Un token immobilier ne vous inscrit pas dans l’acte de propriété d’un appartement. Dans presque tous les cas qui existent aujourd’hui en Espagne, ce que vous achetez, ce sont des actions ou des titres de dette d’une société propriétaire du bien immobilier. Et cette différence détermine quelle loi vous protège, qui vous supervise et ce que vous pouvez réclamer si quelque chose tourne mal.

🔹 La propriété n’est pas transférée au moyen d’un token. Le Code civil exige un acte authentique pour transférer des droits réels sur des biens immobiliers (article 1280), et la loi hypothécaire exige un acte authentique ou un document faisant foi pour inscrire le bien au registre foncier. Le notaire et le conservateur du registre restent indispensables.

🔹 Le modèle habituel : une société ad hoc achète le logement et l’immatricule à son nom. Le token représente des parts de capital (vous êtes associé), une dette (vous êtes créancier) ou des droits sur les loyers, la formule qui comporte le plus de zones grises.

🔹 Si le token est une valeur mobilière, il est régi par la loi 6/2023 sur les marchés de valeurs mobilières et supervisé par la CNMV. La loi permet de représenter des valeurs mobilières sur une blockchain, avec un document d’émission et une ERIR chargée de tenir le registre et responsable envers les investisseurs.

🔹 Les plateformes de financement participatif (règlement (UE) 2020/1503) couvrent les offres allant jusqu’à 5 millions par porteur de projet et par an, et doivent être agréées par la CNMV.

🔹 MiCA ne s’applique que si le token n’est pas un instrument financier, par exemple s’il donne uniquement accès à des séjours ou à des réductions.

Attention à une nuance apportée par la CNMV elle-même : le fait qu’une ERIR figure dans son registre ne signifie pas qu’elle a validé les conditions de l’émission ni les informations relatives à l’émetteur.

À mon avis, la tokenisation immobilière a du sens, mais les risques liés à l’immobilier restent présents, auxquels s’en ajoutent d’autres : la liquidité (le fait qu’un token puisse être transféré en quelques secondes ne garantit pas qu’il y ait un acheteur), l’évaluation et la conservation. Méfiez-vous des rendements « garantis », de ceux qui vous disent que le token fait de vous le « propriétaire du logement » et des pressions pour investir rapidement. Avant d’investir, recherchez l’émetteur et la plateforme dans le moteur de recherche des entités faisant l’objet d’avertissements de la CNMV.

Contenu informatif, ceci ne constitue pas une recommandation d’investissement.

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