embora esses apartamentos levem mais de um ano para ficarem prontos.
Na minha análise, o resultado é uma diferença crescente entre o custo de alugar e o de comprar: a prestação mensal de uma casa de preço mediano subiu cerca de 13% em um ano, enquanto os aluguéis permaneceram praticamente estáveis.
6. Política e eleições
O que o governo fez. Em janeiro, Trump instruiu a Fannie Mae e a Freddie Mac a comprarem US$ 200 bilhões em títulos hipotecários e assinou uma ordem executiva afirmando que grandes investidores institucionais não deveriam comprar casas unifamiliares que famílias pudessem comprar. Uma ordem de março reduziu as regulamentações relacionadas a hipotecas. Uma ficha informativa da Casa Branca, datada de 22 de outubro, também menciona a flexibilização dos requisitos de seguro para hipotecas garantidas pelo governo federal e a duplicação do limite de investimento para o crédito tributário habitacional na Fannie e na Freddie, e afirma que essas medidas reduzem os custos de moradia.
O que dizem os críticos. Analistas afirmaram que as compras de títulos hipotecários quase não alteraram as taxas para a maioria dos compradores, e alguns especialistas duvidaram que a proibição a investidores ajudasse muito. Senadores democratas liderados por Jack Reed instaram o órgão regulador habitacional a fazer mais para cumprir a ordem sobre investidores. Uma proposta de hipoteca de 50 anos apresentada no ano passado foi abandonada após uma reação negativa de conservadores.
Congresso. As duas casas aprovaram por ampla maioria a Lei bipartidária ROAD to Housing do Século XXI, um pacote destinado a aumentar a oferta e reduzir os obstáculos ao desenvolvimento. Ela entrou em vigor em 11 de julho sem a assinatura de Trump, após ele decidir não sancioná-la nem vetá-la. Muitos outros projetos de lei habitacionais continuam parados, e uma reforma do processo de licenciamento poderá ser aprovada na sessão final do Congresso.
Eleitores. Uma pesquisa de setembro realizada pela empresa imobiliária Clever revelou que 74% dos entrevistados dizem que os EUA estão em uma crise habitacional, 78% querem que o próximo Congresso priorize a acessibilidade e 71% desconheciam a lei de julho. Candidatos dos dois partidos estão fazendo campanha com foco na acessibilidade antes das eleições de meio de mandato, em 3 de novembro.
7. O que uma alta em dezembro faria — e o que não faria
O Fed manteve a taxa entre 3,75% e 4,00% em 28 de outubro, com dois votos a favor de uma alta, e os mercados precificam uma alta em dezembro em cerca de 70%–80%. Como as taxas hipotecárias acompanham os rendimentos de longo prazo, uma alta amplamente esperada já está, em grande medida, incorporada aos preços.
O que mais importa para o mercado imobiliário é saber se as expectativas de inflação e o prêmio de prazo farão o rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos voltar à faixa de 5,2%–5,35% atingida no início e em meados de outubro, quando a taxa da hipoteca de 30 anos chegou a 7,40%. A inflação do PCE de setembro, de 3,6% (3,1% para o núcleo), e o petróleo perto de US$ 115 são os pontos de pressão. Esta é uma análise: o Fed define a taxa de curto prazo, enquanto o petróleo, a guerra e as expectativas de inflação influenciam mais os rendimentos de longo prazo que determinam as taxas hipotecárias.
8. Cenários daqui em diante
Não é possível atribuir probabilidades confiáveis a nenhum desses cenários.
Desescalada ou reabertura do Estreito de Ormuz. O petróleo cai, o rendimento dos títulos de 10 anos recua e as taxas hipotecárias diminuem gradualmente. Os custos de construção impulsionados pelos combustíveis cedem, mas o efeito de aprisionamento e as tarifas fazem com que o alívio seja gradual.
Escalada após as eleições de meio de mandato. O Brent dispara, os rendimentos sobem e uma alta em dezembro se torna difícil de evitar. As taxas hipotecárias podem voltar ao pico de outubro ou ultrapassá-lo, as vendas cairiam ainda mais e as construtoras reduziriam novamente o início de obras e os preços.
Impasse. O petróleo permanece entre US$ 100 e US$ 120, as taxas hipotecárias ficam mais ou menos onde estão, a paralisação persiste, os aluguéis continuam estáveis e as dificuldades aumentam lentamente a partir de um nível baixo.
O que acompanhar
Semanalmente: a pesquisa de taxas hipotecárias da Freddie Mac, todas as quintas-feiras, e o rendimento dos títulos de 10 anos, perto de 5%.
3 de novembro: eleições de meio de mandato nos EUA.
5 de novembro: decisão do Banco da Inglaterra, um indicador do aperto monetário global.
10 de novembro: IPC dos EUA de outubro, incluindo habitação e energia.
18 de novembro: início de construções residenciais e licenças de outubro.
24 de novembro: preços Case-Shiller de setembro.
9 de dezembro: decisão do Fed.
Acompanhamento contínuo: tráfego no Estreito de Ormuz e preço do Brent, reduções de preços pelas construtoras e dados de execuções hipotecárias da ICE.
Conclusão
O mercado imobiliário é o setor da economia em que o aperto monetário e a guerra se encontram de forma mais visível. Taxas próximas de 7,2% congelaram a demanda, combustíveis e tarifas elevaram o custo da oferta, e hipotecas antigas e baratas impedem os proprietários de vender. Assim, as vendas permanecem perto de 4 milhões e as construtoras reduzem os preços sem construir mais. Os preços estão caindo gradualmente em termos reais, em vez de desmoronar, e as dificuldades estão aumentando a partir de um nível baixo. A saída depende mais do petróleo e dos rendimentos de longo prazo do que de qualquer reunião isolada do Fed, e de políticas que ampliem a oferta — algo que levará anos.
Este artigo é apenas informativo e não constitui aconselhamento financeiro ou imobiliário. Os mercados são voláteis e as condições variam de região para região. Faça sua própria pesquisa.
Fontes e notas sobre os dados
Os dados são de 29 a 31 de outubro de 2026. As taxas hipotecárias têm como fontes a Freddie Mac, a CNBC Select e a Mortgage News Daily; os rendimentos dos títulos do Tesouro baseiam-se em dados do Tesouro, conforme divulgados pela WRE News. Os dados sobre imóveis existentes vêm da NAR, conforme divulgados pela Inman e pela GlobeNewswire; os dados sobre novas construções vêm do Census Bureau e do HUD, conforme divulgados pela KPMG, pela CNBC e pela Trading Economics, e também da NAHB. Os dados de preços vêm da S&P Cotality Case-Shiller e da FHFA. Os custos de construção vêm da Associated Builders and Contractors, via Construction Dive, da NAHB, da CNBC e de uma análise do setor de construção. Os dados sobre execuções hipotecárias e inadimplência vêm do ICE First Look. Os dados sobre o efeito de aprisionamento vêm da análise da Realtor.com sobre dados da FHFA. Os dados sobre aluguéis vêm da Apartment List e do Bureau of Labor Statistics. As informações sobre políticas vêm da ficha informativa da Casa Branca, de comunicados do Senado, da Bankrate, da Inman e da SciLine; a pesquisa é da Clever. Os dados sobre petróleo e inflação vêm da AIE, da CNBC e do Departamento de Comércio. As comparações das prestações mensais são meus cálculos, com base nas taxas da Freddie Mac e nos preços da NAR. As opiniões dos analistas são deles próprios.
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