Comprar uma casa de $400.000 é um marco comum, e o salário que você precisa depende de várias entradas previsíveis. Este guia explica como os credores convertem um preço de compra em um valor de renda bruta qualificável, e fornece uma planilha repetível, fatores de decisão e cenários de exemplo que você pode usar para planejamento.
Use este artigo como um ponto de partida prático; verifique as taxas de hipoteca ao vivo, as taxas de imposto sobre propriedade locais e os orçamentos de seguro antes de tomar uma decisão. FinancePolice fornece isso como uma orientação educacional, não como um conselho financeiro, para ajudá-lo a preparar melhores perguntas para um credor.
Uma planilha clara pode transformar um preço de compra de $400.000 em um alvo de renda bruta concreto que você pode verificar com os credores.
Tamanho do pagamento inicial, taxa de juros, impostos sobre a propriedade e seguros são as principais alavancas que alteram o salário que você precisa.
Use uma cotação do credor e estimativas de impostos e seguros locais para transformar exemplos ilustrativos em um alvo de pré-aprovação confiável.
Resposta rápida e o que este artigo ajudará você a fazer
Resumo curto – como começar no mercado imobiliário
Em muitos casos, o salário bruto necessário para comprar confortavelmente uma casa de $400.000 cai em uma ampla faixa uma vez que você inclui principal e juros, impostos sobre a propriedade, seguro dos proprietários, PMI quando aplicável, e as verificações de dívida em relação à renda do credor. Números exatos dependem de entradas ao vivo, como a taxa de juros da hipoteca para a qual você se qualifica, seu pagamento inicial e custos locais de impostos e seguros.
Variáveis-chave que alteram o resultado incluem taxa de juros, valor do pagamento inicial, impostos sobre a propriedade, seguro dos proprietários e os limites de DTI do credor. Esses itens são as mesmas alavancas que os credores usam ao transformar um preço em um número de renda qualificada. Para cálculos práticos, você pode seguir uma planilha repetível abaixo e verificar entradas ao vivo com um credor ou calculadora de hipoteca.
Uma planilha rápida do mutuário para reunir entradas para um cálculo de hipoteca
Preço de compra
Percentual de entrada
Taxa de juros
Copie para uma planilha
Este artigo fornece uma estrutura de cálculo passo a passo, fatores de decisão para priorizar, três cenários de exemplo e uma lista curta de verificação de pré-aprovação que você pode usar quando conversar com um credor. Use-o como um ponto de partida e verifique os números com cotações de taxa ao vivo e informações fiscais locais.
Exemplo do NerdWallet
Como os credores transformam um preço de $400.000 em uma renda bruta necessária
Como os custos mensais de habitação são definidos (principal, juros, impostos, seguros, PMI)
Os credores começam com um custo mensal de habitação que geralmente inclui principal e juros sobre a hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguro de proprietários e seguro hipotecário privado se seu pagamento inicial estiver abaixo de 20 por cento. A parte de principal e juros depende principalmente do valor do empréstimo, da taxa de juros e do prazo do empréstimo; esses três itens determinam o pagamento mensal da hipoteca usando a fórmula do pagamento da hipoteca ou uma calculadora de hipoteca.
Quando os credores calculam a renda qualificada, eles adicionam os custos estimados de impostos sobre a propriedade e seguro mensal ao pagamento de principal e juros para formar a despesa total de habitação que entra no cálculo da dívida em relação à renda. Esse custo combinado de habitação é o que geralmente impulsiona o requisito de salário em vez do preço de compra sozinho.
Como as razões de dívida em relação à renda (DTI) controlam a acessibilidade
A subscrição usa razões de dívida em relação à renda para decidir se sua renda bruta suporta suas dívidas e pagamentos de habitação. Muitas diretrizes convencionais tratam 43 por cento do DTI total como um limite superior comum para cenários de qualificação típicos, embora os credores e programas possam ter diferentes sobreposições e permissões dependendo do perfil de crédito e reservas. Para conceitos centrais de DTI, consulte a orientação do Bureau de Proteção Financeira do Consumidor.
Orientação do CFPB
Limiares e sobreposições comuns dos credores
Os credores também verificam seu crédito, reservas, histórico de emprego e quaisquer obrigações mensais adicionais ao decidir quanto de sua renda bruta pode ser usado para pagamentos de hipoteca. Alguns programas permitem níveis mais altos de DTI se fatores compensatórios existirem, enquanto sobreposições mais rigorosas reduzem o DTI disponível, o que aumenta o salário bruto necessário para se qualificar.
As regras de subscrição da Fannie Mae explicam como a renda elegível e outros itens são verificados e considerados na decisão de aprovação, e são uma referência útil para entender as práticas típicas dos credores.
Guia de subscrição da Fannie Mae
Um cálculo passo a passo de salário que você pode seguir (planilha)
Etapa 1: Escolha um pagamento inicial e encontre o valor do empréstimo
Comece com o preço de compra e subtraia o pagamento inicial para encontrar o valor do empréstimo. Para uma compra de $400.000, os tamanhos comuns de empréstimos ilustrativos são aproximadamente $380.000 para um pagamento de 5 por cento, cerca de $360.000 para 10 por cento de entrada e cerca de $320.000 para 20 por cento de entrada, o que geralmente também elimina a necessidade de PMI.
Limites do FHA do HUD
Etapa 2: Estime a taxa de juros e calcule o principal e os juros mensais
O próximo passo é escolher uma taxa de juros e um prazo e calcular o pagamento mensal de principal e juros. Você pode usar a fórmula do pagamento da hipoteca ou uma calculadora de hipoteca para transformar um valor de empréstimo, uma taxa e um prazo em uma figura mensal de P&I. Pequenas mudanças na taxa ou no prazo podem mudar significativamente o pagamento mensal, portanto, é importante usar uma taxa realista com base no seu crédito e nas condições de mercado. Para um exemplo de orientação sobre pagamento mensal de hipoteca, consulte a calculadora e a explicação do Chase.
Para uma abordagem prática, escolha um prazo (comumente 30 anos para empréstimos de taxa fixa) e uma taxa estimada, passe o valor do empréstimo por uma calculadora e registre o pagamento mensal de P&I que você obtém. Os credores dependem desses mesmos cálculos ao subscrever uma solicitação.
Guia de subscrição da Fannie Mae
Etapa 3: Adicione impostos, seguros e PMI para obter o custo mensal da habitação
Adicione estimativas mensais para impostos sobre a propriedade e seguro de proprietários ao número de principal e juros. Uma regra de planejamento conservadora é usar aproximadamente 1 por cento do valor da casa anualmente para impostos e 0,25 a 0,5 por cento para seguro, embora as taxas locais possam diferir e você deva verificar os números locais para uma estimativa precisa.
Se o seu pagamento inicial estiver abaixo de cerca de 20 por cento, inclua uma provisão para o seguro hipotecário privado até que você atinja 20 por cento de patrimônio. Os custos do PMI dependem da relação empréstimo-valor, pontuação de crédito e outros fatores, então trate o PMI como um custo mensal adicional que você deve orçar até que seja removido.
Guia de seguro para proprietários da Bankrate
Etapa 4: Converta o custo mensal da habitação em renda bruta usando DTI
Uma vez que você tenha um custo total mensal de habitação, converta isso em uma renda bruta mensal necessária usando uma regra de DTI. Como exemplo de trabalho, usando um limite total de DTI de 43 por cento significa que suas dívidas mensais totais mais os custos de habitação não devem exceder 43 por cento da renda bruta mensal. Rearranjando isso dá um alvo simples de renda bruta: renda bruta = dívidas mensais totais e custo de habitação dividido por 0,43.
Quando você usar esta etapa, inclua suas dívidas recorrentes, como pagamentos de carro, empréstimos estudantis, pagamentos mínimos de cartão de crédito e quaisquer taxas de HOA que a propriedade tenha. Essas dívidas reduzem a parte da sua renda disponível para cobrir o custo da habitação e, portanto, aumentam a renda bruta que você precisa para se qualificar.
Verifique suas entradas com um credor
Título CTA: Verifique suas entradas com um credor
Se você deseja números de pré-aprovação utilizáveis, execute a planilha com sua renda exata, dívidas e uma cotação de taxa ao vivo e confirme as regras de DTI que o credor aplicará. Botão: Verifique suas entradas de pré-aprovação
Verifique suas entradas de pré-aprovação
Use uma cotação do credor ou uma calculadora de hipoteca online para a etapa de P&I e mantenha as estimativas de impostos e seguros conservadoras até que você tenha números locais exatos. Isso ajuda a evitar subestimar o salário que você precisa para se qualificar.
Exemplo do NerdWallet
Fatores de decisão que influenciam o salário necessário: pagamento inicial, taxas, impostos e seguros
Como o pagamento inicial reduz os pagamentos mensais e pode eliminar o PMI
A maneira mais direta de reduzir o valor do empréstimo e o pagamento mensal é aumentar o pagamento inicial. Usando os valores ilustrativos comuns, 5 por cento de entrada resulta em um empréstimo próximo de $380.000, 10 por cento próximo de $360.000 e 20 por cento próximo de $320.000 para uma compra de $400.000; o caso de 20 por cento também geralmente remove o PMI, o que reduz ainda mais o custo mensal.
Economizar mais para um pagamento inicial maior pode reduzir tanto o pagamento de principal e juros quanto a necessidade de PMI, o que pode reduzir materialmente o salário bruto necessário para se qualificar sob o mesmo limite de DTI.
Limites do FHA do HUD
Sensibilidade da taxa de juros e escolhas de prazo
Mudanças na taxa de juros são frequentemente a próxima alavanca mais poderosa. Uma pequena mudança na taxa pode mudar o P&I mensal em centenas de dólares em um grande empréstimo, o que se traduz em uma mudança significativa na renda bruta necessária para atender a um limite de DTI. Pesquisar taxas e melhorar o crédito antes da solicitação pode ajudar a reduzir a taxa que você recebe e, portanto, o salário que você precisa.
Escolher um prazo mais curto reduz os juros pagos ao longo do empréstimo, mas aumenta o pagamento mensal, o que aumenta a renda bruta necessária. Para a maioria dos compradores, um empréstimo fixo de 30 anos produz um pagamento mensal mais baixo e, portanto, um requisito de renda mais baixo do que uma opção de 15 anos, tudo mais igual.
Guia de subscrição da Fannie Mae
Diferenças de impostos sobre a propriedade e seguro locais e como estimá-los
Os impostos sobre a propriedade e o seguro de proprietários variam conforme a localização e podem alterar um resultado de planejamento. Uma regra conservadora é orçar aproximadamente 1 por cento do valor da casa por ano para impostos e 0,25 a 0,5 por cento para seguro, mas as taxas de impostos locais ou os mercados de seguro costeiro de alto valor podem elevar o número do seguro e, portanto, devem ser verificados cedo no processo.
Como esses custos fazem parte da figura mensal de habitação que os credores usam, subestimar esses custos pode levar a uma estimativa otimista de salário que não se sustenta na pré-aprovação. Use dados do avaliador local e uma cotação de seguro para refinar as estimativas sempre que possível.
Guia de seguro para proprietários da Bankrate
Erros comuns e sobreposições dos credores a serem observadas
Contando a renda bruta versus a renda líquida e peculiaridades da autoemprego
Um erro comum é misturar fluxo de caixa após impostos com renda bruta usada para subscrição. Os credores usam renda bruta, antes dos impostos, para qualificação, e os mutuários autônomos frequentemente precisam documentar a renda de maneira diferente, o que pode mudar a figura de renda que um credor aceitará para qualificação.
Para candidatos autônomos, os credores podem depender de médias de declarações de impostos, ajustes ou documentação específica, e esse processo pode reduzir a renda qualificada em comparação com um cálculo simples de pagamento. Pergunte ao seu credor como eles calculam a renda qualificada para sua situação antes de confiar em uma planilha simples.
Orientação do CFPB
Qual salário você precisa para uma casa de $400.000?
O salário necessário depende do pagamento inicial, taxa de juros, impostos locais, seguro, PMI e as regras de DTI do credor; como exemplo de trabalho, muitos compradores encontram uma ampla faixa de planejamento uma vez que esses itens são incluídos, e alvos precisos requerem cotações de taxa ao vivo e estimativas de impostos/seguros locais.
Outro erro é assumir que a taxa anunciada mais baixa se aplica a todos os mutuários. As taxas anunciadas geralmente são para candidatos bem qualificados; sua taxa depende de pontuação de crédito, relação empréstimo-valor e outros fatores. Sobreposições dos credores e preços baseados em pontuação de crédito podem aumentar sua taxa e, portanto, seu requisito de salário.
Além disso, lembre-se de que os credores podem incluir taxas de HOA, avaliações de condomínio ou outras despesas de habitação recorrentes no custo mensal da habitação, então verifique se a propriedade tem taxas que serão adicionadas ao cálculo de DTI.
Guia de subscrição da Fannie Mae
Cenários de exemplo: faixas de salário amostrais e como interpretá-las
Cenário A: 5% de entrada (pagamento mensal mais alto)
Suposições: $400.000 de compra, 5 por cento de entrada levando a um empréstimo aproximado de $380.000, um prazo fixo de 30 anos, uma taxa de mercado estimada com base no seu crédito, estimativa de imposto sobre propriedade anual de 1 por cento, estimativa de seguro anual de 0,35 por cento, e PMI incluído até que 20 por cento de patrimônio seja alcançado. Essas suposições produzem um custo mensal de habitação mais alto do que opções de maior pagamento inicial e, portanto, requerem um salário bruto mais alto para atender a uma regra de DTI.
Como o valor do empréstimo e o PMI aumentam o custo mensal da habitação, a faixa de salário de planejamento para este cenário tende a cair na faixa inferior a média de três dígitos em milhares para alguns mercados; números exatos dependem da taxa ao vivo e dos impostos locais. Use os passos da planilha acima e uma regra de DTI de 43 por cento como ponto de partida para uma estimativa de renda bruta neste caso.
Exemplo do NerdWallet
Cenário B: 10% de entrada (pagamento moderado)
Suposições: $400.000 de compra, 10 por cento de entrada para um empréstimo aproximado de $360.000, 30 anos fixo, mesmas regras de planejamento de impostos e seguros, e PMI reduzido em comparação com o caso de 5 por cento, mas ainda presente. Esse cenário intermediário reduz o tamanho do empréstimo e o pagamento mensal em relação a 5 por cento de entrada e, portanto, reduz o salário bruto necessário para atender a um limite de DTI.
Para planejar a faixa de salário sob este cenário, você frequentemente verá um número intermediário comparado com os casos de 5 por cento e 20 por cento; o alvo exato depende da taxa e dos custos locais. Executar a planilha com seus números específicos fornece a estimativa mais útil.
Guia de seguro para proprietários da Bankrate
Cenário C: 20% de entrada (sem PMI, pagamento mais baixo)
Suposições: $400.000 de compra, 20 por cento de entrada para um empréstimo aproximado de $320.000, 30 anos fixo, imposto sobre propriedade de 1 por cento, seguro de 0,35 por cento, e sem PMI. Como o valor do empréstimo é menor e o PMI não é exigido, esse cenário geralmente resulta no menor custo mensal de habitação e, portanto, no menor salário bruto necessário para se qualificar sob o mesmo limite de DTI.
Compradores que buscam minimizar a renda bruta necessária para se qualificar geralmente se concentram em economizar mais para um pagamento inicial maior ou melhorar o perfil de crédito para obter uma taxa melhor. Verifique os números locais de impostos e seguros e obtenha cotações de taxa ao vivo para transformar esses cenários ilustrativos em alvos de salário precisos para sua situação.
Exemplo do NerdWallet
Lista prática de verificação e perguntas a fazer quando você for pré-aprovado
Documentos e informações para reunir
Traga ou prepare comprovantes de pagamento, W-2, declarações de impostos recentes se for autônomo, extratos bancários mostrando ativos para o pagamento inicial e documentação de dívidas recorrentes. Ter esses documentos prontos acelera a pré aprovação e garante que o credor possa calcular a renda qualificada com precisão.
Tenha também uma lista de itens específicos da propriedade que você precisa verificar: estimativas locais de impostos sobre a propriedade, taxas de HOA ou condomínio e quaisquer avaliações especiais que afetem o custo mensal da habitação.
Principais perguntas a fazer ao seu credor
Pergunte ao credor qual regra de DTI eles aplicarão e se usam uma diretriz total de DTI de 43 por cento ou um limite diferente. Pergunte qual taxa eles assumem para sua pré-aprovação, como o PMI será calculado, se aplicável, e se as taxas de HOA ou outras avaliações serão incluídas no custo da habitação.
Confirme como o credor documenta a renda de autônomos se isso se aplica a você e se eles têm sobreposições que possam mudar as regras padrão do programa que você leu em guias gerais.
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Confirme os limites de empréstimo conformes ou do FHA para o condado em que você está comprando, se a escolha do programa for importante, e verifique as estimativas locais de impostos sobre a propriedade e seguro com o avaliador do condado ou uma cotação de seguro para que sua pré-aprovação reflita custos mensais realistas.
Limites conformes da FHFA
Resumo: próximos passos e onde verificar os números
Resumo da abordagem de cálculo
Recapitulação: escolha um pagamento inicial para obter um valor de empréstimo, estime uma taxa realista e calcule o principal e os juros, adicione impostos sobre propriedade, seguro e PMI, se aplicável, e então converta o custo total mensal de habitação em um alvo de renda bruta usando uma regra de DTI como 43 por cento como exemplo de trabalho. Esses passos mostram as alavancas que você pode usar para reduzir o salário necessário: maior pagamento inicial, melhor taxa ou impostos/seguros locais mais baixos.
Para entradas ao vivo, verifique a FHFA e o HUD para limites atuais de empréstimos e obtenha cotações de credores para taxas e regras de DTI. Use dados do avaliador local para impostos e solicite uma cotação de seguro logo para evitar surpresas na pré-aprovação.
Limites conformes da FHFA
Como o pagamento inicial afeta o salário que preciso?
Um pagamento inicial maior reduz o valor do empréstimo e o principal e os juros mensais, e atingir 20 por cento de entrada geralmente elimina o seguro hipotecário privado, tudo isso pode reduzir o salário bruto que um credor exigirá.
Qual é o papel da dívida em relação à renda ao qualificar?
Os credores usam razões de dívida em relação à renda para decidir quanto de sua renda bruta pode ir para dívidas e habitação; um limite comum de trabalho é 43 por cento do DTI total, mas os credores e programas variam, então verifique com seu credor.
Devo usar taxas de hipoteca anunciadas para planejar meu salário?
Não, as taxas anunciadas geralmente são para mutuários bem qualificados; use cotações de taxa ao vivo com base no seu crédito e situação para obter uma estimativa de salário precisa.
Próximos passos: execute a planilha com sua renda exata, dívidas e uma cotação de taxa ao vivo; obtenha uma pré-aprovação que declare a regra de DTI e a taxa usada; e confirme os números de impostos sobre a propriedade e seguro locais antes de fazer uma oferta. Se você precisar de uma atualização sobre termos-chave ou uma lista de verificação imprimível, volte ao FinancePolice para explicações diretas.
Referências
https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/income-needed-to-buy-a-house
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-debt-to-income-ratio-en-1793/
https://www.fanniemae.com/singlefamily/origination-underwriting/eligibility
https://www.hud.gov/program_offices/housing/comp/fhahistory
https://www.bankrate.com/mortgages/homeowners-insurance-cost/
https://www.fhfa.gov/PolicyProgramsResearch/Programs/Conforming-Loan-Limits
https://financepolice.com/advertise/
https://www.wellsfargo.com/mortgage/calculators/home-affordability-calculator/
https://www.zillow.com/mortgage-calculator/
https://www.chase.com/personal/mortgage/education/buying-a-home/mortgage-for-a-400k-home
https://financepolice.com/category/personal-finance/
https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/
https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/