Die Regeln für Immobilienkredite in China wurden erneut geändert, und diesmal ist die Maßnahme nicht klein. Die Notenbank und die Finanzaufsicht greifen gemeinsam durch; im Kern geht es um zwei Linien: eine für Käufer von Wohnungen und eine für Bauträger.

Auf der Seite der Käufer: Für vorverkaufte Wohnungen werden Hypotheken erst dann ausgezahlt, wenn die Bezugsfertigkeit bzw. die Abnahmeakten (Bau-Abnahme/Registrierung der Fertigstellung) vorliegen (früher reichte es, wenn der Hauptbau fertiggestellt war). Zudem wird die Laufzeit von Wohnkrediten auf 40 Jahre verlängert; der maximale Anteil der monatlichen Belastung an der Einkommenshöhe wird von 55% auf 60% angehoben. Kurz gesagt: Damit wird dein Risiko gesenkt, auf einer „schlechten“ Immobilie sitzenzubleiben und eine hohe Monatsrate tragen zu müssen – aber der Preis ist, dass du länger warten musst, bis du den Kredit erhältst.

Bei den Bauträgern geht es noch härter zu: Früher wurde anhand der Konzernqualifikation der Immobiliengesellschaft Geld freigegeben; jetzt wird stattdessen jedes Projekt einzeln geprüft. Für jedes Projekt gibt es ein einzelnes federführendes Hauptinstitut, und die Mittel unterliegen einem geschlossenen, zweckgebundenen Management. Kredite für Projekte im Vorverkauf sind maximal auf 5 Jahre begrenzt, für Bestandsimmobilien auf 7 Jahre – und grundsätzlich beginnt die Rückzahlung des Kapitals erst nach der Registrierung der Fertigstellung. Das bedeutet, dass der alten Praxis, mit den Vorverkaufsgeldern projektübergreifend umzuschichten, endgültig ein Riegel vorgeschoben wird.

Mit diesem Paket an Maßnahmen werden künftige neue Projekte noch stärker auf Eigenkapital und Bankkredite zur Projektfinanzierung angewiesen sein. Immobilienunternehmen mit niedrigen Finanzierungskosten und starker Projektmanagement-Kompetenz werden es zunehmend leichter haben; kleine Unternehmen und Akteure mit hoher Hebelwirkung haben im Wesentlichen kaum eine Chance. Die Branchenbereinigung beschleunigt sich, und Ressourcen werden noch stärker bei den führenden Akteuren konzentriert.

Ehrlich gesagt ist die Logik dieser Politik ziemlich klar: „Lieferungen sichern“, die Verschuldung senken und Blasen platzen lassen. Für Käufer bedeutet das jedoch: Du musst Geduld mitbringen und bis zur Fertigstellung warten; für Bauträger: Du brauchst echtes Geld und Managementfähigkeit. Das goldene Zeitalter des Vorverkaufs ist endgültig vorbei – jetzt wird man sehen, wer bis zum Schluss durchhält.