#香港金管局 ikuti kenaikan suku bunga, apakah harga properti pasti turun dan saham Hong Kong juga pasti turun?
Menurut saya, jangan langsung menyamakan kedua hal itu.
Pada 16 September, The Fed menaikkan target kisaran suku bunga dana federal sebesar 25 basis poin menjadi 3,75%—4%. Keesokan harinya, HKMA mengikuti rumus yang telah ditetapkan dan menyesuaikan suku bunga dasar pada discount window menjadi 4,25%. Namun pada hari yang sama, HSBC mengumumkan bahwa suku bunga kredit paling utama tetap di 5%. Angka-angka ini merujuk pada suku bunga yang berbeda, sehingga tidak bisa langsung memakai 4,25% milik HKMA untuk menghitung cicilan KPR pemilik rumah bulan depan.
Harga properti perlu melihat apakah suku bunga sudah tersalurkan ke cicilan
Banyak KPR di Hong Kong terkait dengan HIBOR, atau suku bunga antar bank dalam dolar Hong Kong, dan sekaligus memiliki ketentuan batas maksimum yang terkait dengan suku bunga paling utama. Yang lebih penting untuk diperhatikan adalah kelanjutan. Jika suku bunga dolar AS terus lebih tinggi daripada suku bunga dolar Hong Kong, transaksi carry trade akan meningkat, likuiditas dalam dolar Hong Kong makin ketat, dan HIBOR berpotensi naik. Pada saat itu, meskipun bank sementara tidak menyesuaikan suku bunga paling utama, penetapan harga untuk KPR baru, biaya pendanaan pengembang, serta anggaran pembeli akan mulai terdampak. Umumnya, pasar properti lebih dulu tercermin pada aktivitas melihat rumah dan transaksi, lalu baru berdampak pada apakah pemilik bersedia menurunkan harga; tidak akan selesai menyesuaikan hanya karena satu keputusan rapat suku bunga yang terjadi pada hari itu.
Kenaikan suku bunga kali ini juga bukan terjadi di pasar properti yang benar-benar tanpa tanda pemulihan. Yang perlu dilihat ke depan adalah apakah volume transaksi bisa bertahan, serta apakah imbal hasil sewa masih dapat menutupi biaya kepemilikan pembeli.
Saham Hong Kong juga tidak serta-merta menerima satu “kabarmburuk” secara seragam
Saham emiten yang mengandalkan pendapatan sewa dan saham properti lebih sensitif terhadap biaya pendanaan dan valuasi aset properti. Sementara itu, saham perbankan lebih kompleks: suku bunga yang lebih tinggi belum tentu semuanya buruk, karena perlu dilihat biaya dana simpanan, kebutuhan pinjaman, dan rasio kredit bermasalah. Adapun perusahaan-perusahaan di sektor internet, konsumsi, dan farmasi yang memegang porsi cukup besar di saham Hong Kong: HIBOR Hong Kong dapat memengaruhi lingkungan valuasi, tetapi laba perusahaan dan permintaan dari daratan China sering kali sama pentingnya. Hanya mengandalkan logika “Hong Kong ikut kenaikan suku bunga”, kita tidak bisa menyimpulkan bahwa seluruh indeks Hang Seng pasti akan turun setelahnya.
Jika biasanya Anda juga memantau saham Hong Kong dan saham AS, Anda bisa menggunakan BiyaPay untuk membantu mengelola dana di pasar yang berbeda, termasuk mendukung penukaran dolar AS, dolar Hong Kong, serta transaksi saham di Hong Kong dan AS. Layanan ini mendukung penukaran lebih dari 30 mata uang fiat dan lebih dari 200 mata uang kripto, serta memungkinkan pengguna bertransaksi saham riil AS dan Hong Kong menggunakan USDT dengan komisi 0.
Jadi, perubahan kali ini, lebih ingin saya pahami sebagai semacam uji tekanan berkelanjutan terhadap pasar properti Hong Kong dan saham Hong Kong, bukan keputusan tunggal kenaikan suku bunga yang menentukan arah kedua jenis aset tersebut.
Menurut saya, jangan langsung menyamakan kedua hal itu.
Pada 16 September, The Fed menaikkan target kisaran suku bunga dana federal sebesar 25 basis poin menjadi 3,75%—4%. Keesokan harinya, HKMA mengikuti rumus yang telah ditetapkan dan menyesuaikan suku bunga dasar pada discount window menjadi 4,25%. Namun pada hari yang sama, HSBC mengumumkan bahwa suku bunga kredit paling utama tetap di 5%. Angka-angka ini merujuk pada suku bunga yang berbeda, sehingga tidak bisa langsung memakai 4,25% milik HKMA untuk menghitung cicilan KPR pemilik rumah bulan depan.
Harga properti perlu melihat apakah suku bunga sudah tersalurkan ke cicilan
Banyak KPR di Hong Kong terkait dengan HIBOR, atau suku bunga antar bank dalam dolar Hong Kong, dan sekaligus memiliki ketentuan batas maksimum yang terkait dengan suku bunga paling utama. Yang lebih penting untuk diperhatikan adalah kelanjutan. Jika suku bunga dolar AS terus lebih tinggi daripada suku bunga dolar Hong Kong, transaksi carry trade akan meningkat, likuiditas dalam dolar Hong Kong makin ketat, dan HIBOR berpotensi naik. Pada saat itu, meskipun bank sementara tidak menyesuaikan suku bunga paling utama, penetapan harga untuk KPR baru, biaya pendanaan pengembang, serta anggaran pembeli akan mulai terdampak. Umumnya, pasar properti lebih dulu tercermin pada aktivitas melihat rumah dan transaksi, lalu baru berdampak pada apakah pemilik bersedia menurunkan harga; tidak akan selesai menyesuaikan hanya karena satu keputusan rapat suku bunga yang terjadi pada hari itu.
Kenaikan suku bunga kali ini juga bukan terjadi di pasar properti yang benar-benar tanpa tanda pemulihan. Yang perlu dilihat ke depan adalah apakah volume transaksi bisa bertahan, serta apakah imbal hasil sewa masih dapat menutupi biaya kepemilikan pembeli.
Saham Hong Kong juga tidak serta-merta menerima satu “kabarmburuk” secara seragam
Saham emiten yang mengandalkan pendapatan sewa dan saham properti lebih sensitif terhadap biaya pendanaan dan valuasi aset properti. Sementara itu, saham perbankan lebih kompleks: suku bunga yang lebih tinggi belum tentu semuanya buruk, karena perlu dilihat biaya dana simpanan, kebutuhan pinjaman, dan rasio kredit bermasalah. Adapun perusahaan-perusahaan di sektor internet, konsumsi, dan farmasi yang memegang porsi cukup besar di saham Hong Kong: HIBOR Hong Kong dapat memengaruhi lingkungan valuasi, tetapi laba perusahaan dan permintaan dari daratan China sering kali sama pentingnya. Hanya mengandalkan logika “Hong Kong ikut kenaikan suku bunga”, kita tidak bisa menyimpulkan bahwa seluruh indeks Hang Seng pasti akan turun setelahnya.
Jika biasanya Anda juga memantau saham Hong Kong dan saham AS, Anda bisa menggunakan BiyaPay untuk membantu mengelola dana di pasar yang berbeda, termasuk mendukung penukaran dolar AS, dolar Hong Kong, serta transaksi saham di Hong Kong dan AS. Layanan ini mendukung penukaran lebih dari 30 mata uang fiat dan lebih dari 200 mata uang kripto, serta memungkinkan pengguna bertransaksi saham riil AS dan Hong Kong menggunakan USDT dengan komisi 0.
Jadi, perubahan kali ini, lebih ingin saya pahami sebagai semacam uji tekanan berkelanjutan terhadap pasar properti Hong Kong dan saham Hong Kong, bukan keputusan tunggal kenaikan suku bunga yang menentukan arah kedua jenis aset tersebut.