40万ドルの家を購入することは一般的なマイルストーンであり、必要な給与は複数の予測可能な要因によって異なります。このガイドでは、貸し手が購入価格を適格な総収入の数値に変換する方法を説明し、計画に使用できる繰り返し可能なワークシート、意思決定要因、および例のシナリオを提供します。
この記事を実用的な出発点として使用してください。決定を下す前に、ライブの住宅ローン金利、地元の固定資産税率、保険の見積もりを確認してください。FinancePoliceは、貸し手に対してより良い質問を準備するのを助けるための教育的ガイダンスとしてこれを提供しますが、財務的アドバイスではありません。
$400,000 の購入価格を具体的な総収入ターゲットに変え、貸し手と確認できる明確なワークシートを作成できます。
頭金のサイズ、金利、不動産税、保険は、必要な給与を変える主なレバーです。
貸し手の見積もりと地域の税金および保険の見積もりを使用して、例を信頼できる事前承認ターゲットに変えます。
迅速な回答とこの記事があなたに何を助けるか
短い見出しの要点 – 不動産を始める方法
多くの場合、$400,000 の家を快適に購入するために必要な総給与は、元本と利息、不動産税、住宅保険、必要な場合の PMI、および貸し手の債務対所得チェックを含めると、広範囲にわたります。正確な数字は、資格を得たモーゲージ金利、頭金、および地域の税金と保険のコストに依存します。
結果を変える主要な変数には、金利、頭金の額、不動産税、住宅保険、貸し手の DTI 限度が含まれます。これらの項目は、価格を資格のある収入の数字に変える際に貸し手が使用する同じレバーです。実用的な計算には、以下の再現可能なワークシートに従い、貸し手またはモーゲージ計算機でライブ入力を確認できます。
モーゲージ計算のための入力を集めるための迅速な借り手ワークシート
購入価格
頭金の割合
金利
スプレッドシートにコピーする
この記事は、ステップバイステップの計算フレームワーク、優先すべき決定要因、3 つの例のシナリオ、および貸し手と話すときに使用できる短い事前承認チェックリストを提供します。出発点として使用し、ライブレート見積もりと地方の税情報で数値を確認してください。
NerdWallet の例
$400,000 の価格を必要な総収入に変える方法
月々の住宅費用の定義 (元本、利息、税金、保険、PMI)
貸し手は通常、元本と利息の支払い、不動産税、住宅保険、頭金が 20% 未満の場合はプライベートモーゲージ保険を含む月々の住宅費用を開始します。元本と利息の部分は主にローン金額、金利、およびローン期間に依存します; これらの 3 つの項目は、モーゲージ支払いの公式またはモーゲージ計算機を使用して月々のモーゲージ支払いを決定します。
貸し手が資格を得るための収入を計算するとき、元本と利息の支払いに推定される月々の不動産税と保険費用を追加して、債務対所得計算に入る総住宅費用を形成します。この結合された住宅費は、通常、購入価格だけではなく、給与要件を推進するものです。
債務対所得 (DTI) 比率がどのように手頃な価格を制御するか
アンダーライティングは債務対所得比率を使用して、あなたの総収入が債務と住宅支払いを支えるかどうかを決定します。多くの従来のガイドラインは、43% の総 DTI を一般的な上限と見なしますが、貸し手やプログラムには異なるオーバーレイや許可が存在する場合があります。コア DTI 概念については、消費者金融保護局のガイダンスを参照してください。
CFPB ガイダンス
一般的な貸し手の閾値とオーバーレイ
貸し手は、あなたの信用、準備金、雇用履歴、および追加の月々の義務を確認し、どれだけの総収入をモーゲージ支払いに使用できるかを決定します。一部のプログラムでは、補償要因が存在する場合、より高い DTI 水準が許可されますが、厳しいオーバーレイは利用可能な DTI を減少させ、資格を得るために必要な総給与を増加させます。
Fannie Mae のアンダーライティングルールは、資格のある収入とその他の項目がどのように検証され、承認決定に考慮されるかを説明しており、典型的な貸し手の慣行を理解するための便利な参考資料です。
Fannie Mae アンダーライティングガイド
ステップバイステップの給与計算を追跡するためのワークシート
ステップ 1: 頭金を選択し、ローン金額を見つける
$400,000 の購入価格から頭金を差し引いてローン金額を見つけます。$400,000 の購入の場合、一般的な参考ローンサイズは、5% の頭金で約 $380,000、10% の頭金で約 $360,000、20% の頭金で約 $320,000 で、PMI の必要性も通常除外されます。
HUD FHA 限度
ステップ 2: 金利を見積もり、月々の元本と利息を計算する
次のステップは金利と期間を選択し、月々の元本と利息の支払いを計算することです。モーゲージ支払いの公式またはモーゲージ計算機を使用して、ローン金額、金利、期間を月々の P&I 数字に変換できます。金利や期間の小さな変更は、月々の支払いに目に見える変化をもたらすため、信用と市場の状況に基づいて現実的な金利を使用することが重要です。月々のモーゲージ支払いに関するガイダンスの例については、Chase の計算機と説明を参照してください。
実用的なアプローチとして、期間を選択（固定金利ローンの場合、一般的には 30 年）し、推定金利を決定し、ローン金額を計算機に通し、得られた月々の P&I 支払いを記録してください。貸し手は、アプリケーションをアンダーライティングする際にこれらの同じ計算に依存します。
Fannie Mae アンダーライティングガイド
ステップ 3: 税金、保険、PMI を追加して月々の住宅費用を得る
元本と利息の数字に対して、月々の不動産税と住宅保険の見積もりを追加します。保守的な計画ルールとしては、年間不動産価値の約1%を不動産税に、0.25%から0.5%を保険に使用することですが、地域の税率は異なる可能性があるため、正確な見積もりのために地域の数値を確認してください。
頭金が約20%未満の場合、20%の資本を達成するまで、プライベートモーゲージ保険のための手当を含めてください。PMI のコストは、ローン対価値、信用スコア、その他の要因に依存するため、PMI は、除外されるまで予算に含めるべき追加の月額コストとして扱ってください。
Bankrate 住宅保険ガイド
ステップ 4: DTI を使用して月々の住宅費用を総収入に変換する
フル月々の住宅費用がわかったら、それを DTI ルールを使用して必要な総月収に変換します。作業の例として、43% の総 DTI 限度を使用すると、総月々の債務と住宅費用は総月収の 43% を超えてはいけません。これを再配置すると、シンプルな総収入ターゲットが得られます: 総収入 = 総月々の債務と住宅費用を 0.43 で割ったもの。
このステップを使用するときは、車の支払い、学生ローン、最低限のクレジットカードの支払い、および物件に HOA 手数料がある場合はそれらを含めてください。これらの債務は、住宅費用をカバーするために利用できる収入の部分を減少させ、したがって、資格を得るために必要な総収入を増加させます。
貸し手と入力を確認してください
CTA 見出し: 貸し手と入力を確認してください
使用可能な事前承認数値が必要な場合は、正確な収入、債務、およびライブレート見積もりでワークシートを実行し、貸し手が適用する DTI ルールを確認してください。ボタン: 事前承認の入力を確認してください。
事前承認の入力を確認してください
P&I ステップのために貸し手の見積もりまたはオンラインのモーゲージ計算機を使用し、正確な地方の数値を持つまで税金と保険の見積もりを保守的に保ってください。これにより、資格を得るために必要な給与を過小評価することを避けることができます。
NerdWallet の例
必要な給与を動かす要因: 頭金、金利、税金、保険
頭金が月々の支払いを下げ、PMI を排除する可能性があります
ローン金額と月々の支払いを減らす最も直接的な方法は、頭金を増やすことです。一般的な参考値を使用すると、5% の頭金はローンを約 $380,000 に、10% の頭金は約 $360,000 に、20% の頭金は約 $320,000 にし、$400,000 の購入の場合、20% のケースは通常 PMI も除外し、月々のコストをさらに下げます。
より大きな頭金のためにより多くを貯蓄することは、元本と利息の支払いと PMI の必要性を削減し、同じ DTI 制限の下で資格を得るために必要な総給与を実質的に下げることができます。
HUD FHA 限度
金利感度と期間の選択
金利の変動は、次に最も強力なレバーです。金利の小さな変更は、大きなローンの月々の P&I を数百ドル変化させ、DTI 制限を満たすために必要な総収入に意味のある変化をもたらします。申請前に金利を比較し、信用を改善することで、受け取る金利を低下させ、したがって必要な給与を下げることができます。
短い期間を選択すると、ローンに対して支払う金利が下がりますが、月々の支払いが上昇し、必要な総収入が増加します。ほとんどの購入者にとって、30 年固定のローンは、他の条件が同じである限り、より低い月々の支払いを生じさせ、したがって15 年のオプションよりも低い収入要件をもたらします。
Fannie Mae アンダーライティングガイド
地域の不動産税と保険の違いとそれを見積もる方法
不動産税と住宅保険は場所によって異なり、計画結果を変更する可能性があります。保守的なルールは、税金のために年間住宅価値の約1%を予算に入れ、保険のために0.25%から0.5%を見積もることですが、地域の税率や高価な沿岸保険市場は保険数値を高く押し上げる可能性があるため、プロセスの早い段階で確認する必要があります。
これらのコストは、貸し手が使用する月々の住宅費用の一部であるため、過小評価すると、事前承認で成立しない楽観的な給与見積もりにつながる可能性があります。地方の税評価者データと保険見積もりを使用して、可能な限り見積もりを洗練してください。
Bankrate 住宅保険ガイド
一般的な誤りと注意すべき貸し手のオーバーレイ
前税収入とアフター税収入、自己雇用のバグをカウントする
一般的な誤りは、アフタータックスのキャッシュフローと、アンダーライティングに使用される総収入を混同することです。貸し手は、資格を得るために総額の前税収入を使用し、自営業の借り手はしばしば収入を異なる方法で文書化する必要があり、それが貸し手が資格に受け入れる収入数字を変更する可能性があります。
自営業の申請者の場合、貸し手は税申告の平均、調整、または特定の文書に依存することがあり、そのプロセスは単純な給与計算と比較して資格収入を減少させる可能性があります。簡単なワークシートに依存する前に、あなたの状況に応じた資格収入の計算方法を貸し手に尋ねてください。
CFPB ガイダンス
$400,000 の家のために必要な給与はいくらですか？
必要な給与は頭金、金利、地方税、保険、PMI および貸し手の DTI ルールに依存します; 作業の例として、多くの購入者は、これらの項目が含まれるときに広範な計画範囲を見つけ、正確なターゲットはライブレート見積もりと地方税/保険の見積もりを必要とします。
もう一つの誤りは、最も低い広告金利がすべての借り手に適用されると想定することです。広告された金利は通常、適格な申請者向けのものであり、金利は信用スコア、ローン対価値、その他の要因に依存します。貸し手のオーバーレイや信用スコアに基づく価格設定が金利を上昇させ、したがって給与要件を増加させることがあります。
貸し手は、月々の住宅費用に HOA 手数料、コンドミニアムの評価、またはその他の定期的な住宅費用を含めることがあるため、DTI 計算に追加される料金があるかどうかを確認してください。
Fannie Mae アンダーライティングガイド
例のシナリオ: サンプル給与範囲とそれを解釈する方法
シナリオ A: 5% の頭金 (より高い月々の支払い)
前提: $400,000 の購入、5% の頭金により約 $380,000 のローン、30 年固定の期間、あなたの信用に基づく推定市場金利、年間不動産税の推定1%、年間保険の推定0.35%、そして20%の資本が達成されるまでPMIが含まれます。これらの前提は、大きな頭金のオプションよりも高い月々の住宅費用を生じさせるため、DTI ルールを満たすためにはより高い総給与が必要です。
ローン金額と PMI が月々の住宅費用を押し上げるため、このシナリオの計画給与範囲は一部の市場では数千の中低トリプルに傾く傾向があります; 正確な数字はライブレートと地元の税金に依存します。上記のワークシートのステップと 43% の DTI ルールを出発点として、この場合の総収入の見積もりを行います。
NerdWallet の例
シナリオ B: 10% の頭金 (中程度の支払い)
前提: $400,000 の購入、10% の頭金で約 $360,000 のローン、30 年固定、同じ税金および保険計画ルール、5% ケースに比べて PMI が減少しますが、依然として存在します。この中間のシナリオは、ローンのサイズと月々の支払いを 5% の頭金に対して相対的に下げるため、DTI 制限を満たすために必要な総給与を下げます。
このシナリオに基づいた給与範囲を計画する場合、5% および 20% ケースと比較して中間の数字がよく見られます; 正確なターゲットは金利と地域のコストに依存します。特定の数値を使ってワークシートを運用すると、最も有用な見積もりが得られます。
Bankrate 住宅保険ガイド
シナリオ C: 20% の頭金 (PMI なし、低い支払い)
前提: $400,000 の購入、20% の頭金で約 $320,000 のローン、30 年固定、1% の不動産税、0.35% の保険、PMI は不要です。ローンの金額が少なく、PMI が必要ないため、このシナリオは通常、最も低い月々の住宅費用を生じさせ、したがって、同じ DTI 閾値の下で資格を得るために必要な最も低い総給与をもたらします。
資格を得るために必要な総収入を最小限に抑えようとする買い手は、より大きな頭金のためにより多くを貯蓄するか、より良い金利を得るために信用プロファイルを改善することに焦点を当てることがよくあります。地域の税金と保険の数値を確認し、正確な給与ターゲットに変えるためにライブレート見積もりを取得してください。
NerdWallet の例
実用的なチェックリストと事前承認を受ける際に尋ねるべき質問
収集する文書と情報
給与明細、W-2、最近の確定申告（自営業の場合）、頭金のための資産を示す銀行口座明細、および定期的な債務の文書を持参または準備してください。これらの文書を用意することで、事前承認が迅速化され、貸し手が正確に資格を得るための収入を計算できるようになります。
また、チェックが必要な物件固有の項目のリストを持ってください: 地元の不動産税の見積もり、HOA またはコンドミニアムの手数料、および月々の住宅費用に影響を与える特別評価。
貸し手に尋ねるべき重要な質問
貸し手にどの DTI ルールを適用するか、43% の総 DTI ガイドラインを使用するか、別の閾値を使用するかを尋ねてください。事前承認のためにどの金利を仮定しているか、PMI が適用される場合はどのように計算されるか、HOA 手数料やその他の評価額が住宅費用に含まれるかどうかを尋ねてください。
自営業の収入を文書化する方法を貸し手に確認し、その標準プログラムのルールが一般的なガイドに記載されているものと異なる可能性があるかどうかを確認してください。
Finance Police 広告
プログラムの選択が重要な場合は、購入する郡の準拠または FHA ローンの限度を確認し、郡の評価者または保険見積もりで地方の不動産税と保険の見積もりを確認して、事前承認が現実的な月々のコストを反映するようにしてください。
FHFA 準拠限度
まとめ: 次のステップと数値を確認する場所
計算アプローチの概要
要約: ローン金額を得るための頭金を選択し、現実的な金利を見積もり、元本と利息を計算し、必要に応じて不動産税、保険、および PMI を追加し、次に DTI ルールを使用して、総月々の住宅費用を総収入ターゲットに変換します。例としては、43% が作業例です。これらのステップは、給与を下げるために行動できるレバーを示しています: より大きな頭金、より良い金利、または低い地方税/保険。
ライブ入力については、現在のローン限度について FHFA と HUD を確認し、金利と DTI ルールの貸し手見積もりを取得してください。税金には地元の評価者データを使用し、事前承認の際にサプライズを避けるために早めに保険見積もりをリクエストしてください。
FHFA 準拠限度
頭金は必要な給与にどのように影響しますか？
より大きな頭金はローンの金額と月々の元本と利息を減らし、20% の頭金を達成することでプライベートモーゲージ保険が通常除外されるため、貸し手が要求する総給与を下げることができます。
資格を得る際の債務対所得の役割は何ですか？
貸し手は債務対所得比率を使用して、総収入のどれだけが債務と住宅に割り当てられるかを決定します。一般的な作業限度は総 DTI の 43% ですが、貸し手やプログラムは異なるため、貸し手に確認してください。
広告されたモーゲージ金利を使用して給与を計画すべきですか？
いいえ、広告された金利は通常、適格な借り手向けのものであり、信用と状況に基づいたライブレート見積もりを使用して正確な給与見積もりを得てください。
次のステップ: 正確な収入、債務、およびライブレート見積もりでワークシートを実行し、使用される DTI ルールと金利を記載した事前承認を得て、オファーを出す前に地方の不動産税と保険の数値を確認してください。重要な用語の復習や印刷可能なチェックリストが必要な場合は、FinancePolice に戻って簡潔な説明を確認してください。
参考文献
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