Vlastnictví domů se stává pro mladší generace stále nedostupnějším. Podle studie Freddy Mac Generation Z Study 2022 považuje jedna třetina Generace Z (18-25letých) koupi vlastního domu za finančně nedosažitelnou. Tato čísla vzrostla z 27 % na 33 % za tři roky. Analytici společnosti Binaryx, přední platformy pro tokenizaci nemovitostí, tvrdí, že situace je v evropských zemích ještě horší a negativní dynamika se zvyšuje.
Pocit "to si nemohu dovolit" vytváří nebezpečný cyklus: čím méně lidé věří v dostupnost nemovitostí, tím nižší si stanoví své finanční cíle nebo se obracejí na riskantní alternativy. Vysoký vstupní práh znemožňuje průměrnému investorovi vystavení se dvouciferným výnosům, které si bohatí investoři na trhu s luxusními nemovitostmi užívají.
Nyní můžete mít přístup k těmto stejným výnosům 10-30 % APR z elitních nemovitostí, které byly historicky dostupné pouze nejbohatším, a získat tyto výnosy při počáteční částce pouhých 50 USD. Tokenizace je schopna rozložit bariéry k prémiovým nemovitostem.
Jak bohatí dominují nemovitostem?
Nemovitosti dávají výhodu těm s velkým kapitálem. Čím více peněz má investor, tím snazší je vstoupit na trh, vyjednávat lepší dohody a zajistit vyšší výnosy s nižším rizikem.
Finanční krize v roce 2008 jasně ilustrovala tuto skutečnost. Tehdy velké společnosti jako Blackstone masivně vykupovaly zabavené domy, zatímco střední třída se snažila získat odklady splátek. Dnes je Blackstone největším korporátním pronajímatelem na světě, který kontroluje více než 300 000 rezidenčních nemovitostí po celé USA - portfolio oceněné na přibližně 1 bilion USD.
Institucionální výhoda: Nižší riziko, vyšší výnosy
Velcí investoři mají výhody, které menší investoři prostě nemohou vyrovnat:
Diverzifikace portfolia: Jediná nemovitost má 40% šanci, že bude výkonnější než trh během jednoho desetiletí, ale portfolio 75 nemovitostí snižuje toto riziko na méně než 6%.
Hromadné nákupy: Hromadné nákupy se vyplácejí nejen při nakupování v supermarketu, ale také na trhu s nemovitostmi. Výzkum Urban Institute zjistil, že nemovitosti nabízené hromadně se prodávaly za přibližně 6,52 USD za čtvereční metr, což je levnější než srovnatelné individuální prodeje.
Úspory transakčních nákladů: Institucionální investoři získávají značné slevy na všem, od správy nemovitostí (typicky 5-8 % pro jednotlivce oproti 2-3 % pro velká portfolia) až po náklady na údržbu.
Přístup k levnějším financím: Zatímco jednotliví investoři mohou získat hypotéční úvěry pouze za běžných podmínek, institucionální hráči mohou přistupovat k půjčkám prostřednictvím korporátních dluhopisů nebo specializovaných úvěrových zařízení, které jsou mírně výhodnější.
Profesionální správa: Velcí investoři používají složitou analytiku a odborné manažerské týmy k optimalizaci obsazenosti a nájemních sazeb, často dosahují 5-10 % vyšších nájmů.
Tržní vliv: Když na místní trh vstoupí velký hráč, jako je Blackstone, ovlivňuje to cenotvorbu na trhu a vytváří tak sebe-posilující výhodu.
Tyto faktory vytvářejí cyklus "bohatý se stává bohatším". Rozdíl v bohatství se nezvětšuje kvůli nedostatku kompetence mezi drobnými investory, ale kvůli samotné struktuře trhu. Díky tokenizaci však nyní mohou drobní investoři mít přístup ke stejným výhodám.
Jak tokenizace zvyšuje úroveň malých investorů v nemovitostech?
Existují způsoby, jak překonat vysoké překážky vstupu na trh s nemovitostmi a přiblížit se institucionálním úrovním výnosu. Tradičně tuto funkci plnily realitní investiční trusty (REIT), ale mají řadu úskalí. Navzdory dobré průměrné historické ziskovosti 9-12 % významné poplatky a náklady na správu značně zředí výnosy. Během poklesů vykazují akcie REIT volatilitu, která často překračuje tržní volatilitu. Kromě toho investoři nedostávají daňově optimalizované kapitálové zisky, na které mají vlastníci nemovitostí nárok; místo toho dostávají své zisky jako zdanitelné dividendy.
Tokenizace nemovitostí umožňuje rozdělit vlastnictví nemovitosti na tokenizované podíly, které lze obchodovat, podobně jako akcie. Tak může každý investor začít hromadit portfolio podílů na nemovitostech již od 50 USD za token.
Jak to funguje?
Nejprve je nemovitost přiřazena právnímu subjektu (typicky LLC).
Vlastnictví této entity je poté rozděleno do podílových podílů, které jsou převedeny na tokeny.
Tyto tokeny jsou zaznamenány na blockchainu a mohou být volně obchodovány nebo drženy pro příjem z nájmu a zhodnocení hodnoty.
Tato struktura funguje pro nemovitosti připravené k pronájmu, kde investoři okamžitě dostávají platby za nájem, a pro projekty z výstavby, kde zisky přicházejí po prodeji dokončené jednotky.
Právní ochrana pro držitele tokenů
Binaryx funguje v rámci regulačního rámce stanoveného zákonem Wyomingu W.S. SF0038, který umožňuje zakládání LLC jako decentralizovaných autonomních organizací (DAO) řízených tokeny. Každý tokenizovaný majetek na Binaryx je držen samostatnou základní DAO LLC, kde držitelé tokenů získávají práva na řízení, což jim umožňuje hlasovat o klíčových rozhodnutích, jako jsou:
Změna správcovských společností
Schvalování rekonstrukcí nebo zlepšení
Určování pronájemních strategií
Rozhodování o tom, kdy prodat nemovitost
Tato struktura zaručuje, že i když platforma Binaryx zmizí, držitelé tokenů si stále udrží svá vlastnická práva.
Případová studie BinaryX: Tropická Loft Vila na Bali
Investování do luxusních nemovitostí na krátkodobé pronájmy v turistických lokalitách konzistentně vykazuje výrazně vyšší výnosy než dlouhodobé pronájmy v evropských metropolích. Například vily na Bali v populárních turistických oblastech, jako je Seminyak a Changgu, přinášejí 10-15 % APR, zatímco pronájem bytu v centru Berlína přináší pouze 2,5-4%.
Dříve bylo téměř nemožné pro obyčejného investora dosáhnout takových výnosů, ale nyní tým platformy Binaryx má v úmyslu to změnit tokenizací. Binaryx aktivně tokenizuje trh s nemovitostmi na Bali a již tokenizoval 12 nemovitostí. Podívejte se na jednu z nejnovějších nemovitostí na platformě, Tropickou Loft vilu v oblasti Changgu.
Strukturování investic: Zde je celková investiční hodnota Tropické Loft Vily 225 750 USD, včetně ceny samotné nemovitosti a všech souvisejících nákladů. Analýza trhu ukázala, že vila může generovat přibližně 11,65 % ročně v nájemném. Po odečtení všech provozních a manažerských nákladů je plánovaný měsíční příjem pro rozdělení investorům 2 191,74 USD.
Právní nastavení: Speciální účelová entita, TROPICAL LOFT VILLA 2 DAO LLC ve Wyomingu, byla vytvořena k držení vlastnictví vily.
Tokenizace: TROPICAL LOFT VILLA 2 DAO LLC byla rozdělena na 4 515 tokenů, každý v hodnotě 50 USD, vytvořených na blockchainu Polygon.
Získávání prostředků: Investoři mohli koupit libovolný počet tokenů, aby získali proporcionální vlastnictví a podíl na výnosech. Pokud nebyly splněny cíle získávání prostředků, byly prostředky plně vráceny investorům.
Výplaty nájemného: Když vila začne generovat nájemné, chytrá smlouva automaticky distribuuje platby do peněženek držitelů tokenů. Investor s 40 tokeny v hodnotě 2 000 USD získá přibližně 19,42 USD pasivního příjmu (0,88 % z celkového příjmu nemovitosti) každý měsíc.
Možnosti výstupu: Jakýkoli investor může prodat své tokeny na sekundárním P2P trhu nebo hlasovat s ostatními držiteli tokenů o prodeji celé nemovitosti.
Investice do nemovitostí zítřka: Dostupné, diverzifikované a s vysokým výnosem
Až donedávna bylo řízení diverzifikovaného portfolia nemovitostí výsadou pouze bohatých a institucionálních investorů. Brzy bude moci průměrný investor s částkou již 5 000 USD efektivně rozdělit tyto prostředky mezi 100 tokenů různých nemovitostí - od vil na Bali a bytů v Černé Hoře po komerční prostory v New Yorku.
Klíčovou výhodou tokenizace je, že výnosová sazba tokenu je identická s výnosem celé nemovitosti. Pokud vila generuje 11,65% roční výnos, majitel 0,5 % tokenů nemovitosti získá stejných 11,65 % na svou investici.
Navzdory zjevným výhodám se infrastruktura pro tokenizaci nemovitostí teprve začíná formovat. Binaryx odhaduje, že na začátku roku 2025 celková hodnota tokenizovaných nemovitostí na světě nepřekročí 1 bilion USD - což je malý zlomek z 650 bilionů USD globálního trhu s nemovitostmi.
Cílem Binaryx je vytvořit globální ekosystém, kde investoři s jakýmkoli rozpočtem mohou budovat skutečně globální portfolia nemovitostí, aniž by se spoléhali na samotnou platformu. Nyní společnost aktivně pracuje na rozšíření geografického záběru projektů; již tokenizovala horskou chatu v Černé Hoře a plánuje vstoupit na trhy Dubaje a Španělska.