Comprare una casa da $400.000 è una pietra miliare comune e lo stipendio di cui hai bisogno dipende da diversi input prevedibili. Questa guida spiega come i prestatori trasformano un prezzo di acquisto in una cifra di reddito lordo qualificante e fornisce un foglio di lavoro ripetibile, fattori decisionali e scenari di esempio che puoi utilizzare per la pianificazione.

Usa questo articolo come punto di partenza pratico; verifica i tassi di mutuo live, i tassi di imposta sulla proprietà locali e i preventivi assicurativi prima di prendere una decisione. FinancePolice fornisce questa guida educativa, non un consiglio finanziario, per aiutarti a preparare meglio le domande per un prestatore.

Un foglio di lavoro chiaro può trasformare un prezzo di acquisto di $400.000 in un obiettivo di reddito lordo concreto che puoi verificare con i prestatori.

Dimensione dell'anticipo, tasso d'interesse, tasse sulla proprietà e assicurazione sono le principali leve che cambiano il salario di cui hai bisogno.

Usa un preventivo del prestatore e stime locali delle tasse e dell'assicurazione per trasformare esempi illustrativi in un obiettivo di pre-approvazione affidabile.

Risposta rapida e cosa questo articolo ti aiuterà a fare

Breve sintesi – come iniziare nel settore immobiliare

In molti casi, il salario lordo necessario per acquistare comodamente una casa da $400.000 rientra in un'ampia gamma una volta che includi il capitale e gli interessi, le tasse sulla proprietà, l'assicurazione per i proprietari di casa, il PMI quando applicabile, e i controlli sul debito rispetto al reddito di un prestatore. I numeri esatti dipendono da input live come il tasso di interesse ipotecario per cui ti qualifichi, il tuo anticipo e i costi fiscali e assicurativi locali.

Le variabili chiave che cambiano il risultato includono il tasso d'interesse, l'importo dell'anticipo, le tasse sulla proprietà, l'assicurazione per i proprietari di casa e i limiti DTI del prestatore. Questi elementi sono le stesse leve che i prestatori usano quando trasformano un prezzo in un numero di reddito qualificante. Per calcoli pratici puoi seguire un foglio di lavoro ripetibile qui sotto e verificare gli input in tempo reale con un prestatore o un calcolatore di mutui.

Un rapido foglio di lavoro per i mutuatari per raccogliere input per un calcolo del mutuo



  • Prezzo di acquisto



  • Percentuale di anticipo



  • Tasso d'interesse

Copia in un foglio di calcolo

Questo articolo fornisce un framework di calcolo passo-passo, fattori decisionali da prioritizzare, tre scenari di esempio e una breve lista di controllo per la pre-approvazione che puoi utilizzare quando parli con un prestatore. Usalo come punto di partenza e verifica i numeri con preventivi di tassi in tempo reale e informazioni fiscali locali.

Esempio di NerdWallet

Come i prestatori trasformano un prezzo di $400.000 in un reddito lordo richiesto

Come sono definiti i costi abitativi mensili (capitale, interessi, tasse, assicurazione, PMI)

I prestatori iniziano con un costo abitativo mensile che di solito include capitale e interessi sul mutuo, tasse sulla proprietà, assicurazione per i proprietari di casa e assicurazione ipotecaria privata se il tuo anticipo è inferiore al 20 percento. La parte di capitale e interessi dipende principalmente dall'importo del prestito, dal tasso d'interesse e dal termine del prestito; questi tre elementi determinano il pagamento mensile del mutuo utilizzando la formula di pagamento del mutuo o un calcolatore di mutui.

Quando i prestatori calcolano il reddito qualificante, aggiungono le stime mensili delle tasse sulla proprietà e dei costi assicurativi al pagamento del capitale e degli interessi per formare la spesa abitativa totale che entra nel calcolo del debito rispetto al reddito. Questo costo abitativo combinato è ciò che di solito guida il requisito salariale piuttosto che il prezzo di acquisto da solo.

Come i rapporti debito/reddito (DTI) controllano l'affordabilità

L'underwriting utilizza i rapporti debito/reddito per decidere se il tuo reddito lordo supporta i tuoi debiti e i pagamenti abitativi. Molte linee guida convenzionali considerano un DTI totale del 43 percento come un limite superiore comune per scenari di qualificazione tipici, sebbene i prestatori e i programmi possano avere diverse sovrapposizioni e concessioni a seconda del profilo di credito e delle riserve. Per i concetti fondamentali del DTI, consulta la guida della Consumer Financial Protection Bureau.

Guida CFPB

Soglie e sovrapposizioni comuni dei prestatori

I prestatori controllano anche il tuo credito, riserve, storia lavorativa e eventuali obbligazioni mensili aggiuntive quando decidono quanto del tuo reddito lordo può essere utilizzato per i pagamenti del mutuo. Alcuni programmi consentono livelli DTI più alti se esistono fattori compensativi, mentre sovrapposizioni più rigorose riducono il DTI disponibile, il che aumenta il salario lordo necessario per qualificarsi.

Le regole di underwriting di Fannie Mae spiegano come il reddito idoneo e altri elementi vengono verificati e considerati nella decisione di approvazione, e sono un utile riferimento per comprendere le pratiche tipiche dei prestatori.

Guida all'underwriting di Fannie Mae

Un calcolo step-by-step del salario che puoi seguire (foglio di lavoro)

Passo 1: Scegli un anticipo e trova l'importo del prestito

Inizia con il prezzo di acquisto e sottrai l'anticipo per trovare l'importo del prestito. Per un acquisto di $400.000, le dimensioni comuni dei prestiti illustrativi sono circa $380.000 per un anticipo del 5 percento, circa $360.000 per un anticipo del 10 percento e circa $320.000 per un anticipo del 20 percento, il che di solito elimina anche la necessità di PMI.

Limiti FHA HUD

Passo 2: Stima il tasso d'interesse e calcola il capitale e gli interessi mensili

Il prossimo passo è scegliere un tasso d'interesse e un termine e calcolare il pagamento mensile del capitale e degli interessi. Puoi utilizzare la formula di pagamento del mutuo o un calcolatore di mutui per trasformare un importo del prestito, un tasso e un termine in una cifra P&I mensile. Piccole variazioni nel tasso o nel termine possono cambiare notevolmente il pagamento mensile, quindi è importante utilizzare un tasso realistico basato sul tuo credito e sulle condizioni di mercato. Per un esempio di guida al pagamento mensile del mutuo, consulta il calcolatore e la spiegazione di Chase.

Per un approccio pratico, scegli un termine (comunemente 30 anni per prestiti a tasso fisso) e un tasso stimato, esegui l'importo del prestito attraverso un calcolatore e registra il pagamento mensile P&I che ottieni. I prestatori si basano su questi stessi calcoli quando valutano un'applicazione.

Guida all'underwriting di Fannie Mae

Passo 3: Aggiungi tasse, assicurazione e PMI per ottenere il costo abitativo mensile

Aggiungi stime mensili per le tasse sulla proprietà e l'assicurazione per i proprietari di casa al numero di capitale e interessi. Una regola di pianificazione conservativa è di utilizzare circa l'1 percento del valore della casa annualmente per le tasse e dallo 0,25 allo 0,5 percento per l'assicurazione, sebbene le aliquote locali possano differire e dovresti verificare i numeri locali per una stima precisa.

Se il tuo anticipo è inferiore a circa il 20 percento, includi un'indennità per l'assicurazione ipotecaria privata fino a raggiungere il 20 percento di patrimonio netto. I costi PMI dipendono dal rapporto prestito-valore, dal punteggio di credito e da altri fattori, quindi tratta il PMI come un costo mensile aggiuntivo di cui devi pianificare fino a quando non viene rimosso.

Guida all'assicurazione per i proprietari di casa di Bankrate

Passo 4: Convertire il costo abitativo mensile in reddito lordo utilizzando il DTI

Una volta che hai un costo abitativo mensile completo, converti quello in un reddito mensile lordo richiesto utilizzando una regola DTI. Come esempio di lavoro, utilizzare un limite DTI totale del 43 percento significa che i tuoi debiti mensili totali più i costi abitativi non dovrebbero superare il 43 percento del reddito mensile lordo. Riordinando ciò si ottiene un obiettivo di reddito lordo semplice: reddito lordo = debiti mensili totali e costo abitativo diviso per 0,43.

Quando utilizzi questo passaggio, includi i tuoi debiti ricorrenti come pagamenti auto, prestiti studenteschi, pagamenti minimi delle carte di credito e eventuali spese HOA che la proprietà ha. Quei debiti riducono la parte del tuo reddito disponibile per coprire il costo abitativo e quindi aumentano il reddito lordo necessario per qualificarsi.

Verifica i tuoi input con un prestatore

Titolo CTA: Verifica i tuoi input con un prestatore
Se vuoi numeri di pre-approvazione utilizzabili, esegui il foglio di lavoro con il tuo reddito esatto, debiti e un preventivo di tasso in tempo reale e conferma le regole DTI che il prestatore applicherà. Pulsante: Controlla i tuoi input per la pre-approvazione

Verifica i tuoi input per la pre-approvazione

Usa un preventivo del prestatore o un calcolatore di mutui online per il passo P&I e mantieni le stime fiscali e assicurative conservative fino a quando non hai numeri locali esatti. Questo aiuta a evitare di sottovalutare il salario di cui hai bisogno per qualificarti.

Esempio di NerdWallet

Fattori decisionali che influenzano il salario necessario: anticipo, tassi, tasse e assicurazione

Come l'anticipo riduce i pagamenti mensili e può eliminare il PMI

Il modo più diretto per ridurre l'importo del prestito e il pagamento mensile è aumentare l'anticipo. Utilizzando i valori illustrativi comuni, il 5 percento di anticipo si traduce in un prestito vicino a $380.000, il 10 percento vicino a $360.000 e il 20 percento vicino a $320.000 per un acquisto di $400.000; il caso del 20 percento di solito rimuove anche il PMI, il che riduce ulteriormente il costo mensile.

Risparmiare di più per un anticipo maggiore può ridurre sia il pagamento del capitale e degli interessi che la necessità di PMI, il che può abbattere materialmente il salario lordo necessario per qualificarsi sotto lo stesso limite DTI.

Limiti FHA HUD

Sensibilità al tasso d'interesse e scelte di termine

Le variazioni del tasso d'interesse sono spesso la leva successiva più potente. Una piccola variazione nel tasso può spostare il P&I mensile di centinaia di dollari su un grande prestito, il che si traduce in un cambiamento significativo nel reddito lordo richiesto per soddisfare una soglia DTI. Confrontare i tassi e migliorare il credito prima della domanda può aiutare a ridurre il tasso che ricevi e quindi il salario di cui hai bisogno.

Scegliere un termine più breve riduce gli interessi pagati sul prestito ma aumenta il pagamento mensile, il che aumenta il reddito lordo necessario. Per la maggior parte degli acquirenti, un prestito fisso a 30 anni produce un pagamento mensile più basso e quindi un requisito di reddito più basso rispetto a un'opzione a 15 anni, tutto il resto uguale.

Guida all'underwriting di Fannie Mae

Differenze locali delle tasse sulla proprietà e dell'assicurazione e come stimarle

Le tasse sulla proprietà e l'assicurazione per i proprietari di casa variano a seconda della posizione e possono cambiare un risultato di pianificazione. Una regola conservativa è di pianificare circa l'1 percento del valore della casa all'anno per le tasse e dallo 0,25 allo 0,5 percento per l'assicurazione, ma le aliquote fiscali locali o i mercati assicurativi costieri di alto valore possono spingere il numero dell'assicurazione più in alto e quindi dovrebbero essere verificati precocemente nel processo.

Poiché questi costi fanno parte della cifra abitativa mensile utilizzata dai prestatori, sottovalutarli può portare a una stima salariale ottimistica che non regge alla pre-approvazione. Utilizza i dati dell'assessore fiscale locale e un preventivo assicurativo per affinare le stime quando possibile.

Guida all'assicurazione per i proprietari di casa di Bankrate

Errori comuni e sovrapposizioni dei prestatori da tenere d'occhio

Contare il reddito pre-tasse rispetto a quello dopo le tasse e le peculiarità dell'autonomia

Un errore comune è mescolare il flusso di cassa dopo le tasse con il reddito lordo utilizzato per l'underwriting. I prestatori utilizzano il reddito lordo, pre-tassato, per qualificarsi, e i mutuatari autonomi spesso devono documentare il reddito in modo diverso, il che può cambiare la cifra di reddito che un prestatore accetterà per la qualificazione.

Per i richiedenti autonomi, i prestatori possono fare affidamento su medie delle dichiarazioni fiscali, aggiustamenti o documentazione specifica, e quel processo può ridurre il reddito qualificante rispetto a un semplice calcolo dello stipendio. Chiedi al tuo prestatore come calcolano il reddito qualificante per la tua situazione prima di fare affidamento su un semplice foglio di lavoro.

Guida CFPB

Quale salario ti serve per una casa da $400.000?

Il salario necessario dipende dall'anticipo, dal tasso d'interesse, dalle tasse locali, dall'assicurazione, dal PMI e dalle regole DTI del prestatore; come esempio di lavoro, molti acquirenti trovano un'ampia fascia di pianificazione una volta inclusi quegli elementi, e obiettivi precisi richiedono preventivi di tassi in tempo reale e stime fiscali/assicurative locali.

Un altro errore è presumere che il tasso pubblicizzato più basso si applichi a ogni mutuatario. I tassi pubblicizzati sono spesso per richiedenti ben qualificati; il tuo tasso dipende dal punteggio di credito, dal rapporto prestito-valore e da altri fattori. Le sovrapposizioni dei prestatori e la determinazione del prezzo basata sul punteggio di credito possono aumentare il tuo tasso e quindi il tuo requisito salariale.

Ricorda anche che i prestatori possono includere spese HOA, valutazioni condominiali o altre spese abitative ricorrenti nel costo abitativo mensile, quindi verifica se la proprietà ha spese che verranno aggiunte nel calcolo DTI.

Guida all'underwriting di Fannie Mae

Esempi di scenari: fasce di stipendio campione e come interpretarli

Scenario A: 5% di anticipo (pagamento mensile più alto)

Assunzioni: $400.000 acquisto, 5 percento di anticipo che porta a un prestito di circa $380.000, un termine fisso di 30 anni, un tasso di mercato stimato basato sul tuo credito, stima annuale delle tasse sulla proprietà dell'1 percento, stima annuale dell'assicurazione dello 0,35 percento, e PMI incluso fino a raggiungere il 20 percento di patrimonio netto. Queste assunzioni producono un costo abitativo mensile più alto rispetto a opzioni di anticipo più elevate e quindi richiedono un salario lordo più alto per soddisfare una regola DTI.

Poiché l'importo del prestito e il PMI aumentano il costo abitativo mensile, la fascia salariale pianificata per questo scenario tende verso il basso fino ai medi tre cifre in migliaia per alcuni mercati; i numeri esatti dipendono dal tasso live e dalle tasse locali. Utilizza i passaggi del foglio di lavoro sopra e una regola DTI del 43 percento come punto di partenza per una stima del reddito lordo in questo caso.

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Scenario B: 10% di anticipo (pagamento moderato)

Assunzioni: $400.000 acquisto, 10 percento di anticipo per un prestito di circa $360.000, fisso a 30 anni, stesse regole fiscali e di assicurazione, e PMI ridotto rispetto al caso del 5 percento ma ancora presente. Questo scenario intermedio riduce la dimensione del prestito e il pagamento mensile rispetto al 5 percento di anticipo e quindi riduce il salario lordo necessario per soddisfare un limite DTI.

Per pianificare la fascia salariale sotto questo scenario vedrai spesso un numero intermedio rispetto ai casi del 5 percento e del 20 percento; l'obiettivo esatto dipende dal tasso e dai costi locali. Eseguire il foglio di lavoro con i tuoi numeri specifici fornisce la stima più utile.

Guida all'assicurazione per i proprietari di casa di Bankrate

Scenario C: 20% di anticipo (senza PMI, pagamento più basso)

Assunzioni: $400.000 acquisto, 20 percento di anticipo per un prestito di circa $320.000, fisso a 30 anni, tassa di proprietà all'1 percento, assicurazione allo 0,35 percento e senza PMI. Poiché l'importo del prestito è inferiore e il PMI non è richiesto, questo scenario di solito comporta il costo abitativo mensile più basso e quindi il salario lordo più basso necessario per qualificarsi sotto lo stesso limite DTI.

Gli acquirenti che cercano di ridurre il reddito lordo richiesto per qualificarsi spesso si concentrano sul risparmiare di più per un anticipo maggiore o migliorare il profilo di credito per ottenere un tasso migliore. Verifica i numeri delle tasse locali e dell'assicurazione e ottieni preventivi di tassi in tempo reale per trasformare questi scenari illustrativi in obiettivi salariali precisi per la tua situazione.

Esempio di NerdWallet

Lista di controllo pratica e domande da porre quando ottieni la pre-approvazione

Documenti e informazioni da raccogliere

Porta o prepara buste paga, W-2, recenti dichiarazioni fiscali se sei autonomo, estratti conto bancari che mostrano le attività per l'anticipo e documentazione dei debiti ricorrenti. Avere questi documenti pronti accelera la pre-approvazione e garantisce che il prestatore possa calcolare accuratamente il reddito qualificante.

Includi anche un elenco di elementi specifici della proprietà che devi controllare: stime delle tasse sulla proprietà locali, spese HOA o condominiali e eventuali valutazioni speciali che influenzeranno il costo abitativo mensile.

Domande chiave da porre al tuo prestatore

Chiedi al prestatore quale regola DTI applicheranno e se utilizzano una linea guida DTI totale del 43 percento o una soglia diversa. Chiedi quale tasso assumono per la tua pre-approvazione, come verrà calcolato il PMI se applicabile, e se le spese HOA o altre valutazioni verranno incluse nel costo abitativo.

Conferma come il prestatore documenta il reddito autonomo se questo ti riguarda e se hanno sovrapposizioni che potrebbero cambiare le regole standard del programma di cui leggi nelle guide generali.

Pubblicità Finance Police

Conferma i limiti di prestito conformi o FHA per la contea in cui stai acquistando se la scelta del programma è importante e verifica le stime delle tasse sulla proprietà e dell'assicurazione locali con l'assessore della contea o un preventivo assicurativo in modo che la tua pre-approvazione rifletta costi mensili realistici.

Limiti conformi FHFA

Conclusione: prossimi passi e dove verificare i numeri

Riepilogo dell'approccio al calcolo

Riepilogo: scegli un anticipo per ottenere un importo del prestito, stima un tasso realistico e calcola il capitale e gli interessi, aggiungi le tasse sulla proprietà, l'assicurazione e il PMI se applicabile, poi converti il costo abitativo mensile totale in un obiettivo di reddito lordo utilizzando una regola DTI come il 43 percento come esempio di lavoro. Questi passaggi mostrano i leve che puoi agire per abbassare il salario necessario: un anticipo più grande, un tasso migliore o tasse/assicurazioni locali più basse.

Per input in tempo reale, controlla FHFA e HUD per i limiti di prestito attuali e ottieni preventivi dei prestatori per i tassi e le regole DTI. Utilizza i dati dell'assessore locale per le tasse e richiedi un preventivo assicurativo in anticipo per evitare sorprese alla pre-approvazione.

Limiti conformi FHFA

Come influisce l'anticipo sul salario di cui ho bisogno?

Un anticipo più grande riduce l'importo del prestito e il capitale e gli interessi mensili, e raggiungere il 20 percento di anticipo di solito elimina l'assicurazione ipotecaria privata, tutto ciò può ridurre il salario lordo richiesto da un prestatore.

Qual è il ruolo del debito rispetto al reddito quando si qualifica?

I prestatori utilizzano i rapporti debito/reddito per decidere quanto del tuo reddito lordo può andare ai debiti e all'abitazione; un limite comune di lavoro è il 43 percento DTI totale, ma i prestatori e i programmi variano, quindi verifica con il tuo prestatore.

Dovrei usare i tassi di mutuo pubblicizzati per pianificare il mio stipendio?

No, i tassi pubblicizzati sono spesso per mutuatari ben qualificati; utilizza preventivi di tasso in tempo reale basati sul tuo credito e situazione per ottenere una stima salariale accurata.

Prossimi passi: esegui il foglio di lavoro con il tuo reddito esatto, debiti e un preventivo di tasso in tempo reale; ottieni una pre-approvazione che dichiari la regola DTI e il tasso utilizzato; e conferma le cifre delle tasse sulla proprietà e dell'assicurazione locali prima di fare un'offerta. Se hai bisogno di un ripasso sui termini chiave o di un elenco di controllo stampabile, torna a FinancePolice per spiegazioni chiare.

Riferimenti

  • https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/income-needed-to-buy-a-house

  • https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-debt-to-income-ratio-en-1793/

  • https://www.fanniemae.com/singlefamily/origination-underwriting/eligibility

  • https://www.hud.gov/program_offices/housing/comp/fhahistory

  • https://www.bankrate.com/mortgages/homeowners-insurance-cost/

  • https://www.fhfa.gov/PolicyProgramsResearch/Programs/Conforming-Loan-Limits

  • https://financepolice.com/advertise/

  • https://www.wellsfargo.com/mortgage/calculators/home-affordability-calculator/

  • https://www.zillow.com/mortgage-calculator/

  • https://www.chase.com/personal/mortgage/education/buying-a-home/mortgage-for-a-400k-home

  • https://financepolice.com/category/personal-finance/

  • https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/

  • https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/