Mehrere Behörden in Peking haben gemeinsam eine Stellungnahme zur Umsetzung der Reform des Verkaufs von Wohnimmobilien veröffentlicht. Darin wird festgelegt, dass bei Wohnbauprojekten auf Grundstücken, die nach dem 28. August 2026 neu vergeben werden, der Verkauf fertiger Wohnungen Vorrang hat. Für die Beantragung einer Vorverkaufsgenehmigung muss der Rohbau des jeweiligen Gebäudes hingegen bis zum Dachgeschoss fertiggestellt sein. Zugleich muss die Anzahlung auf den Grundstückspreis mindestens 50 Prozent betragen; der Rest kann innerhalb von zwei Jahren beglichen werden, ohne dass Zinsen anfallen. Diese Regelung verschiebt den Verkaufszeitpunkt der Projekte nach hinten und verlängert damit die Kapitalbindungsdauer.
Neue Vorschriften für die Verwaltung von Entwicklungskrediten verschärfen zudem die Vorgaben für den Einsatz von Kapital. Sie legen fest, dass Entwicklungskredite nicht projektübergreifend verwendet werden dürfen. Es ist strengstens untersagt, sie unrechtmäßig zur Zahlung von Grundstückspreisen einzusetzen oder an die Konzernmutter zu überweisen. Kreditnehmer und Anteilseigner dürfen das eingebrachte Kapital nicht wieder abziehen. Das bisherige Modell, bei dem Immobilienunternehmen auf projektübergreifend eingesetzte Vorverkaufserlöse setzten, um im rollierenden Verfahren neue Grundstücke zu erwerben, wird dadurch behindert. Die Gelder aus Vorverkäufen werden nun während des gesamten Prozesses vollständig überwacht, was die Unternehmen zu einer geschlossenen und regelkonformen Mittelverwaltung zwingt.
Der Übergang vom Verkauf von Immobilien vor Fertigstellung zum Verkauf fertiggestellter Wohnungen stellt höhere Anforderungen an die Finanzierungskosten und die Umschlagfähigkeit der Immobilienunternehmen. Berechnungen von Wertpapierhäusern zufolge sinken bei fertiggestellten Immobilien sowohl die interne Rendite der Projekte als auch die Nettomarge deutlich. In vielen Regionen Chinas werden inzwischen Pilotprojekte für den Verkauf fertiggestellter Wohnungen vorangetrieben. Das Geschäftsmodell, Wachstum allein durch hohe Verschuldung und schnelle Umschläge zu erzielen, verändert sich grundlegend. Künftig wird der Wettbewerb vor allem von der Kontrolle der Finanzierungskosten, der Baueffizienz und der Qualität der Immobilienübergabe bestimmt.