Der Besitz von Immobilien wird für jüngere Generationen zunehmend unerreichbar. Laut der Freddy Mac Generation Z-Studie 2022 halten ein Drittel der Generation Z (18-25-Jährige) den Kauf eines eigenen Hauses für finanziell unerreichbar. Diese Zahl ist in drei Jahren von 27 % auf 33 % gestiegen. Analysten von Binaryx, einer führenden Plattform zur Tokenisierung von Immobilien, behaupten, dass die Situation in europäischen Ländern noch schlimmer ist und die negativen Dynamiken zunehmen.
Das Gefühl von "Ich kann mir das nicht leisten" schafft einen gefährlichen Zyklus: Je weniger die Menschen an die Zugänglichkeit von Immobilien glauben, desto niedriger setzen sie ihre finanziellen Ziele oder wenden sich riskanten Alternativen zu. Eine hohe Eintrittshürde schneidet den durchschnittlichen Investoren vom Zugang zu den zweistelligen Renditen ab, die wohlhabende Investoren im Luxusimmobilienmarkt genießen.
Jetzt könnten Sie auf die gleichen 10–30 % APR-Renditen von Elite-Immobilien zugreifen, die historisch nur den Reichsten zugänglich waren, und diese Renditen für einen Startbetrag von nur 50 USD erhalten. Die Tokenisierung ist in der Lage, die Barrieren für erstklassige Immobilien abzubauen.
Wie Reiche den Immobilienmarkt dominieren?
Immobilien begünstigen diejenigen mit großem Kapital. Je mehr Geld ein Investor hat, desto einfacher ist es, in den Markt einzutreten, bessere Angebote auszuhandeln und höhere Renditen bei geringerem Risiko zu sichern.
Die Finanzkrise von 2008 hat diese Tatsache deutlich veranschaulicht. Damals kauften große Unternehmen wie Blackstone massiv zwangsversteigerte Immobilien auf, während die Mittelschicht Schwierigkeiten hatte, Kreditstundungen zu erhalten. Heute ist Blackstone der größte Unternehmensvermieter der Welt und kontrolliert mehr als 300.000 Wohnimmobilien in den USA - ein Portfolio, das auf etwa 1 Billion USD geschätzt wird.
Der institutionelle Vorteil: Geringeres Risiko, höhere Renditen
Großinvestoren genießen Vorteile, die kleinere Investoren einfach nicht erreichen können:
Portfoliodiversifizierung: Eine einzelne Immobilie hat eine 40 % Chance, über ein Jahrzehnt schlechter als der Markt abzuschneiden, aber ein Portfolio aus 75 Immobilien reduziert dieses Risiko auf weniger als 6 %.
Mengenrabatte: Mengenrabatte zahlen sich nicht nur beim Einkaufen im Supermarkt aus, sondern auch auf dem Immobilienmarkt. Forschungen des Urban Institute haben ergeben, dass in großen Mengen erworbene Immobilien für etwa 6,52 USD pro Quadratmeter verkauft wurden, günstiger als vergleichbare Einzelverkäufe.
Transaktionskosteneinsparungen: Institutionelle Investoren erhalten erhebliche Rabatte bei allem, von der Immobilienverwaltung (typischerweise 5-8 % für Einzelunternehmen im Vergleich zu 2-3 % für große Portfolios) bis hin zu Wartungskosten.
Zugang zu günstigeren Finanzierungen: Während Einzelinvestoren nur Hypothekendarlehen zu regulären Bedingungen erhalten können, haben institutionelle Akteure Zugang zu Krediten über Unternehmensanleihen oder spezialisierte Kreditfazilitäten, die marginal günstiger sind.
Professionelles Management: Große Investoren nutzen komplexe Analysen und qualifizierte Managementteams, um die Auslastung und Mietpreise zu optimieren und erzielen häufig 5-10 % höhere Mieten.
Markteinfluss: Wenn ein großer Akteur wie Blackstone in einen lokalen Markt eintritt, beeinflusst dies die Marktpreise und schafft einen sich selbst verstärkenden Vorteil.
Zusammen schaffen diese Faktoren einen "Reiche-werden-reicher"-Zyklus. Die Vermögenslücke wächst nicht aufgrund mangelnder Kompetenz kleiner Investoren, sondern wegen der Marktstruktur selbst. Doch dank der Tokenisierung können kleine Investoren nun auf die gleichen Vorteile zugreifen.
Wie Tokenisierung die kleinen Immobilieninvestoren aufwertet?
Es gibt Möglichkeiten, hohe Eintrittsbarrieren auf dem Immobilienmarkt zu überwinden und sich institutionellen Renditen anzunähern. Traditionell haben Immobilienfonds (REITs) diesen Zweck erfüllt, haben jedoch zahlreiche Fallstricke. Trotz einer guten durchschnittlichen historischen Rentabilität von 9-12 % schmälern zahlreiche Gebühren und Verwaltungskosten die Renditen erheblich. In Abschwüngen zeigen REIT-Aktien eine Volatilität, die oft die allgemeine Marktentwicklung übersteigt. Darüber hinaus erhalten Investoren nicht die steueroptimierten Kapitalgewinne, auf die Immobilienbesitzer Anspruch haben; stattdessen erhalten sie ihre Gewinne als steuerpflichtige Dividenden.
Die Tokenisierung von Immobilien ermöglicht es, das Eigentum an Immobilien in tokenisierte Bruchstücke aufzuteilen, die wie Aktien gehandelt werden können. So kann jeder Investor damit beginnen, ein Portfolio von Immobilienbruchteilen für nur 50 USD pro Token aufzubauen.
Wie funktioniert es?
Zuerst wird eine Immobilie einer juristischen Person (typischerweise einer LLC) zugewiesen.
Das Eigentum dieser Einheit wird dann in Bruchanteile aufgeteilt, die in Token umgewandelt werden.
Diese Token werden auf einer Blockchain aufgezeichnet und können frei gehandelt oder für Mieteinnahmen und Wertsteigerung gehalten werden.
Diese Struktur funktioniert sowohl für sofort vermietbare Immobilien, bei denen Investoren sofortige Mieteinnahmen erhalten, als auch für Off-Plan-Entwicklungen, bei denen die Gewinne nach dem Verkauf der fertigen Einheit kommen.
Rechtlicher Schutz für Tokeninhaber
Binaryx agiert innerhalb des regulatorischen Rahmens, der durch das Gesetz W.S. SF0038 von Wyoming geschaffen wurde, das es LLCs erlaubt, als dezentrale autonome Organisationen (DAOs) zu fungieren, die durch Tokens geregiert werden. Jede auf Binaryx tokenisierte Immobilie wird von einer separaten zugrunde liegenden DAO LLC gehalten, bei der Tokeninhaber Stimmrechte gewinnen, die es ihnen ermöglichen, über wichtige Entscheidungen abzustimmen, wie:
Ändern der Immobilienverwaltungsunternehmen
Genehmigung von Renovierungen oder Verbesserungen
Bestimmung von Mietstrategien
Entscheidung, wann eine Immobilie verkauft werden soll
Diese Struktur garantiert, dass selbst wenn die Binaryx-Plattform verschwindet, die Tokeninhaber weiterhin ihre Eigentumsrechte behalten.
BinaryX Fallstudie: Tropical Loft Villa in Bali
Investitionen in Luxusimmobilien für kurzfristige Vermietungen in Touristenorten zeigen konsistent signifikant höhere Renditen als langfristige Vermietungen in europäischen Hauptstädten. Zum Beispiel bringen Villen in Bali in beliebten Touristenregionen wie Seminyak und Changgu 10-15 % APR, während die Miete einer Wohnung im Zentrum Berlins nur 2,5-4 % einbringt.
Früher war es für einen gewöhnlichen Investor fast unmöglich, solche Renditen zu erzielen, aber jetzt beabsichtigt das Team der Binaryx-Plattform, dies durch Tokenisierung zu ändern. Binaryx tokenisiert aktiv den Immobilienmarkt in Bali und hat bereits 12 Immobilien tokenisiert. Hier ist ein Blick auf eine der neuesten Immobilien auf der Plattform, die Tropical Loft Villa im Gebiet Changgu.
Investitionsstrukturierung: Hier gibt es einen Gesamtinvestitionswert der Tropical Loft Villa von 225.750 USD, einschließlich des Preises der Immobilie selbst und aller damit verbundenen Kosten. Marktanalysen haben gezeigt, dass die Villa etwa 11,65 % jährlich an Mieterträgen generieren kann. Nach Abzug aller Betriebs- und Verwaltungskosten liegt das projizierte monatliche Einkommen für die Verteilung an die Investoren bei 2.191,74 USD.
Rechtliche Struktur: Eine spezielle Zweckgesellschaft, TROPICAL LOFT VILLA 2 DAO LLC in Wyoming, wurde gegründet, um das Eigentum an der Villa zu halten.
Tokenisierung: Die TROPICAL LOFT VILLA 2 DAO LLC wurde in 4.515 Token aufgeteilt, die jeweils 50 USD wert sind und auf der Polygon-Blockchain erstellt wurden.
Fundraising: Investoren konnten beliebig viele Token kaufen, um proportionalen Besitz und Gewinnbeteiligung zu erhalten. Wenn die Fundraising-Ziele nicht erreicht wurden, wurden die Gelder vollständig an die Investoren zurückerstattet.
Mieteinnahmen-Auszahlungen: Wenn die Villa beginnt, Mieteinnahmen zu generieren, verteilt der Smart Contract automatisch Zahlungen an die Wallets der Tokeninhaber. Ein Investor mit 40 Token im Wert von 2.000 USD wird etwa 19,42 USD an passivem Einkommen (0,88 % des Gesamteinkommens der Immobilie) jeden Monat verdienen.
Exit-Optionen: Jeder Investor kann seine Token auf dem sekundären P2P-Marktplatz verkaufen oder mit den anderen Tokeninhabern abstimmen, um das gesamte Objekt zu verkaufen.
Immobilieninvestitionen der Zukunft: Zugänglich, diversifiziert und hochrentierend
Bis vor kurzem war es nur wohlhabenden und institutionellen Investoren vorbehalten, ein diversifiziertes Immobilienportfolio zu verwalten. Bald wird der durchschnittliche Investor mit nur 5.000 USD Kapital in der Lage sein, diese Mittel effizient auf 100 Token verschiedener Immobilien zu verteilen - von Villen in Bali und Wohnungen in Montenegro bis hin zu Gewerbeflächen in New York City.
Ein wesentlicher Vorteil der Tokenisierung liegt darin, dass die Rendite des Tokens identisch mit der der gesamten Immobilie ist. Wenn eine Villa eine annualisierte Rendite von 11,65 % generiert, erhält der Besitzer von 0,5 % der Tokens der Immobilie die gleichen 11,65 % auf seine Investition.
Trotz der offensichtlichen Vorteile beginnt die Infrastruktur für die Tokenisierung von Immobilien gerade erst Gestalt anzunehmen. Binaryx schätzt, dass der Gesamtwert tokenisierter Immobilien in der Welt bis Anfang 2025 1 Milliarde USD nicht überschreiten wird - ein winziger Bruchteil des globalen Immobilienmarktes von 650 Billionen USD.
Das Ziel von Binaryx ist es, ein globales Ökosystem zu schaffen, in dem Investoren mit jedem Budget wirklich globale Immobilienportfolios aufbauen können, ohne von der Plattform selbst abhängig zu sein. Jetzt arbeitet das Unternehmen aktiv an der Erweiterung der Geographie der Projekte; es hat bereits ein Berghaus in Montenegro tokenisiert und plant, in die Märkte von Dubai und Spanien einzutreten.