Il presidente Trump ha ordinato a Fannie Mae e Freddie Mac di acquistare titoli ipotecari per un valore di 200 miliardi di dollari, portando direttamente la Casa Bianca nel settore del finanziamento immobiliare e spingendo i tassi ipotecari verso il basso.
Questa decisione ha scosso il mercato, ridotto i premi al rischio sui nuovi obbligazioni ipotecarie e spinto al rialzo le azioni delle imprese edili.
Questo non proviene dalla Federal Reserve. Viene direttamente dal presidente. E non è un suggerimento.
Se gli enti procederanno con l'acquisto completo, sarebbe la prima volta nella storia degli Stati Uniti che un presidente in carica ha ordinato questo tipo di acquisto diretto di attività attraverso grandi imprese abitative sostenute dal governo.
Trump prende il controllo della politica ipotecaria e mette da parte la Fed
La Fed di solito decide quando si tratta di tassi d'interesse. Acquistano Treasury e obbligazioni ipotecarie, ma solo quando pensano che l'economia abbia bisogno di aiuto. Questo non è ciò che sta accadendo. Trump sta facendo questo per abbattere i costi ipotecari… rapidamente.
Il numero di 200 miliardi di dollari non è così grande come quello che la Fed ha fatto in passato, ma è comunque sufficiente per ridurre i tassi di circa lo 0,25%, secondo gli analisti.
E gli effetti si sono mostrati rapidamente. Dall'annuncio, gli spread delle obbligazioni ipotecarie sono scesi di 0,18 punti percentuali, ha riferito Bloomberg. Un cambiamento di quel tipo non avviene da solo. È arrivato subito dopo l'ordine.
Bill Pulte, che guida la Federal Housing Finance Agency, non si è trattenuto. “Questo è il vantaggio di gestire le cose come aziende, hai opzioni con il tuo denaro,” ha detto. “Ci stiamo concentrando sull'utilizzo di Fannie e Freddie in un modo che nessun altro presidente ha fatto.”
Non a tutti è piaciuto quello che hanno visto. Kirill Krylov di Baird & Co. lo ha definito un campanello d'allarme. “Acquistare asset esplicitamente per manipolare i tassi ipotecari reintroduce il rischio politico in un mercato che ha trascorso più di un decennio cercando di distanziarsi da tali pratiche,” ha scritto.
Tutto ciò arriva dopo mesi di pressione da parte di Trump, che ha detto alla Fed di ridurre i tassi. Ora lo sta facendo a modo suo, senza aspettare. Ha chiarito che se la Fed non agirà abbastanza in fretta, lo farà lui.
Jeffrey Gordon della Columbia Law School non ha danzato intorno al problema nemmeno. “Per l'esecutivo intraprendere quello che equivale a una forma di politica monetaria stabilisce un nuovo precedente e mina l'indipendenza della Fed,” ha detto. Ha sottolineato che l'affordabilità abitativa non è nel mandato della Fed, ma il mercato ipotecario è comunque legato a come vengono fissati i tassi in generale.
La Casa Bianca fa pressione sui GSE mentre le domande sull'IPO aumentano
Prima del crollo del 2008, i presidenti non avevano questo tipo di controllo. Ma dopo il salvataggio, Fannie Mae e Freddie Mac sono state messe sotto controllo governativo. La maggior parte delle amministrazioni è rimasta a mani ferme. Ma Trump non sta seguendo quel copione. Il suo team li vede come uno strumento per cambiare il mercato ipotecario, e lo sta usando.
Rob Zimmer, che rappresenta i Community Home Lenders of America, ha dichiarato che lo spread tra i bond a 10 anni e i tassi ipotecari è stato troppo alto per troppo tempo. “I giovani acquirenti sono stati penalizzati,” ha detto. “Questo aiuterà assolutamente i primi acquirenti di casa, tra gli altri.”
E ora la gente chiede: che fine farà l'IPO? Trump aveva parlato di portare Fannie e Freddie sul mercato. Ma questo nuovo piano rende tutto incerto. Le agenzie avevano già iniziato ad acquistare più bond dietro le quinte. Sembrava un lavoro preparatorio per un'IPO. Ora, nessuno è sicuro che sia questa la direzione.
Vitaliy Liberman di DoubleLine Capital dice che l'idea di un passaggio completo al pubblico è probabilmente morta. “La percezione di tutti riguardo l'IPO è che il governo la trasferirà completamente al pubblico,” ha detto. “Ma questo suggerisce che non accadrà perché hanno capito che è uno strumento importante e se lo rilasciano nel mercato selvaggio allora hanno perso il controllo.”
Gli investitori si preoccupano dei profitti mentre la Casa Bianca continua a esercitare pressione
Il presidente non sta parlando dei profitti degli investitori. Si sta concentrando sul mantenere bassi i tassi ipotecari. È lì che si trova la tensione. Gli analisti di JPMorgan l'hanno detto chiaramente. C'è uno scontro tra la spinta a ridurre i costi di prestito oggi e il denaro a lungo termine che Fannie e Freddie dovrebbero portare.
Questo non è un progetto secondario. Sta diventando centrale nella strategia abitativa ed economica di Trump. E sta arrivando mentre il paese affronta una delle sue peggiori crisi di affordability in decenni. Invece di aspettare che i tassi di interesse scendano, la Casa Bianca sta forzando la questione utilizzando i GSE per immettere più denaro nel sistema ipotecario.
Questo potrebbe non essere nemmeno l'ultima volta. Non c'è alcuna regola che impedisca a Trump di ordinare ulteriori acquisti. La porta è aperta per di più. I GSE sono già sotto controllo federale, e con questo ordine, quella presa sta solo diventando più stretta.
I mercati stanno osservando da vicino. Gli investitori sono ora bloccati tra l'acquistare aziende che sono strumenti di politica o allontanarsi da profitti incerti. Ma Trump ha chiarito: non ha finito di usare queste leve. E nessuno sa dove si fermerà.
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