لحساب مقدار الأموال التي يمكن أن يدرّها العقار، تحتاج إلى تقدير ثلاثة متغيرات:
متوسط السعر اليومي (ADR): متوسط السعر المفروض لكل ليلة. (للحصول على بيانات واقعية، راجع أدوات مثل AirDNA وMashvisor، أو قوائم المنافسين في الحي المجاور).
معدل الإشغال: نسبة الليالي المحجوزة إلى إجمالي الليالي المتاحة خلال السنة (يتراوح متوسط السوق عادةً بين 50% و75%، حسب الموسمية).
الإيرادات السنوية الإجمالية: تُحسب على النحو التالي: ADR \times 365 \times معدل الإشغال.
2. نفقات التشغيل (OpEx)
إدارة إيجار قصير الأجل أقرب إلى إدارة نشاط ضيافة منها إلى إدارة إيجار تقليدي طويل الأجل. احرصوا على احتساب ما يلي:
رسوم المنصة: يدفع مضيفو Airbnb عادةً رسومًا على المضيف فقط، تبلغ نحو 3% عن كل حجز.
رسوم التنظيف: عادةً ما يتحملها الضيف، لكن يجب احتساب تكاليف تجهيز العقار بين الحجوزات عند الاستعانة بخدمة إدارة أو تنظيف.
المرافق والإنترنت اللاسلكي: على عكس الإيجارات طويلة الأجل، يدفع المضيف عادةً فواتير الكهرباء والماء والغاز والإنترنت عالي السرعة.
المستلزمات وإعادة التخزين: ورق التواليت، والقهوة، ومستلزمات النظافة، وأغطية الأسرّة، والمناشف الورقية.
إدارة العقار: إذا لم تكونوا من سكان المنطقة أو فضلتم عدم تولي الإدارة بأنفسكم، فعادةً ما يتقاضى مديرو العقارات المحترفون 15% إلى 25% من إجمالي الإيرادات.التأمين والضرائب: تأمين متخصص للإيجارات قصيرة الأجل (غالبًا لا يغطي تأمين أصحاب المنازل القياسي الضيوف قصيري الإقامة)، بالإضافة إلى ضرائب الإقامة أو الفنادق المحلية.
الصيانة والاحتياطيات: خصصوا من 5% إلى 10% من الإيرادات للإصلاحات واستبدال الأثاث التالف.
3. صيغ الأداء المالي
البند
التقدير الشهري
التقدير السنوي
الإيرادات الإجمالية (متوسط السعر اليومي: \$200، نسبة الإشغال: 60\%)
$3,600
$43,200
رسوم المنصة (3%)
$108
$1,296
المرافق والإنترنت اللاسلكي
$300
$3,600
التنظيف وتجهيز العقار للضيوف الجدد
$500
$6,000
الصيانة والمستلزمات
$250
$3,000
التأمين والضرائب المحلية
$350
$4,200
إجمالي نفقات التشغيل
$1,508
$18,096
صافي الدخل التشغيلي (NOI)
$2,092
$25,104
ناقصًا: أقساط الرهن العقاري (أصل الدين والفائدة)
$1,200
$14,400
صافي التدفق النقدي
$892
$10,704
. عوامل الخطر الرئيسية التي ينبغي التحقق منها
قبل المضي قدمًا في شراء عقار على Airbnb، احرصوا دائمًا على التحقق مما يلي:
اللوائح المحلية وتقسيم المناطق: تحققوا من لوائح المدينة، ولوائح جمعية مالكي المنازل، والحدود المفروضة على تصاريح الإيجار قصير الأجل. تشترط مدن كثيرة الحصول على تراخيص أو تفرض قيودًا صارمة على الإيجارات قصيرة الأجل للعقارات التي لا يقيم مالكوها فيها.
الموسمية: تأكدوا من أن نموذجكم المالي يأخذ في الحسبان أشهر «خارج الموسم»، حين قد ينخفض الإشغال بشدة.
رأس المال اللازم للتجهيز: يتكلف تأثيث عقار على Airbnb من الصفر عادةً ما بين $10,000 و$25,000 أو أكثر، بحسب حجم العقار.
