Comprar una casa de $400,000 es un hito común, y el salario que necesitas depende de varios factores predecibles. Esta guía explica cómo los prestamistas convierten un precio de compra en una cifra de ingreso bruto calificado, y proporciona una hoja de trabajo repetible, factores de decisión y escenarios de ejemplo que puedes usar para la planificación.
Utiliza este artículo como un punto de partida práctico; verifica las tasas de interés hipotecarias en vivo, las tasas de impuestos sobre la propiedad locales y las cotizaciones de seguros antes de tomar una decisión. FinancePolice proporciona esto como una guía educativa, no como asesoramiento financiero, para ayudarte a preparar mejores preguntas para un prestamista.
Una hoja de trabajo clara puede convertir un precio de compra de $400,000 en un objetivo de ingreso bruto concreto que puede verificar con los prestamistas.
El tamaño del pago inicial, la tasa de interés, los impuestos a la propiedad y el seguro son las principales palancas que cambian el salario que necesita.
Utilice una cotización del prestamista y estimaciones locales de impuestos y seguros para convertir ejemplos ilustrativos en un objetivo de preaprobación confiable.
Respuesta rápida y lo que este artículo le ayudará a hacer
Resumen breve – cómo comenzar en bienes raíces
En muchos casos, el salario bruto necesario para comprar cómodamente una casa de $400,000 cae en un amplio rango una vez que incluye capital e intereses, impuestos a la propiedad, seguros de propietarios, PMI cuando corresponda, y los controles de deuda a ingreso de un prestamista. Los números exactos dependen de entradas en vivo como la tasa de interés hipotecario para la que califica, su pago inicial y los costos locales de impuestos y seguros.
Las variables clave que cambian el resultado incluyen la tasa de interés, el monto del pago inicial, los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios y los límites de DTI del prestamista. Estos elementos son las mismas palancas que utilizan los prestamistas al convertir un precio en un número de ingreso calificado. Para cálculos prácticos, puede seguir una hoja de trabajo repetible a continuación y verificar entradas en vivo con un prestamista o calculadora hipotecaria.
Una hoja de trabajo rápida para reunir entradas para un cálculo hipotecario
Precio de compra
Porcentaje de pago inicial
Tasa de interés
Copiar en una hoja de cálculo
Este artículo proporciona un marco de cálculo paso a paso, factores de decisión a priorizar, tres escenarios de ejemplo y una breve lista de verificación de preaprobación que puede utilizar cuando hable con un prestamista. Úselo como punto de partida y verifique los números con cotizaciones de tasas en vivo e información fiscal local.
Ejemplo de NerdWallet
Cómo los prestamistas convierten un precio de $400,000 en un ingreso bruto requerido
Cómo se definen los costos mensuales de vivienda (capital, intereses, impuestos, seguros, PMI)
Los prestamistas comienzan con un costo mensual de vivienda que generalmente incluye capital e intereses sobre la hipoteca, impuestos a la propiedad, seguros de propietarios, y seguro hipotecario privado si su pago inicial está por debajo del 20 por ciento. La parte de capital e intereses depende principalmente del monto del préstamo, la tasa de interés y el plazo del préstamo; esos tres elementos determinan el pago hipotecario mensual utilizando la fórmula del pago hipotecario o una calculadora hipotecaria.
Cuando los prestamistas calculan el ingreso calificado, suman los costos mensuales estimados de impuestos a la propiedad y seguros al pago de capital e intereses para formar el gasto total de vivienda que entra en el cálculo de deuda a ingreso. Este costo combinado de vivienda es lo que generalmente impulsa el requisito salarial en lugar del precio de compra solo.
Cómo los ratios de deuda a ingreso (DTI) controlan la asequibilidad
La suscripción utiliza ratios de deuda a ingreso para decidir si su ingreso bruto respalda sus deudas y pagos de vivienda. Muchas pautas convencionales tratan un DTI total del 43 por ciento como un límite superior común para escenarios de calificación típicos, aunque los prestamistas y programas pueden tener diferentes superposiciones y concesiones dependiendo del perfil de crédito y reservas. Para conceptos básicos de DTI, consulte la orientación de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Orientación de CFPB
Umbrales y superposiciones comunes de prestamistas
Los prestamistas también verifican su crédito, reservas, historial laboral y cualquier obligación mensual adicional al decidir cuánto de su ingreso bruto puede utilizarse para pagos hipotecarios. Algunos programas permiten niveles de DTI más altos si existen factores compensatorios, mientras que las superposiciones más estrictas reducen el DTI disponible, lo que aumenta el salario bruto que necesita para calificar.
Las reglas de suscripción de Fannie Mae explican cómo se verifica y se tiene en cuenta el ingreso elegible y otros elementos en la decisión de aprobación, y son una referencia útil para entender las prácticas típicas de los prestamistas.
Guía de suscripción de Fannie Mae
Un cálculo de salario paso a paso que puede seguir (hoja de trabajo)
Paso 1: Elija un pago inicial y encuentre el monto del préstamo
Comience con el precio de compra y reste el pago inicial para encontrar el monto del préstamo. Para una compra de $400,000, los tamaños de préstamo ilustrativos comunes son aproximadamente $380,000 para un pago inicial del 5 por ciento, cerca de $360,000 para un 10 por ciento de pago inicial, y alrededor de $320,000 para un 20 por ciento de pago inicial, lo que generalmente también eliminará la necesidad de PMI.
Límites FHA de HUD
Paso 2: Estime la tasa de interés y calcule el capital y los intereses mensuales
El siguiente paso es elegir una tasa de interés y un plazo y calcular el pago mensual de capital e intereses. Puede utilizar la fórmula del pago hipotecario o una calculadora hipotecaria para convertir un monto de préstamo, una tasa y un plazo en una cifra mensual de P&I. Cambios pequeños en la tasa o el plazo pueden cambiar notablemente el pago mensual, por lo que es importante utilizar una tasa realista basada en su crédito y condiciones del mercado. Para un ejemplo de orientación sobre el pago mensual de la hipoteca, consulte la calculadora y explicación de Chase.
Para un enfoque práctico, elija un plazo (comúnmente 30 años para préstamos de tasa fija) y una tasa estimada, ejecute el monto del préstamo a través de una calculadora y registre el pago mensual de P&I que obtenga. Los prestamistas confían en estos mismos cálculos cuando suscriben una solicitud.
Guía de suscripción de Fannie Mae
Paso 3: Agregue impuestos, seguros y PMI para obtener el costo mensual de vivienda
Agregue estimaciones mensuales para impuestos a la propiedad y seguros de propietarios al número de capital e intereses. Una regla de planificación conservadora es usar aproximadamente el 1 por ciento del valor de la vivienda anualmente para impuestos y de 0.25 a 0.5 por ciento para seguros, aunque las tasas locales pueden diferir y debería verificar los números locales para una estimación precisa.
Si su pago inicial está por debajo de aproximadamente el 20 por ciento, incluya una provisión para el seguro hipotecario privado hasta que alcance el 20 por ciento de capital. Los costos de PMI dependen del préstamo a valor, puntaje de crédito y otros factores, así que trate el PMI como un costo mensual adicional que debe presupuestar hasta que se elimine.
Guía de seguros para propietarios de Bankrate
Paso 4: Convierta el costo mensual de vivienda en ingreso bruto utilizando DTI
Una vez que tenga un costo mensual total de vivienda, convierta eso en un ingreso mensual bruto requerido utilizando una regla de DTI. Como ejemplo de trabajo, usar un límite DTI total del 43 por ciento significa que sus deudas mensuales totales más los costos de vivienda no deben exceder el 43 por ciento de los ingresos mensuales brutos. Reorganizar eso da un objetivo simple de ingreso bruto: ingreso bruto = deudas mensuales totales y costo de vivienda dividido por 0.43.
Cuando utilice este paso, incluya sus deudas recurrentes como pagos de automóviles, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito y cualquier tarifa de HOA que tenga la propiedad. Esas deudas reducen la parte de su ingreso disponible para cubrir el costo de vivienda y, por lo tanto, aumentan el ingreso bruto que necesita para calificar.
Verifique sus entradas con un prestamista
Título CTA: Verifique sus entradas con un prestamista
Si desea números de preaprobación utilizables, ejecute la hoja de trabajo con su ingreso exacto, deudas y una cotización de tasa en vivo y confirme las reglas de DTI que aplicará el prestamista. Botón: Verifique sus entradas de preaprobación
Verifique sus entradas de preaprobación
Utilice una cotización del prestamista o una calculadora hipotecaria en línea para el paso de P&I, y mantenga las estimaciones de impuestos y seguros conservadoras hasta que tenga números locales exactos. Esto ayuda a evitar subestimar el salario que necesita para calificar.
Ejemplo de NerdWallet
Factores de decisión que mueven el salario necesario: pago inicial, tasas, impuestos y seguros
Cómo el pago inicial reduce los pagos mensuales y puede eliminar el PMI
La forma más directa de reducir el monto del préstamo y el pago mensual es aumentar el pago inicial. Usando los valores ilustrativos comunes, un pago inicial del 5 por ciento resulta en un préstamo cercano a $380,000, un 10 por ciento cerca de $360,000, y un 20 por ciento cerca de $320,000 para una compra de $400,000; el caso del 20 por ciento también generalmente elimina el PMI, lo que reduce aún más el costo mensual.
Ahorrar más para un pago inicial más grande puede reducir tanto el pago de capital e intereses como la necesidad de PMI, lo que puede reducir materialmente el salario bruto necesario para calificar bajo el mismo límite de DTI.
Límites FHA de HUD
Sensibilidad de la tasa de interés y elecciones de plazo
Los movimientos de la tasa de interés son a menudo la siguiente palanca más poderosa. Un pequeño cambio en la tasa puede cambiar el P&I mensual por cientos de dólares en un gran préstamo, lo que se traduce en un cambio significativo en el ingreso bruto requerido para cumplir con un umbral de DTI. Comparar tasas y mejorar el crédito antes de la solicitud puede ayudar a reducir la tasa que recibe y, por lo tanto, el salario que necesita.
Elegir un plazo más corto reduce el interés pagado durante el préstamo pero aumenta el pago mensual, lo que incrementa el ingreso bruto necesario. Para la mayoría de los compradores, un préstamo fijo a 30 años produce un pago mensual más bajo y, por lo tanto, un requisito de ingreso más bajo que una opción a 15 años, todo lo demás igual.
Guía de suscripción de Fannie Mae
Diferencias en impuestos a la propiedad y seguros locales y cómo estimarlos
Los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios varían según la ubicación y pueden cambiar un resultado de planificación. Una regla conservadora es presupuestar aproximadamente el 1 por ciento del valor de la vivienda por año para impuestos y de 0.25 a 0.5 por ciento para seguros, pero las tasas de impuestos locales o los mercados de seguros costeros de alto valor pueden aumentar la cifra del seguro y, por lo tanto, deben verificarse temprano en el proceso.
Debido a que estos costos son parte de la cifra mensual de vivienda que utilizan los prestamistas, subestimarles puede llevar a una estimación de salario optimista que no se sostiene en la preaprobación. Utilice datos del tasador local y una cotización de seguros para refinar las estimaciones cuando sea posible.
Guía de seguros para propietarios de Bankrate
Errores comunes y superposiciones de prestamistas a tener en cuenta
Contabilizando ingresos antes de impuestos versus después de impuestos y peculiaridades de la autoempleo
Un error común es mezclar el flujo de efectivo después de impuestos con el ingreso bruto utilizado para la suscripción. Los prestamistas utilizan ingresos brutos y antes de impuestos para calificar, y los prestatarios autónomos a menudo necesitan documentar sus ingresos de manera diferente, lo que puede cambiar la cifra de ingresos que un prestamista aceptará para la calificación.
Para los solicitantes autónomos, los prestamistas pueden confiar en promedios de declaraciones de impuestos, ajustes o documentación específica, y ese proceso puede reducir el ingreso calificado en comparación con un cálculo simple de cheque de pago. Pregunte a su prestamista cómo calculan el ingreso calificado para su situación antes de confiar en una hoja de trabajo simple.
Orientación de CFPB
¿Qué salario necesita para una casa de $400,000?
El salario necesario depende del pago inicial, la tasa de interés, los impuestos locales, el seguro, el PMI y las reglas de DTI del prestamista; como ejemplo de trabajo, muchos compradores encuentran un amplio rango de planificación una vez que se incluyen esos elementos, y los objetivos precisos requieren cotizaciones de tasas en vivo y estimaciones de impuestos/seguros locales.
Otro error es suponer que la tasa publicitada más baja se aplica a todos los prestatarios. Las tasas publicitadas suelen ser para solicitantes bien calificados; su tasa depende de la puntuación de crédito, el préstamo a valor y otros factores. Las superposiciones de prestamistas y el precio basado en la puntuación de crédito pueden aumentar su tasa y, por lo tanto, su requisito salarial.
También recuerde que los prestamistas pueden incluir tarifas de HOA, evaluaciones de condominios u otros gastos de vivienda recurrentes en el costo mensual de vivienda, así que verifique si la propiedad tiene tarifas que se agregarán al cálculo de DTI.
Guía de suscripción de Fannie Mae
Ejemplos de escenarios: rangos de salario de muestra y cómo interpretarlos
Escenario A: 5% de pago inicial (pago mensual más alto)
Suposiciones: $400,000 de compra, 5 por ciento de pago inicial que lleva a un préstamo aproximado de $380,000, un plazo fijo de 30 años, una tasa de mercado estimada basada en su crédito, estimación de impuestos a la propiedad del 1 por ciento anuales, estimación de seguros del 0.35 por ciento anuales, y PMI incluido hasta que se alcance el 20 por ciento de capital. Estas suposiciones producen un costo mensual de vivienda más alto que las opciones de mayor pago inicial y, por lo tanto, requieren un salario bruto más alto para cumplir con una regla de DTI.
Debido a que el monto del préstamo y el PMI aumentan el costo mensual de vivienda, el rango salarial de planificación para este escenario tiende hacia los dígitos bajos a medios en miles para algunos mercados; los números exactos dependen de la tasa en vivo y los impuestos locales. Utilice los pasos de la hoja de trabajo anteriores y una regla DTI del 43 por ciento como punto de partida para una estimación de ingreso bruto en este caso.
Ejemplo de NerdWallet
Escenario B: 10% de pago inicial (pago moderado)
Suposiciones: $400,000 de compra, 10 por ciento de pago inicial para un préstamo aproximado de $360,000, a 30 años fijo, mismas reglas de planificación de impuestos y seguros, y PMI reducido en comparación con el caso del 5 por ciento pero todavía presente. Este escenario intermedio reduce el tamaño del préstamo y el pago mensual en relación con el 5 por ciento de pago inicial y, por lo tanto, reduce el salario bruto necesario para cumplir con un límite de DTI.
Para planificar el rango salarial bajo este escenario, a menudo verá un número de rango medio en comparación con los casos del 5 por ciento y 20 por ciento; el objetivo exacto depende de la tasa y los costos locales. Ejecutar la hoja de trabajo con sus números específicos proporciona la estimación más útil.
Guía de seguros para propietarios de Bankrate
Escenario C: 20% de pago inicial (sin PMI, pago más bajo)
Suposiciones: $400,000 de compra, 20 por ciento de pago inicial para un préstamo aproximado de $320,000, a 30 años fijo, impuesto a la propiedad al 1 por ciento, seguro al 0.35 por ciento, y sin PMI. Debido a que el monto del préstamo es menor y no se requiere PMI, este escenario típicamente resulta en el costo de vivienda mensual más bajo y, por lo tanto, el salario bruto más bajo necesario para calificar bajo el mismo umbral de DTI.
Los compradores que buscan minimizar el ingreso bruto requerido para calificar a menudo se centran en ahorrar más para un pago inicial más grande o mejorar el perfil crediticio para obtener una mejor tasa. Verifique los números locales de impuestos y seguros y obtenga cotizaciones de tasas en vivo para convertir estos escenarios ilustrativos en objetivos de salario precisos para su situación.
Ejemplo de NerdWallet
Lista de verificación práctica y preguntas para hacer cuando se preapruebe
Documentos e información para reunir
Lleve o prepare talones de pago, W-2, declaraciones de impuestos recientes si es autónomo, estados de cuenta bancarios que muestren activos para el pago inicial, y documentación de deudas recurrentes. Tener estos documentos listos acelera la preaprobación y asegura que el prestamista pueda calcular el ingreso calificado con precisión.
También tenga una lista de elementos específicos de la propiedad que necesita verificar: estimaciones locales de impuestos a la propiedad, tarifas de HOA o condominio, y cualquier evaluación especial que afectará el costo mensual de vivienda.
Preguntas clave para hacerle a su prestamista
Pregunte al prestamista qué regla de DTI aplicarán y si utilizan una guía de DTI total del 43 por ciento o un umbral diferente. Pregunte qué tasa asumen para su preaprobación, cómo se calculará el PMI si corresponde, y si las tarifas de HOA u otras evaluaciones se incluirán en el costo de vivienda.
Confirme cómo el prestamista documenta el ingreso de autónomos si eso se aplica a usted y si tienen superposiciones que puedan cambiar las reglas estándar del programa que lee en guías generales.
Publicidad de Finance Police
Confirme los límites de préstamos conformantes o FHA para el condado en el que está comprando si importa la elección del programa, y verifique las estimaciones locales de impuestos a la propiedad y seguros con el tasador del condado o una cotización de seguros para que su preaprobación refleje costos mensuales realistas.
Límites conformantes de FHFA
Conclusión: próximos pasos y dónde verificar los números
Resumen del enfoque de cálculo
Resumen: elija un pago inicial para obtener un monto de préstamo, estime una tasa realista y calcule el capital y los intereses, agregue impuestos a la propiedad, seguros y PMI si corresponde, luego convierta el costo total mensual de vivienda a un objetivo de ingreso bruto utilizando una regla de DTI como el 43 por ciento como ejemplo de trabajo. Estos pasos muestran las palancas sobre las que puede actuar para reducir el salario necesario: mayor pago inicial, mejor tasa o impuestos/seguros locales más bajos.
Para entradas en vivo, consulte FHFA y HUD para los límites actuales de préstamos y obtenga cotizaciones de prestamistas para tasas y reglas de DTI. Utilice datos del tasador local para impuestos y solicite una cotización de seguros temprano para evitar sorpresas en la preaprobación.
Límites conformantes de FHFA
¿Cómo afecta el pago inicial al salario que necesito?
Un pago inicial mayor reduce el monto del préstamo y el capital mensual, y alcanzar el 20 por ciento de pago inicial generalmente elimina el seguro hipotecario privado, lo que puede reducir el salario bruto que un prestamista requerirá.
¿Cuál es el papel de la deuda a ingreso al calificar?
Los prestamistas utilizan ratios de deuda a ingreso para decidir cuánto de su ingreso bruto puede destinarse a deudas y vivienda; un límite común de trabajo es el 43 por ciento del DTI total, pero los prestamistas y programas varían, así que consulte con su prestamista.
¿Debería usar tasas hipotecarias publicitadas para planificar mi salario?
No, las tasas publicitadas son a menudo para prestatarios bien calificados; use cotizaciones de tasas en vivo basadas en su crédito y situación para obtener una estimación precisa del salario.
Próximos pasos: ejecute la hoja de trabajo con su ingreso exacto, deudas y una cotización de tasa en vivo; obtenga una preaprobación que indique la regla de DTI y la tasa utilizada; y confirme los números locales de impuestos a la propiedad y seguros antes de hacer una oferta. Si necesita un repaso sobre términos clave o una lista de verificación imprimible, regrese a FinancePolice para explicaciones sencillas.
Referencias
https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/income-needed-to-buy-a-house
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-debt-to-income-ratio-en-1793/
https://www.fanniemae.com/singlefamily/origination-underwriting/eligibility
https://www.hud.gov/program_offices/housing/comp/fhahistory
https://www.bankrate.com/mortgages/homeowners-insurance-cost/
https://www.fhfa.gov/PolicyProgramsResearch/Programs/Conforming-Loan-Limits
https://financepolice.com/advertise/
https://www.wellsfargo.com/mortgage/calculators/home-affordability-calculator/
https://www.zillow.com/mortgage-calculator/
https://www.chase.com/personal/mortgage/education/buying-a-home/mortgage-for-a-400k-home
https://financepolice.com/category/personal-finance/
https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/
https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/