【Résumé】À partir de trois niveaux—prix historiques, flux de trésorerie disponibles et coût complet du logement—expliquer les différences entre l’achat d’une maison, le S&P 500 et le Nasdaq 100.
【Corps du texte】Si l’on prend un flux de trésorerie de prêt immobilier à un# certain montant et qu’on l’investit continuellement pendant 30 ans dans un indice boursier américain, que se passera-t-il à la fin ?
On peut facilement faire de cette question un titre du type « La maison est écrasée par les actions », mais là où l’intérêt est vraiment, ce n’est pas de fabriquer un gagnant ou un perdant : c’est de comprendre la capitalisation, l’effet de levier, la valeur liée à l’habitation et les risques derrière ces trois types d’actifs.
I. D’abord, harmoniser les références de comparaison
Cet article choisit une période de 30 ans, de décembre 1995 à décembre 2025. Les prix des logements utilisent l’indice FHFA américain national mensuel des prix d’achat de logements ;
Le S&P 500 et le Nasdaq 100 utilisent une approche d’indices de prix, c’est-à-dire qu’ils ne prennent en compte que les variations des points de l’indice, sans inclure la réinjection des dividendes.
L’avantage de cette approche est que les trois options comparent d’abord leur « prix d’actif ». L’inconvénient, c’est qu’elle sous-estime le rendement total effectif que les investisseurs en actions peuvent réellement obtenir.
Deuxièmement, sur les 30 dernières années, combien les trois types d’actifs ont chacun augmenté
L’indice FHFA national des prix des logements achetés (acquisitions) passe de 113,64 à 437,73, soit environ 3,85 fois, avec une annualisation composée d’environ 4,60 %. Le S&P 500 passe de 615,93 à 6 845,50, soit environ 11,11 fois, avec une annualisation composée d’environ 8,36 %.
Le Nasdaq 100, en composant les rendements annuels sur la période 1996–2025, atteint environ 43,83 fois, soit une annualisation composée d’environ 13,43 %.
L’écart entre les trois vient de l’addition sur le long terme de plusieurs facteurs : bénéfices des entreprises, expansion des valorisations, croissance de l’industrie technologique, offre et demande immobilières, et vitesse de capitalisation.
Troisièmement, mettre le même acompte et la même mensualité dedans
Supposons qu’en 1996, on achète une maison à 300 000 $. L’acompte de 20 % représente 60 000 $, le prêt porte sur 240 000 $. Sur 30 ans, avec un taux fixe de 7,76 %, la mensualité (capital + intérêts) est d’environ 1 721 $.
Sur 30 ans, l’acompte cumulé plus le capital restant dû et les intérêts des mensualités représentent environ 679,6 mille dollars. Si le logement suivait parfaitement l’indice national des prix de l’immobilier, la valeur finale serait d’environ 1,156 million de dollars.
Si l’on investit un acompte de 60 000 $ et 1 721 $ par mois dans le S&P 500, en appliquant un calcul de lissage annualisé composé historique de 8,36 %, on obtient environ 3,26 millions de dollars à la fin ; si l’on investit dans le Nasdaq 100, avec un taux de 13,43 %, on obtient environ 9,61 millions de dollars.
Quatrièmement, pourquoi ce résultat ne peut pas servir directement à décider d’acheter ou de louer
Parce que dans le scénario basé sur les indices, il est supposé que vous n’avez pas besoin de logement. Dans la réalité, les personnes qui n’achètent pas doivent quand même payer un loyer ; le loyer va engloutir une partie, voire la totalité, du « montant équivalent à la mensualité ».
Les tests de sensibilité montrent : si, à cause des loyers et autres dépenses, vous ne pouvez investir qu’un montant égal à 25 % de la mensualité en investissement périodique (DCA), alors le S&P 500 arrive à environ 1,32 million de dollars en fin de période, déjà proche de la valeur finale du logement ; si vous ne pouvez investir que grâce à l’acompte, sans nouveaux DCA chaque mois, le S&P 500 n’est qu’environ 667 000 $, donc en dessous de la valeur de la maison.
Le Nasdaq 100, en raison de cette histoire exceptionnellement forte, arrive encore à environ 2,63 millions de dollars en fin de période, même avec seulement l’acompte ; mais cela ne signifie pas que l’on pourra reproduire ces performances à l’avenir.
Cinquièmement, le rendement d’une maison ne se résume pas à une seule courbe de prix
Acheter un logement avec un acompte de 20 % pour contrôler un bien complet, c’est de l’effet de levier ; dans la mensualité de remboursement, une partie se transforme en capital : c’est une épargne forcée ; et surtout, la maison fournit un service de logement sur 30 ans.
Si l’on inclut aussi le loyer de marché de ce logement, la valeur économique de la maison augmente. Mais l’impôt foncier, l’assurance, l’entretien, la rénovation, les frais d’agence, et les frictions liées à l’achat et à la vente grignotent le rendement.
L’indice national américain des prix de l’immobilier ne peut représenter que le marché moyen ; les résultats pour New York, San Francisco, Détroit et les petites villes peuvent être totalement différents.
VI. Le S&P 500 et le Nasdaq 100 ne sont pas le même type de risque.
Le S&P 500 inclut 500 grandes entreprises américaines de premier plan, couvrant environ 80 % de la capitalisation boursière investissable ; sa diversification sectorielle est relativement plus élevée.
Le Nasdaq 100 se compose des 100 plus grandes entreprises non financières cotées au Nasdaq : sa croissance et son poids accordés à la technologie sont plus élevés.
L’autre face d’une rentabilité élevée sur le long terme, ce sont une concentration plus forte et des volatilités plus profondes. D’après le rappel officiel de Nasdaq, le Nasdaq 100 a chuté d’environ 83 % pendant la phase d’éclatement de la bulle Internet.
La question n’est pas seulement de savoir si, dans un grand recul, vous pouvez continuer à investir périodiquement : c’est plus important que le rendement de retour mesuré dans un tableau de backtest.
Septièmement, l’enseignement que ces chiffres donnent aux personnes ordinaires
Premièrement, la capitalisation composée à long terme est extrêmement sensible aux écarts de taux annualisés. 4,6 %, 8,4 % et 13,4 % semblent ne différer que de quelques points ; mais au bout de 30 ans, cela représente un écart de plusieurs fois à plusieurs dizaines de fois.
Deuxièmement, on ne peut pas se contenter de comparer les prix des actifs : il faut comparer les flux de trésorerie complets.
Troisièmement, la maison résout un problème de vie ; l’indice résout un problème d’allocation d’actifs financiers.
Quatrièmement, le plus dangereux n’est pas de se tromper une seule fois : c’est de choisir un plan que l’on ne peut pas tenir sur 30 ans.
【Opinions et points de vue personnels】 Si l’on compare uniquement l’« efficacité des fonds d’un même acompte et d’une même mensualité », les données américaines des 30 dernières années penchent nettement en faveur des indices boursiers, surtout le Nasdaq 100.
Mais si l’on compare un « livre de comptes » complet de la vie, le loyer, la stabilité du logement, l’effet de levier, les impôts et taxes, la maintenance, la liquidité et la capacité psychologique à tenir la durée changent la réponse.
La maison n’est pas une action à faible rendement, et l’action n’est pas une maison sans toit.
Le plan réellement raisonnable n’est souvent pas un choix « soit l’un soit l’autre », mais plutôt, en plus des coûts de logement que vous pouvez assumer, de constituer continuellement des actifs financiers diversifiés, peu coûteux et détenus sur le long terme.