Les ventes de logements existants aux États-Unis ont baissé de 5,5 % en octobre, pour atteindre un rythme annuel désaisonnalisé de 3,75 millions, leur niveau le plus bas depuis août 2010, selon la National Association of Realtors. Les transactions étaient inférieures de 8,8 % à leur niveau d’octobre 2025.
Le faible chiffre des ventes a été publié alors que le taux moyen des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans restait supérieur à 7 %. Freddie Mac a établi la moyenne à 7,11 % le 12 novembre, en légère baisse par rapport aux 7,18 % de la semaine précédente, mais nettement au-dessus de la moyenne de 6,24 % enregistrée un an plus tôt. La combinaison d’un nombre inférieur de ventes conclues et d’emprunts toujours coûteux indique un marché où même une amélioration modeste des stocks n’a pas résolu le problème d’accessibilité financière.
Les prix ont continué d’augmenter, même si la hausse annuelle la plus récente n’a été que marginale, tandis que les primo-accédants représentaient une part plus faible des achats. Les acheteurs comptant, moins exposés aux fluctuations des taux hypothécaires, ont conservé une part importante du marché.
Les ventes de logements existants en octobre sont tombées à un rythme annuel de 3,75 millions
Le rythme annualisé de 3,75 millions mesure la cadence des ventes après ajustement saisonnier, et non le nombre littéral de logements vendus en octobre. Toutefois, la comparaison avec août 2010 montre à quel point l’activité a reculé : le résultat d’octobre est le plus bas depuis plus de 16 ans.
Le recul mensuel de 5,5 % en octobre fait suite à une période déjà atone pour les transactions de revente. La baisse de 8,8 % sur un an montre que les ventes étaient également plus faibles qu’en octobre 2025, et qu’il ne s’agissait pas simplement d’une variation saisonnière normale.
Les ventes de logements existants sont un indicateur utile du marché auquel sont confrontés les acheteurs et vendeurs ordinaires, car elles portent sur des transactions conclues concernant des logements déjà occupés. Ces données ne permettent pas d’établir que les taux hypothécaires sont à eux seuls à l’origine du recul d’octobre. Le calendrier compte toutefois : les coûts de financement sont restés élevés tandis que les prix demeuraient élevés, ce qui a considérablement modifié le calcul pour les acheteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire par rapport à celui qu’ils devaient faire un an plus tôt.
Un taux hypothécaire à 30 ans de 7,11 % maintient le seuil d’accessibilité à un niveau élevé
Freddie Mac a indiqué que son taux moyen pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans s’établissait à 7,11 % au 12 novembre. La baisse hebdomadaire de 0,07 point de pourcentage apporte un léger répit, mais le taux était supérieur de 0,87 point de pourcentage à la moyenne de 6,24 % enregistrée un an plus tôt.
Pour un acheteur qui finance l’acquisition d’un logement, le taux hypothécaire influe sur la mensualité de capital et d’intérêts et, par conséquent, sur le prix du logement qu’un ménage peut se permettre dans les limites d’emprunt fixées par un prêteur. Le taux réellement proposé à un emprunteur peut différer de la moyenne de l’enquête en fonction de facteurs tels que les conditions du prêt et le profil de l’emprunteur. Les impôts, l’assurance, l’entretien et les autres coûts liés à la propriété ne sont pas non plus pris en compte dans ce taux affiché.
Les données sur les ventes d’octobre et le taux de novembre ne concernent pas la même journée, et les achats immobiliers prennent généralement du temps à se conclure. Malgré tout, la persistance de taux supérieurs à 7 % donne un contexte important à ce rythme de ventes exceptionnellement bas. Une légère variation hebdomadaire des taux ne signifie pas que les coûts d’emprunt sont revenus au niveau nettement inférieur d’un an plus tôt.
Graphique de la NAR présentant les prix médians mensuels des logements existants de 2000 à octobre 2026. — Source : National Association of Realtors
L’augmentation du nombre de logements à vendre n’a pas inversé la hausse des prix des logements existants
L’offre s’est améliorée en octobre, mais pas suffisamment pour faire baisser le prix médian national sur un an. Les stocks de logements existants ont augmenté de 1,3 % par rapport à septembre, pour atteindre 1,59 million d’unités, soit 5,1 mois d’offre, a rapporté Reuters. Les stocks étaient supérieurs de 4,6 % à leur niveau d’un an auparavant.
Le nombre de mois d’offre estime combien de temps les stocks disponibles dureraient au rythme actuel des ventes. Cet indicateur peut augmenter parce que davantage de logements sont mis en vente, parce qu’ils se vendent plus lentement, ou pour ces deux raisons. Dans ce cas, la hausse des stocks s’est accompagnée d’une forte baisse des ventes conclues : il ne faut donc pas simplement y voir une explosion du choix pour tous les acheteurs sur les marchés locaux.
Parallèlement, le prix médian des logements existants a augmenté de 0,4 % sur un an, pour atteindre 416 700 $ en octobre, selon le rapport d’octobre de la NAR. Il s’agissait du 40e mois consécutif de hausse annuelle des prix.
La médiane correspond au milieu de l’échelle des transactions et non au prix d’un logement type dans chaque marché. Elle peut être influencée par la composition des logements vendus, ainsi que par l’évolution de la valeur de chaque logement. Pour les acheteurs potentiels, toutefois, le constat est simple : un parc de logements plus important ne se traduit pas automatiquement par des prix d’achat plus bas, surtout lorsque le prix de vente médian reste supérieur à celui d’un an auparavant.
La part des primo-accédants a diminué, tandis que les achats comptant sont restés à 29 %
Les primo-accédants représentaient 29 % des achats de logements existants en octobre, contre 31 % en septembre et 32 % un an plus tôt, a indiqué la NAR. Cette variation sur un mois ne suffit pas à prouver qu’une tendance durable se dessine, mais la comparaison annuelle concorde avec les difficultés que les prix élevés et les taux hypothécaires imposent aux acheteurs qui entrent sur le marché sans disposer de la plus-value issue de la vente d’un logement précédent.
Les acheteurs comptant représentaient 29 % des transactions d’octobre. Leur présence ne signifie pas qu’ils ne sont pas touchés par les prix des logements, mais ils ne subissent pas l’incidence immédiate d’un nouveau taux hypothécaire sur leurs mensualités de la même manière que les acheteurs qui financent leur achat.
Les principaux chiffres du marché révèlent donc un équilibre difficile pour les ménages qui envisagent un achat : l’offre a légèrement augmenté et les taux ont un peu baissé d’une semaine à l’autre, mais les ventes de logements existants sont tombées à leur rythme annualisé le plus bas depuis 2010, le prix médian a atteint 416 700 $ et le taux moyen des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans est resté à 7,11 %.