前几天，有个朋友和我说要结婚了，我本来想劝他不要买房，但可惜我说晚了，他在我说的前几天刚签完合同，我也只能安慰他权当消费了，不要将房子当作一项投资。
不买房这件事，且不谈他丈母娘同不同意，这其实是有背传统价值观的一个行为，很难被理解，我也不知道他怎么想的。
很多人会觉得就算买房不做投资，最起码还能自己住，毕竟是刚需。
其实，我也没跟他解释为什么不要买房，主要是没有必要。但我觉得还是有必要在这里说说我的看法，因为买房这件事属于人生重大财务决策之一了。
在过去，资产价格通胀的时期，加杠杆买房这件事，无疑是正确的。
但现在的话，非一线城市非绝对核心地段的房子，实际上已经进入了一个长期价格下行趋势带，低流通性的一个局面。
就算很多地区的房价止跌，但未来房价大概率是L型走势，而不是深V反弹。
凡是钱，其实都有机会成本。就拿房子来说，很多房子的出租率，即使全款买房，也不到3%，如果是贷款的话，最开始还的都是利息，那基本就更没发看了。
因为就算房价长期不涨，表面看不亏，但每年房贷3%的利息，2%的通胀，再加上1.5%的国债机会成本，买房这件事的长期回报预期是负的6.5%。
而租房的话，一年的成本大概顶多就是房价的2%，远胜于买房。
所以，从经济层面来说，买房还不如租房。
前段时间，我小区的车位打骨折了，卖不到5万，最贵的时候卖15万。
租我车位的人，买车位花了13万多，我租了四年，花了1.5万，这些年就算减去租金，他买的车位价格还是腰斩了。
如果一个资产缺乏增长预期，且回报率很低，就得谨慎了，市场迟早会给他该有的价格。
如果计算回报率，按5万一个车位，除以我的车位租金，租金回报大概是每年7%，但我还是不会买，因为没有流通性。
对于买车位这件事，我唯一能够回本的方式就是租给自己，如果是7%的回报率，回本差不多得15年，还是太久。
但对于没有流通性的投资，我的预期回报是10%。
还不能理解的话，我说个说法。
美股有家公司叫VICI Prop，持有大量拉斯维加斯的酒店、度假村等物业，长期收租金赚钱，每年的股息回报是7.74%，不考虑汇率，就算减去20%的税，每年的回报还是有6%。
所以，同样的是持有房产，回报率差了一止一倍。
最后，我之所以跟朋友说权当消费了。
是因为消费买东西你不会将它算进资产。
对于消费性质的东西，大家都会很理性。
买得起就买，太贵了就不买，事情反而就简单了。