【الملخص】 من ثلاثة مستويات: الأسعار التاريخية، والتقدير عبر التدفقات النقدية، وتكاليف السكن الكاملة، نوضح الفروق بين شراء منزل وS&P 500 وNasdaq 100.
【النص】 إذا أخذنا دفعة # من التدفق النقدي لقرض سكني، ثم استثمرناها في مؤشر الأسهم الأمريكية لمدة 30 سنة متواصلة، فماذا سيحدث في النهاية؟
من السهل جعل هذه المسألة بعنوان: «المنزل يُسحقهَت الأسهم»، لكن القيمة الحقيقية ليست في صناعة الفوز والخسارة، بل في فهم العوائد المركبة والرافعة المالية وقيمة السكن والمخاطر الكامنة خلف هذه الأصول الثلاثة.
أولاً، توحيد نطاق المقارنة
اختار هذا البحث فترة الثلاثين سنة من ديسمبر 1995 إلى ديسمبر 2025. تُستخدم أسعار المنازل مؤشر FHFA لأسعار المنازل الأمريكية الشهرية المشتراة؛
يعتمد S&P 500 وNasdaq 100 منهج “مؤشر سعري”، أي ينظر فقط لتغير نقاط المؤشر ولا يحسب إعادة استثمار الأرباح (توزيعات الأسهم).
إن فائدة القيام بذلك هي أن الثلاثة يقارنون أولًا “بسعر الأصل”، لكن العيب هو أنه يقلل من تقدير إجمالي العائد الذي قد يحققه مستثمرو الأسهم فعليًا.
ثانيًا: خلال آخر 30 عامًا، كم ارتفعت كل فئة من الأصول؟
ارتفع مؤشر FHFA الوطني لأسعار المنازل المشتراة من قبل مشتري المنازل الساعين للملكية من 113.64 إلى 437.73، أي نحو 3.85 مرات، وبعائد مركب سنوي يقارب 4.60%. بينما ارتفع S&P 500 من 615.93 إلى 6,845.50، أي نحو 11.11 مرة، وبعائد مركب سنوي يقارب 8.36%.
اعتمد Nasdaq 100 على العائد السعري المركب سنويًا لكل سنة وفقًا لبيانات الفترة 1996—2025، بما يقارب 43.83 مرة، وبعائد مركب سنوي يقارب 13.43%.
إن الفجوة بين الثلاثة تنشأ من التراكم الطويل والمتزامن لعوامل مثل أرباح الشركات، واتساع التقييمات، ونمو قطاع التكنولوجيا، والعرض والطلب في العقارات، وسرعة قوة الفائدة المركبة.
ثالثًا: إدخال نفس دفعة مقدمة وقسط شهري في الحسبة
افترض أنك اشتريت منزلًا في عام 1996 مقابل 300 ألف دولار. تكون الدفعة المقدمة 20% أي 60 ألف دولار، والقرض 240 ألف دولار. وبحسب فائدة رهن ثابتة لمدة 30 عامًا عند 7.76%، فإن قسط الرهن الشهري (أصل وفائدة) سيكون حوالي 1,721 دولارًا.
بلغ إجمالي الدفعة المقدمة على مدى 30 عامًا مع أصل القرض وفوائده ضمن الأقساط حوالي 0.6796 مليون دولار. وإذا كان المنزل سيتتبع بالكامل مؤشر أسعار المنازل على مستوى الولايات المتحدة، فستكون القيمة في نهاية المدة نحو 1.156 مليون دولار.
إذا تم استثمار دفعة مقدمة قدرها 60 ألف دولار شهريًا بقيمة 1,721 دولارًا في S&P 500، وبالاعتماد على تسوية التنعيم للعائد المركب السنوي التاريخي عند 8.36%، فسيكون الرصيد في نهاية المدة حوالي 3.26 مليون دولار. أما إذا تم استثمارها في Nasdaq 100 بنسبة 13.43% فسيكون حوالي 9.61 مليون دولار.
رابعًا: لماذا لا يمكن استخدام هذا النتيجة مباشرة للحكم بين شراء منزل أو استئجاره
لأن سيناريو المؤشر يفترض ضمنيًا أنك لا تحتاج إلى سكن. في الواقع، حتى من لا يشتري منزلًا سيظل بحاجة إلى دفع إيجار؛ والإيجار سيبتلع جزءًا وحتى كل مبلغ “مكافئ لقسط الرهن شهريًا”.
تُظهر حسابات الحساسية ما يلي: إذا جعلتك نفقات مثل الإيجار لا تستطيع تخصيص إلا 25% من قسط الرهن للادخار المنتظم (DCA)، فإن قيمة S&P 500 في نهاية المدة ستكون حوالي 1.32 مليون دولار، وهي بالفعل قريبة من القيمة النهائية للمنزل. أما إذا لم يُمكنك الاعتماد إلا على الدفعة المقدمة للاستثمار، دون أي ادخار منتظم إضافي شهريًا، فإن S&P 500 سيكون حوالي 0.667 مليون دولار، وهو أقل بدلًا من قيمة المنزل.
وبسبب قوة أداء Nasdaq 100 الاستثنائية في هذه الفترة التاريخية، فإنه حتى لو استثمرت بالدفعة المقدمة فقط، فسيظل الرصيد في النهاية قريبًا من 2.63 مليون دولار. لكن هذا لا يعني أن المستقبل سيكون قادرًا على تكرار ذلك.
خامسًا: عائد المنزل ليس مجرد منحنى سعر واحد
يستخدم مشتري المنزل دفعة مقدمة بنسبة 20% للتحكم في أصل عقاري كامل، وهذا هو الرافعة المالية؛ جزء من كل دفعة شهرية يتحول إلى أصل القرض وهو ادخار إجباري؛ والأهم أن المنزل يوفر خدمة السكن لمدة 30 عامًا.
إذا أدرجنا أيضًا القيمة الاقتصادية للإيجار السوقي لنفس السكن، فإن القيمة الاقتصادية للبيت سترتفع. لكن ضريبة العقارات، والتأمين، والصيانة، والتجديد/التشطيب، وأتعاب الوسطاء، ومخاطر الاحتكاك عند البيع والشراء ستُقلص العائد.
لا يمكن لمؤشر أسعار المنازل الوطني للولايات المتحدة أن يمثل سوى متوسط السوق؛ وقد تختلف نتائج نيويورك وسان فرانسيسكو وديترويت والمدن الصغيرة تمامًا.
سادسًا: إن S&P 500 وNasdaq 100 ليسا من نفس نوع المخاطر.
يضم S&P 500 500 شركة أمريكية كبيرة رائدة، ويغطي نحو 80% من القيمة السوقية القابلة للاستثمار، مع تشتت أكبر نسبيًا على مستوى القطاعات.
يتكون Nasdaq 100 من 100 من أكبر الشركات غير المالية المدرجة في ناسداك، مع وزن أعلى نسبيًا للنمو والتكنولوجيا.
إن الوجه الآخر للعائد المرتفع طويل الأجل هو مركزية أعلى وتقلب أعمق. وتظهر مراجعة Nasdaq الرسمية أن Nasdaq 100 تراجع بنحو 83% في مرحلة انفجار فقاعة الإنترنت.
هل تستطيع مواصلة الاستثمار المنتظم خلال فترات الانخفاض الحاد أهم من العوائد الظاهرة في جداول الاختبار التاريخي.
سابعًا: ما الذي تعنيه هذه الأرقام حقًا لأولئك العاديين؟
أولًا: يَحسُس العائد المركب طويل الأجل للفروقات في العائد السنوي بشكل شديد الحساسية. فـ 4.6% و8.4% و13.4% تبدو وكأنها تختلف ببضع نقاط مئوية فقط، لكنها بعد 30 عامًا تتحول إلى مسافة من عدة مرات إلى عشرات المرات.
ثانيًا: لا يمكن الاكتفاء بمقارنة أسعار الأصول؛ يجب مقارنة التدفقات النقدية الكاملة.
ثالثًا: المنزل يحل مشكلات الحياة، بينما ي حلّ المؤشر مشكلة تخصيص الأصول المالية.
رابعًا: ليست أخطر الأمور أن تختار خطأ مرة واحدة، بل أن تختار خطة لا تستطيع الاستمرار عليها لمدة 30 عامًا.
【رأيي الشخصي وملاحظاتي】 إذا قارنّا فقط “كفاءة تخصيص الأموال لدفعة مقدمة وقسط شهري مماثلين”، فإن بيانات الولايات المتحدة خلال آخر 30 عامًا تميل بوضوح لصالح مؤشرات الأسهم، خصوصًا Nasdaq 100.
لكن إذا قارنا “دفتر الحسابات الكامل للحياة”، فستتغير الإجابة بفعل عوامل مثل الإيجار، والاستقرار السكني، والرافعة المالية، والضرائب والرسوم، والصيانة، والسيولة، والقدرة النفسية على التحمل.
ليس المنزل سهمًا منخفض العائد، والسهم أيضًا ليس منزلًا بلا سقف.
إن الخطة الأكثر منطقية غالبًا ليست خيار “واحد من اثنين”، بل إضافةً إلى تكاليف السكن القابلة للتحمل، الاستمرار في بناء أصول مالية متنوعة ومنخفضة التكلفة وطويلة الأجل.